別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都右京 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 -10 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　佑   TEL.
鑑定評価額 415,000,000 円  １㎡当たりの価格 268,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区西院西田町３０番
 ②地積
　(㎡)		 1,549  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(80,260)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ7		 中層マンション、事
務所ビルが見られる
住宅地域		 北16m市道、三方路 水道、ガス、下水 西京極

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    18 ｍ、西    19 ｍ、南    21 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　     1,549 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 用途地域が１住居と２住居に
跨り３１ｍ第１１種高度地区
に存する		 街

路		 １６ｍ市道、三方路 交通

施設		 西京極駅北方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(80,260)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層マンションや事務所ビルが見られる地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。マンション用地の
需要が強いことから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              266,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、右京区等を中心とする、最寄駅徒歩圏内のマンション適地の存する住宅地域である。主たる需要者はマ
ンションデベロッパー等と判断される。近年はまとまった画地規模のマンション用地の希少性が年々高まっており、地
価は上昇傾向にある。取引される中心価格帯は画地規模、立地等によって大きく異なり、中心となる価格帯は見い出し
難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、市場性を反映した説
得力の高い価格である。開発法による価格は、対象標準地に分譲マンションの建築、分譲を想定して求めたものであり
、開発業者の投資採算性を反映した説得力の高い価格である。いずれの価格の規範性も高いことから、本件では、比準
価格及び開発法による価格を関連付け、代表標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 -7                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[102.0]		 100
[100.9]		 [100.0]
100		 267,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府下の地域経済は緩やかに持ち直してお
り、先行きについては海外景気がもたらす国
内の金融動向に注視する必要がある。


当該地域は、中層マンションが多く立地する
住宅地域として成熟しており、需要は旺盛で
あることから、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ２Ｃ

-120		 京都市西京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
(70,300)
b ２５Ｋ２Ｇ

-121		 京都市右京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西6.2m市道
、北西6m、
北東1m、
三方路
準工
高度地区最高31m
(70,300)
c ２５Ｋ２Ｉ

-31		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
(70,200)
d ２５Ｋ２Ｊ

-188		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5.9m市道、
西2m、角地
近商
高度3種最高15m
(90,200)
e ２５Ｋ２Ｊ

-146		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.6m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
285,397  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
293,388 		 100
[ 113.5]
258,492 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
258,000 
b (　           ) 
181,495  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.3]
212,200 		 100
[  74.2]
285,984 
286,000 
c (　           ) 
192,649  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
199,203 		 100
[  75.6]
263,496 
263,000 
d (　           ) 
232,488  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
241,430 		 100
[  92.7]
260,442 
260,000 
e (　           ) 
300,912  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 103.0]
312,026 		 100
[ 110.3]
282,888 
283,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -13.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    270,000 円／㎡]  



京都右京 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 開発適地との判断から開発法を適用するため、収益還元法は適用しないものとした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 画地規模や地域的特性等により分譲マンション適地と判断した。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,804,746,527 
1,391,956,940 
13 
626,000 
3,653.27 
340,000 
4,254.04 
⑧開発法による価格 　　          412,789,587 円　　　　（　              266,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 -10　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,549 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,549.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
661.34 ㎡  4,254.04 ㎡  4,022.00 ㎡  232.04 ㎡  3,653.27 ㎡  ＲＣ・7F
 (    52 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      42.7 ％）  （     274.6 ％）  （     259.7 ％）  （      15.0 ％）  （     85.88 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区最高31m
80 ％ 
300 ％ 
260 ％ 		 間口

奥行		   37.0 ｍ

  41.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   16.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 626,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    626,000 円／㎡　　×　　     3,653.27 ㎡　　＝　　　　       2,286,947,020 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,286,947,020 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   340,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   350,200 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    350,200 円／㎡　　×　　　   4,254.04 ㎡　　＝　　　　       1,489,764,808 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,286,947,020 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         228,694,702 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,718,459,510 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 21 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 28 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 205,825,232 円  (      9 ％) ×　　0.8850  （     12 ヶ月） ＝　　          182,155,330 円 
販売総額(2期) 1,852,427,086 円  (     81 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　        1,450,635,651 円 
販売総額(3期) 228,694,702 円  (     10 ％) ×　　0.7519  （     28 ヶ月） ＝　　          171,955,546 円 
収入合計 － － － － 1,804,746,527 円 
支出 建築工事費(1期) 148,976,481 円  (     10 ％) ×　　0.9032  （     10 ヶ月） ＝　　          134,555,558 円 
建築工事費(2期) 148,976,481 円  (     10 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　          125,289,221 円 
建築工事費(3期) 1,191,811,846 円  (     80 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　          933,307,857 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 114,347,351 円  (     50 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          106,480,253 円 
販売管理費(2期) 114,347,351 円  (     50 ％) ×　　0.8074  （     21 ヶ月） ＝　　           92,324,051 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,391,956,940 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,804,746,527 円　　－　　　　　　        1,391,956,940 円　　＝　　　　　           412,789,587 円 

              266,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 京都右京 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市右京区西院西田町３０番
 1308000070029-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都右京 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 -10 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL.
鑑定評価額 415,000,000 円  １㎡当たりの価格 268,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区西院西田町３０番
 ②地積
　(㎡)		 1,549  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(80,260)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ7		 中層マンション、事
務所ビルが見られる
住宅地域		 北16m市道、三方路 水道、ガス、下水 西京極

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    18 ｍ、西    19 ｍ、南    21 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　     1,549 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 用途地域が１住居と２住居に
跨り３１ｍ第１１種高度地区
に存する　　　　　　　　　		 街

路		 １６ｍ市道、三方路 交通

施設		 西京極駅北方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(80,260)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層マンション、事務所ビルが見られる住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持
すると予測する。マンション需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              258,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、右京区を中心に周辺市区の開発適地の所在する地域である。想定される需要者の中心は、マンシ
ョン開発業者等である。金利に先高感あるものの、マンション販売は概ね堅調で、開発業者によるマンション用地の取
得意欲は旺盛であることから、地価は上昇傾向にあるが、大規模な画地の取引事例は限定的で、個別的事情も様々で、
市場での中心的価格帯を見いだすのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は開発適地であり、想定される需要者の中心は、マンション開発業者等であることから、取引事例比較法による
比準価格及び開発法による価格を適用した。開発法による価格はマンション開発業者等の投資採算性に着目した価格で
あるが、想定要素も強くやや規範性に劣ると判断したことから、比準価格を中心に開発法による価格を比較考量して、
代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 -7                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[102.0]		 100
[100.9]		 [100.0]
100		 267,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都市右京区の総人口は微減、世帯数は微増
傾向、新設住宅着工件数は直近では上昇傾向
にある。宅地の需給バランスは概ね保たれて
いる。

中層マンション、事務所ビルが見られる地域
で、マンション素地需要は底堅い。地域要因
に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ２Ｃ

-120		 京都市西京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
(70,300)
b ２５Ｋ２Ｊ

-179		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
c ２５Ｋ２Ｃ

-119		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m府道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
d ２５Ｋ２Ｅ

-18		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西14.7m府
道、中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
285,397  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
293,388 		 100
[ 113.5]
258,492 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
258,000 
b (　           ) 
241,449  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
254,157 		 100
[  95.9]
265,023 
265,000 
c (　           ) 
262,167  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
270,556 		 100
[  93.1]
290,608 
291,000 
d (　           ) 
172,589  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
198,774 		 100
[  75.0]
265,032 
265,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    270,000 円／㎡]  



京都右京 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 開発適地との判断から開発法を適用するため、収益還元法は適用しないものとした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 画地規模や地域的特性等により分譲マンション適地と判断した。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,829,557,361 
1,429,770,906 
13 
645,000 
3,653.27 
355,000 
4,254.04 
⑧開発法による価格 　　          399,786,455 円　　　　（　              258,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 -10　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,549 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,549.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
661.34 ㎡  4,254.04 ㎡  4,022.00 ㎡  232.04 ㎡  3,653.27 ㎡  ＲＣ・7F
 (    52 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      42.7 ％）  （     274.6 ％）  （     259.7 ％）  （      15.0 ％）  （     85.88 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区最高31m
80 ％ 
300 ％ 
260 ％ 		 間口

奥行		   37.0 ｍ

  41.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   16.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 645,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域における新築マンション分譲単価等に基づき査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    645,000 円／㎡　　×　　     3,653.27 ㎡　　＝　　　　       2,356,359,150 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,356,359,150 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   355,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   365,650 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    365,650 円／㎡　　×　　　   4,254.04 ㎡　　＝　　　　       1,555,489,726 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,356,359,150 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         235,635,915 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,791,125,641 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 21 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 26 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 28 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 212,072,324 円  (      9 ％) ×　　0.8850  （     12 ヶ月） ＝　　          187,684,007 円 
販売総額(2期) 1,908,650,912 円  (     81 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　        1,464,698,710 円 
販売総額(3期) 235,635,915 円  (     10 ％) ×　　0.7519  （     28 ヶ月） ＝　　          177,174,644 円 
収入合計 － － － － 1,829,557,361 円 
支出 建築工事費(1期) 155,548,973 円  (     10 ％) ×　　0.9032  （     10 ヶ月） ＝　　          140,491,832 円 
建築工事費(2期) 155,548,973 円  (     10 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          129,494,520 円 
建築工事費(3期) 1,244,391,781 円  (     80 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　          954,946,253 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 117,817,958 円  (     50 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          109,712,082 円 
販売管理費(2期) 117,817,958 円  (     50 ％) ×　　0.8074  （     21 ヶ月） ＝　　           95,126,219 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,429,770,906 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,829,557,361 円　　－　　　　　　        1,429,770,906 円　　＝　　　　　           399,786,455 円 

              258,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 京都右京 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市右京区西院西田町３０番
 1308000070029-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考