別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都右京 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 -12 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　津田　浩伸   TEL.
鑑定評価額 42,000,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区西京極東町２２番１
 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 住宅に、アパート等
も見られる既成住宅
地域		 西6.8m市道 水道、ガス、下水 西京極

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 ３１ｍ第１１種高度地区 街

路		 基準方位　北、６．
８ｍ市道		 交通

施設		 西京極駅南東方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。阪急西京極駅徒
歩圏内の堅調な住宅需要により、今後の需給動向は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西京極地区、西院地区など京都市右京区の阪急京都線駅徒歩圏内における中小規模住宅地域である。中心
的な需要者は、京都市右京区及び周辺市区の居住者である。鉄道利便性は比較的良好、周辺に商業施設が多く生活利便
性も優位で、さらに近時の堅調な住宅需要も相まって、需給は強含みで推移している。新築戸建住宅は４０００万円台
を中心に取引が行われているが、画地規模が大きい場合は取引価格も高位になる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると
認められることから、比準価格の相対的説得力は高い。近隣地域には共同住宅も見られるが、自己使用の戸建住宅が大
半の住宅地域であり、不動産の収益性が価格形成に及ぼす影響は極めて小さい。よって、市場参加者が重視する比準価
格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 -7                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[102.0]		 100
[123.8]		 [101.0]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都市右京区の総人口は減少傾向も社会増減
は転入超過の傾向。区内の地価動向は概ね底
堅いが利便性等に応じて下落している地域も
あり二極化傾向。

在来の住宅地域で地域要因に特段の変動は見
られない。堅調な住宅需要と利便性の高い地
域要因を背景に地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ２Ａ

-23		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m私道、
中間画地
準工
高度地区最高31m
(70,300)
b ２５Ｋ２Ａ

-29		 京都市右京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
東7.8m、角地
１住居
高度地区最高31m
(80,200)
c ２５Ｋ２Ｅ

-23		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
中間画地
準工
高度地区最高31m
(70,300)
d ２５Ｋ２Ｏ

-2		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m市道
、中間画地
準工
高度地区最高31m
(70,300)
e ２５Ｋ２Ｏ

-3		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西6m私道、
中間画地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
185,982  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
184,523 		 100
[  89.0]
207,329 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
209,000 
b (　           ) 
263,562  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
249,651 		 100
[ 115.4]
216,335 
218,000 
c (　           ) 
264,485  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
265,278 		 100
[ 113.1]
234,552 
237,000 
d (　           ) 
145,255  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
158,261 		 100
[  80.3]
197,087 
199,000 
e (　           ) 
254,543  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
252,047 		 100
[ 106.7]
236,220 
239,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    220,000 円／㎡]  



京都右京 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,242,517 
1,274,255 
4,968,262 
3,898,440 
1,069,822 		 （　0.9771）
1,045,323 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     25,495,683 円　　　　（　    133,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 109.35 Ｓ3 328.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区最高31m
 70 ％   200 ％   200 ％   191 ㎡     10.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域性、画地規模等を勘案し共同住宅（若年世帯向け平均約４８㎡）を想定。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 内部階段の同種同規模建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
109.35 
88.0 
96.23 
1,782 
171,482 		 2.0  342,964 
1.0  171,482 

 2～ 3		 住宅
109.35 
88.0 
96.23 
1,818 
174,946 		 2.0  349,892 
1.0  174,946 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
328.05 
88.0 
288.69 

521,374 		 1,042,748 
521,374 
⑨年額支払賃料        521,374 円　×　12ヶ月　＝　       6,256,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     288.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,500 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         162,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,256,488 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         162,000 円　　×　　       ％　＝　　       312,824 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,105,664 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,042,748 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,906 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          521,374 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         126,947 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,242,517 円　　　　（　        32,683 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,818 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都右京 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 318,500 円  　　　　     63,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 192,555 円  　　　        6,418,488　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      541,400 円  　　　　     63,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,700 円  　　　　     63,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,700 円  　　　　     63,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,274,255 円　（　　　　　　         6,671 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     328.05 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0620 ×  35 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,898,440 円  
（　　　　　        20,411 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,242,517 円      
②総費用 1,274,255 円      
③純収益　①－② 4,968,262 円      
④建物等に帰属する純収益 3,898,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,069,822 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,045,323 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,473 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,495,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     133,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都右京 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市右京区西京極東町２２番１
 1308000152604-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都右京 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 -12 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　左近　宏崇   TEL.
鑑定評価額 42,000,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区西京極東町２２番１
 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 住宅に、アパート等
も見られる既成住宅
地域		 西6.8m市道 水道、ガス、下水 西京極

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 ３１ｍ第１１種高度地区 街

路		 基準方位　北６．８
ｍ市道		 交通

施設		 西京極駅東方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心とする成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後とも現状のまま推移するも
のと予測される。需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は右京区・西京区・下京区の阪急京都本線沿線に存する中小規模一般住宅の多い住宅地域の範囲。需要者は
地縁性を有する一次取得者層を中心に、圏外からの転入も見られる。駅徒歩圏内に存し生活利便性に優れ、需要は底堅
く地価は上昇傾向である。市場の中心価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で、４０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅等も存するが、収益性よりも生活利便性や居住快適性を重視する住宅地域内にあって、収益価格が土
地価格形成に及ぼす影響は小さい。自用目的の取引需要が大半で、取引事例に基づき求められた比準価格の規範性が高
い地域である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を重視し、収益価
格を参考に留め、鑑定価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 -7                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[102.0]		 100
[123.8]		 [101.0]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都市右京区の人口は微減傾向、世帯数は増
加傾向。不動産需要は総じて安定的であるが
、地域によって強弱が見られる。


一般住宅を中心とする成熟した住宅地域であ
り、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ２Ｐ

-6		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m私道、
北4m、角地
１中専
高度1種最高15m
(80,160)
b ２５Ｋ２Ｊ

-160		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
c ２５Ｋ２Ｏ

-1		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5m私道、
中間画地
準工
高度地区最高31m
(70,300)
d ２５Ｋ２Ｅ

-2		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.9m市道、
中間画地
工業
高度9種最高31m
(70,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
254,979  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
246,973 		 100
[ 120.5]
204,957 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
207,000 
b (　           ) 
235,571  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
237,881 		 100
[ 100.9]
235,759 
238,000 
c (　           ) 
164,414  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
180,712 		 100
[  82.9]
217,988 
220,000 
d (　           ) 
155,625  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
162,049 		 100
[  76.3]
212,384 
215,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    220,000 円／㎡]  



京都右京 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,722,272 
1,167,243 
4,555,029 
3,561,840 
993,189 		 （　0.9771）
970,445 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     23,669,390 円　　　　（　    124,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区最高31m
 70 ％   200 ％   200 ％   191 ㎡     10.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建共同住宅（１室５０㎡程度） ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
110.00 
85.0 
93.50 
1,570 
146,795 		 2.0  293,590 
2.0  293,590 

 2～ 3		 居宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,654 
163,746 		 2.0  327,492 
2.0  327,492 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
88.3 
291.50 

474,287 		 948,574 
948,574 
⑨年額支払賃料        474,287 円　×　12ヶ月　＝　       5,691,444 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,691,444 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       284,572 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,406,872 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           948,574 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,011 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          948,574 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         306,389 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,722,272 円　　　　（　        29,960 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,654 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都右京 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 291,000 円  　　　　     58,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 170,743 円  　　　        5,691,444　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      494,700 円  　　　　     58,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,200 円  　　　　     58,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,200 円  　　　　     58,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,167,243 円　（　　　　　　         6,111 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0620 ×  35 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,561,840 円  
（　　　　　        18,648 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,722,272 円      
②総費用 1,167,243 円      
③純収益　①－② 4,555,029 円      
④建物等に帰属する純収益 3,561,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 993,189 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 970,445 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,081 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,669,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     124,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都右京 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市右京区西京極東町２２番１
 1308000152604-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考