令和7年1月15日　提出 京都右京 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -17 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区鳴滝川西町３３番１１ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区最高10m (50,60) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 南西5.5m道路 水道、ガス、下水 宇多野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５．５ ｍ道路 交通 施設 宇多野駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,60) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に土砂災害警戒区域の指定も見られ、河川にも隣接している住宅地域で、最寄駅に遠隔に位置していること もあって、宅地需要は弱く、当面の地価動向は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね右京区を中心とする京福北野線、ＪＲ山陰本線沿線の中小規模の一般住宅地域が中心であり、需要者 は、主に右京区の居住者で他地域からの転入は多く見られない。住宅地域として熟成しているが、最寄駅から遠隔に位 置し、河川に隣接する状況に有り、宅地需要は弱い。規模にもよるが土地は２０００万円まで、中古戸建では総額は４ ０００万円台までのものが中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で需要者の中心は個人であり、自用目的での取引が大半を占める。取引事例比較法の適 用にあたっては、価格牽連性の高い事例を収集しており、実勢相場を反映した規範性の高い価格が得られた。一方、当 該地域は行政的条件とも相まって、合理的な賃貸物件の経営が困難で、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件 においては、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    196,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [103.0] 100 [139.1] [102.0] 100 143,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は、個人消費、観光関連は堅調。資 材高騰で住宅投資は低調で、不動産市場は先 行きがやや不安定である。京都市人口は減少 が続いている。 周辺を含め住宅地の地域要因に大きな変動は ないが、最寄駅に遠い既成住宅地であり、需 要は弱く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％