令和7年1月15日　提出 京都右京 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -22 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　杉山　修一郎   TEL.

鑑定評価額 59,700,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区嵯峨大覚寺門前六道町２８番３９ ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 高度地区最高10m 風致地区第２種 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 嵯峨嵐山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 嵯峨嵐山駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (30,50) 高度地区最高10m 風致地区第２種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶやや郊外の閑静な住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。風致地区に属するため 画地規模が大きくなるが、良好な居住環境を保っており需要は堅調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね右京区嵯峨地区及びその周辺の中規模一般住宅を中心とした閑静な住宅地域。近隣地域周辺の需要 の中心は富裕層で、京都市外からの転入も多く、又セカンドハウス取得目的もある。近隣地域は最寄り駅までやや遠く 、又行政的規制も厳しい地域ではあるが、風致規制等によって良好な居住環境が保たれており、需要は堅調である。周 辺地域での宅地供給は少ないが、土地３００㎡程度で５，５００万円前後、中古物件では６，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は中規模の自用の戸建住宅利用がほとんどで、行政的規制によって容積率も低く共同住宅等の収 益物件は少ない地域であることから、収益価格は試算しなかった。自用目的取引で信頼性のある取引事例から試算した 比準価格は、市場の実態を直接反映しており、説得力は高いと判断される。よって、代表標準地との検討も踏まえ、市 場の特性を考慮しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    196,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [103.0] 100 [111.2] [100.0] 100 176,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ここ数年の右京区人口は微減、世帯は微増、 宅地分譲面積は増加傾向、住宅着工件数は増 減を繰り返している。宅地需給バランスは均 衡している。 嵯峨地区の人口は減少、世帯は増加傾向にあ る。近隣地域は行政的規制が厳しい地域では あるが、住環境は良好で、中規模住宅地需要 は堅調。 方位は北向きで、個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％