令和7年1月15日　提出 京都右京 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -9 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  0.6 倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区北嵯峨山王町４９番２ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 風致地区１種 (20,100) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか農地 も多く見られる住宅 地域 東4.4m府道 水道、下水 嵯峨嵐山 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 歴史的風土特別保存地区 街 路 ４．４ｍ府道 交通 施設 嵯峨嵐山駅北方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (20,100) 風致地区１種 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域で風致地区第１種の指定がある。周辺には農地が多く宅地転換は容易ではない事や人口減小予測 等により住宅地需要の増加や地域的範囲の拡大は考え難い。現状維持での利用が合理的選択になると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 市街化調整区域内の住宅地需要者は田園風景の残る周辺環境や価格の低さ等を重視し、同一需給圏は広域となる。典型 的需要者は自用目的の個人である。周辺には農地も残り、法的規制も強いことから住宅地域としての面的な拡大は難し い。又人口の減小予測もあって需要の拡大も期待し難い。取引は従来少なく、水準も個別的要因が強く反映し、需要者 の選好性の判断が困難となる事も多い。利用規模が様々で中心価格帯は見出し難い。価格は下落傾向が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引の中心は自用目的である。交通・接近条件や行政的条件から収益物件の想定は妥当性を欠く。従って取引事例比較 法のみを採用した。事例は広域的に収集、採用し、市街化区域の事例も含むが、いずれも地域的特性の類似性を有し事 例資料としての信頼性は高い。得られた比準価格は地域の特性、標準地の個別性を反映し、適正な価値を表している。 従って比準価格を採用し、前年価格との比較も行って鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京滋地区の個人消費及び雇用所得環境は緩や かに持ち直し、改善が見られる。住宅投資は 概ね横ばいで推移している。取引価格は概ね 上昇傾向にある。 地域要因の特段の変動は無い。人口減少の予 測に加え、市街化調整区域で風致１種の強い 規制もあって宅地需要は弱く、地価は下落傾 向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％