令和7年1月15日　提出 京都右京 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -19 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区梅ケ畑檜社町１５番１ ②地積 　(㎡) 433   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 古都保存区域 風致地区２種 (30,100) 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 山間の国道沿いに、 一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域 東7.5m国道 水道、下水 宇多野 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７．５ｍ国道 交通 施設 宇多野駅北西方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (30,100) 古都保存区域 風致地区２種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域内に存する既存住宅主体の住宅地域であり、近くには高雄の観光地があるが、地域要 因に大きな変動はなく、今後も現状を維持しつつ、地価は暫く弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は右京区を中心として京都市及び隣接市町の市街地郊外に所在する市街化調整区域内の住宅地域の存する範 囲である。取引の中心は農家集落内の住宅などで建物建築について行政的に強い規制を受ける物件が多く、一般戸建住 宅などの取引は少ない。需要者の大半は近隣者もしくは地縁的選好性を有する者で、他地域からの転入は少ない。取引 件数が少なく、画地規模や立地条件にばらつきが見られるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既存集落地域であり、取引そのものが非常に少なく、かつ自用としての住宅の取引が中心である。 また、行政的条件などからも共同住宅の建設は困難で、収益還元法は適用しない。このため、地縁的選好性等も勘案し た市場性を重視し、かつ規範性に優る比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [114.0] [100.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は、個人消費、観光関連は堅調。資 材高騰で住宅投資は低調で、不動産市場は先 行きがやや不安定である。京都市人口は減少 が続いている。 周辺を含め住宅地の地域要因に大きな変動は ない。市街化調整区域において需要は弱く、 地価は弱含みが継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％