令和7年1月15日　提出 京都右京 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -15 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　祥城   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区梅津中村町３２番１４外 ②地積 　(㎡) 71   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,200) 1:4.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 松尾大社 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 松尾大社駅東方 1.3km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。最寄り駅からやや距離 はあり、需要がやや劣る面もあるが、規模が小ぶりであり、当面は現状維持で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都市右京区及び西京区の住宅地域である。主たる需要者は、居住目的の個人が中心であり、専ら市中 心部等へ通勤する一次取得者層である。画地規模が小さいため、総額が抑えられ購入しやすい。しかし、駅接近性にや や劣り、過去には浸水被害を受けていること等の要因で需要者の選好性はやや劣る。需要の中心となる価格帯は、標準 的な画地の新築分譲住宅で３，３００万円程度、中古戸建住宅なら１，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。対象標準地の画地規模等により、経済合理性を有する賃貸住 宅の建築が困難であるため、収益還元法は適用していない。本件では、取引事例比較法のみの適用であるが、対象標準 地と地域的類似性の高い複数の取引事例から試算しており、比準価格の規範性は高い。よって、市場性を反映した比準 価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    265,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [102.0] 100 [157.5] [103.0] 100 176,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    176,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 右京区の人口は減少傾向にあるが、区南部の 阪急沿線を中心として需要は底堅い。引き続 き、区内の都市計画変更の影響に注視すべき である。 市場動向に影響を与える特段の変動要因は見 られない。地域の環境要因等はやや劣り、需 要は若干弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％