別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都南 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都南 9-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　粟田口　定大   TEL.
鑑定評価額 211,000,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市南区上鳥羽仏現寺町３４番
 ②地積
　(㎡)		 1,065  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,400)
準防
（その他）
特別用途地区
特定用途誘導地区

(70,400)

1:3		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 中小規模の工場、倉
庫、営業所等が多い
工業地域		 南13.4m市道 水道、ガス、下水 近鉄十条

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３．４ｍ市道 交通

施設		 近鉄十条駅南西方

650m		 法令

規制		 工業
(70,400)
準防 
特別用途地区
特定用途誘導地区
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した工業地域につき地域要因に特段の変動要因は認められないが、府下南部の道路交通網整備に伴う業務地
需要は広範に及び、当該地域の選好性は京都市内立地の優位性も加味されて引続き強含んでいる。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区、伏見区等において工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域一帯。需要者は主に自用目的での事業用地取
得を目論む法人で、一部個人事業者等も含まれる。高速道路への連絡性は全般に良好、圏域へ連絡する道路交通網の整
備も進んでいること等から業種・業態による強弱はあるものの供給不足も相まって需給動向は堅調を維持している。立
地、規模、用途等により取引価格には幅が存し、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の工場、倉庫等が多いものと見受けられる工業地域であり、取引の中心も自用目的が支配的と認められる。この場
合、賃貸市場は未成熟で収益価格が価格形成に及ぼす影響の程度は相対的に低位と認められるため、本件では実証的で
説得力に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量した上、市場の特性及び代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都南 9-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.4]		 [100.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は、物価高傾向が存するものの、観
光産業が牽引し、緩やかな持ち直しの動きに
ある。


らくなん進都エリアに立地し、業務地需要は
強含み、地価は上昇傾向を継続している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都南 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｍ

-107		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北西8m、角地
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
b ２５Ｋ３Ｒ

-13		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東7.7m市道、
北西6m、
二方路
工業
特別用途地区
(80,400)
c ２５Ｋ３Ｄ

-28		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.9m市道、
中間画地
工業
高度4種最高31m
(70,200)
d ２５Ｋ３Ｄ

-101		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
中間画地
工業
高度4種最高31m
(70,217)
e ２５Ｋ３Ｌ

-29		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m市道、
南東8m、角地
工業
高度4種最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
166,348  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
173,131 		 100
[  84.0]
206,108 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
206,000 
b (　           ) 
196,523  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
203,074 		 100
[  95.0]
213,762 
214,000 
c (　           ) 
181,813  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
191,631 		 100
[  91.2]
210,122 
210,000 
d (　           ) 
177,388  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
198,497 		 100
[  91.2]
217,650 
218,000 
e (　           ) 
211,323  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
214,401 		 100
[ 103.2]
207,753 
208,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    207,000 円／㎡]  



京都南 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,570,997 
5,325,048 
17,245,949 
11,877,600 
5,368,349 		 （　0.9556）
5,129,994 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    128,249,850 円　　　　（　    120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都南 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 550.00 Ｓ2 1,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
特別用途地区
特定用途誘導地区		 70 ％   400 ％   400 ％   1,065 ㎡     19.0 m x   56.0 m  前面道路：市道     　  13.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫兼事務所の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
1,100.00 
100.0 
1,100.00 
1,788 
1,966,800 		 8.0  15,734,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,100.00 
100.0 
1,100.00 

1,966,800 		 15,734,400 
0 
⑨年額支払賃料      1,966,800 円　×　12ヶ月　＝　      23,601,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保の為非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,601,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,180,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,421,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,734,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         149,477 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,570,997 円　　　　（　        21,193 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,788 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都南 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 980,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 708,048 円  　　　       23,601,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,579,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,666,000 円  　　　　    196,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,325,048 円　（　　　　　　         5,000 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 196,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0641 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,877,600 円  
（　　　　　        11,153 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,570,997 円      
②総費用 5,325,048 円      
③純収益　①－② 17,245,949 円      
④建物等に帰属する純収益 11,877,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,368,349 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,129,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,817 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    128,249,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都南 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市南区上鳥羽仏現寺町３４番
 1306000053468-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都南 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都南 9-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　惠子   TEL.
鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市南区上鳥羽仏現寺町３４番
 ②地積
　(㎡)		 1,065  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,400)
準防
（その他）
特別用途地区
特定用途誘導地区

(70,400)

1:3		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 中小規模の工場、倉
庫、営業所等が多い
工業地域		 南13.4m市道 水道、ガス、下水 近鉄十条

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １３．４ｍ市道 交通

施設		 近鉄十条駅南西方

650m		 法令

規制		 工業
(70,400)
準防 
特別用途地区
特定用途誘導地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状のまま推
移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市南部、久御山町、宇治市等を中心とし、高速道路ＩＣ周辺や、国道等の沿道及びその背後に形成
される工業地域と判定した。需要者は、自用の工場、倉庫等を需要する法人が中心となる。京都市中心部や大阪方面へ
の交通アクセスに優れ、また、高速道路を利用することにより、広域的かつ高度な輸送が可能であることから、堅調な
工業地需要が継続している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地２億円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を考慮した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格
であると思われる。したがって、比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都南 9-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.4]		 [100.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復しているが、海外景気
の下振れが景気を下押しするリスクとなって
いるとともに、物価上昇等の影響に十分注意
する必要がある。

街路条件が良好で、高速道路ＩＣへアクセス
しやすいことから、堅調な工業地需要が継続
している。地価水準は、上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都南 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｄ

-28		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.9m市道、
中間画地
工業
高度4種最高31m
(70,200)
b ２５Ｋ３Ｒ

-13		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東7.7m市道、
北西6m、
二方路
工業
特別用途地区
(80,400)
c ２５Ｋ３Ｍ

-107		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北西8m、角地
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
d ２５Ｋ３Ｄ

-31		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東18m府道、
中間画地
準工
高度4種最高20m
(60,277)
e ２５Ｋ３Ｄ

-112		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南13m市道、
中間画地
準工
高度3種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,813  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
191,631 		 100
[  91.2]
210,122 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
210,000 
b (　           ) 
196,523  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
203,074 		 100
[  95.0]
213,762 
214,000 
c (　           ) 
166,348  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
173,131 		 100
[  85.8]
201,784 
202,000 
d (　           ) 
174,532  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,117 		 100
[  86.3]
208,710 
209,000 
e (　           ) 
155,945  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
163,180 		 100
[  82.9]
196,840 
197,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



京都南 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,622,600 
5,081,500 
15,541,100 
9,878,300 
5,662,800 		 （　0.9556）
5,411,372 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    135,284,300 円　　　　（　    127,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都南 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 500.00 Ｓ2 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
特別用途地区
特定用途誘導地区		 70 ％   400 ％   400 ％   1,065 ㎡     19.0 m x   56.0 m  前面道路：市道     　  13.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建の倉庫兼事務所（一棟貸し）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
1,000.00 
100.0 
1,000.00 
1,800 
1,800,000 		 6.0  10,800,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
100.0 
1,000.00 

1,800,000 		 10,800,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,800,000 円　×　12ヶ月　＝　      21,600,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,600,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,080,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,520,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,800,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         102,600 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,622,600 円　　　　（　        19,364 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,809 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都南 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,038,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 648,000 円  　　　       21,600,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,579,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,470,500 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,081,500 円　（　　　　　　         4,771 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,878,300 円  
（　　　　　         9,275 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,622,600 円      
②総費用 5,081,500 円      
③純収益　①－② 15,541,100 円      
④建物等に帰属する純収益 9,878,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,662,800 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,411,372 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,081 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    135,284,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     127,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都南 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市南区上鳥羽仏現寺町３４番
 1306000053468-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考