令和7年1月13日　提出 京都右京 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -6 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三浦　正樹   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区嵯峨野南浦町２２番９ ②地積 　(㎡) 103   (         16)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が多 く建ち並ぶ住宅地域 北5m私道 水道、ガス、下水 有栖川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ私 道　 交通 施設 有栖川駅南方 1.0km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因はないの で、当分の間は現状を維持するものと予測する。需要は堅調で、地価はやや上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京福電鉄及びＪＲ山陰本線沿線で、概ね右京区の南西部の小規模住宅地域の範囲。需要者は京都市中心部 等に通勤する１次取得者が中心である。同一需給圏外からの転入者も一部見られる。需要は堅調で地価はやや上昇傾向 にあり、ミニ開発による新規分譲地等も見られる地域である。土地で１５００万円～１８００万円、新築の戸建住宅で は３５００万円～４０００万円程度の物件が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の規模・形状により、経済合理性や建物配置からみて共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなか った。収益性より快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価 格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    265,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [102.0] 100 [149.5] [100.0] 100 180,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 右京区の人口は微減、世帯数は微増傾向。景 気は緩やか回復している。不動産需要は立地 条件によるが、堅調である。 最寄り駅は京福電鉄の「有栖川」駅であるが 、徒歩圏にあり、住環境が比較的良好で、需 要は堅調であるため、地価はやや上昇傾向。 変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％