別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都南 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都南 5-5 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　粟田口　定大   TEL.
鑑定評価額 921,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,950,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市南区東九条上殿田町５２番
 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度1種最高31m
高度利用地区

(100,700)

2:1		 事務所兼店舗

Ｓ5		 中高層の店舗ビル等
が見られる駅前の商
業地域		 北32m市道、背面道 水道、ガス、下水 京都

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 八条通に接面 街

路		 ３２ｍ市道 交通

施設		 京都駅南方

260m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 京都市の玄関口として旅客ターミナル機能を有する京都駅の南側（八条口）近傍に立地する駅前商業地域である
。観光拠点としての機能も認められ、地域の繁華性は高まる傾向にある。
(3)最有効使用の判定 ９階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
要セットバック　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都駅周辺を主として市内幹線・準幹線道路沿い及びその背後に形成される高度・準高度商業地域一帯
。主な需要者は、資金力を有する大手法人や投資法人、不動産業者、ホテル事業者等が中心となる。立地的な希少性が
特に高く、また供給も限定的であるため、取引市場は強含みを継続している。立地、規模、利用用途等により取引価格
には相当の幅が存し、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域における需要者の意思決定には収益性を重視する面が見られ、収益価格試算に当たっては慎重に純収益の把握を行
い、採用した還元利回り等の指標についても適切かつ妥当と判断する。但し、地域の実情に照らし、長期的な収益性の
将来予測には限界が存するため、本件では実証的で説得力に優る比準価格を重視するものとし、これに収益価格を十分
関連付け、市場の特性及び類似標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-15              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,500,000 円／㎡		 [118.5]
100		 100
[100.0]		 100
[170.0]		 [ 97.9]
100		 4,440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は、物価高傾向が存するものの、観
光産業が牽引し、緩やかな持ち直しの動きに
ある。


京都駅前立地で希少性が高く、インバウンド
需要等により繁華性も高まり、地価は強含ん
でいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+21.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都南 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｊ

-17		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.2m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
高度利用地区
(100,700)
b ２５Ｋ１Ｊ

-3		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
c ２５Ｋ１Ｂ

-6		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6.6m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,618)
d ２５Ｋ１Ｊ

-7		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西6.1m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(100,366)
e ２５Ｋ１Ｊ

-111		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,992,335  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,207,921 		 100
[  87.5]
4,809,053 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.9]
　　　　 100
4,710,000 
b (　           ) 
5,443,086  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 100.0]
5,772,970 		 100
[ 122.5]
4,712,629 
4,610,000 
c (　           ) 
4,083,598  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[  91.8]		 100
[ 100.0]
4,675,230 		 100
[  99.2]
4,712,933 
4,610,000 
d (　           ) 
3,937,893  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,134,788 		 100
[  88.1]
4,693,289 
4,590,000 
e (　           ) 
2,355,797  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,497,145 		 100
[  53.4]
4,676,301 
4,580,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,650,000 円／㎡]  



京都南 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,940,534 
15,083,551 
43,856,983 
20,114,400 
23,742,583 		 （　0.9441）
22,415,373 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    659,275,676 円　　　　（　  3,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都南 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 149.85 Ｓ9F1B 1,351.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
高度利用地区		 100 ％   600 ％   700 ％   207 ㎡     19.9 m x   10.4 m  前面道路：市道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：フロア貸し店舗、上階：フロア貸し若しくは部分貸し事務所。誘導用途確保の為容積率７００％。 ⑦有効率　  68.4 ％
の理由		 同種・同規模の建物から標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 内部共用
138.51 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
133.61 
58.6 
78.24 
11,000 
860,640 		 10.0  8,606,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
134.88 
78.4 
105.81 
6,500 
687,765 		 10.0  6,877,650 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
134.88 
78.4 
105.81 
4,768 
504,502 		 8.0  4,036,016 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,351.16 
68.4 
924.72 

5,079,919 		 43,736,162 
0 
⑨年額支払賃料      5,079,919 円　×　12ヶ月　＝　      60,959,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     924.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保のため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,959,028 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,438,361 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,520,667 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        43,736,162 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         419,867 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,940,534 円　　　　（　       284,737 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,768 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都南 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,088,000 円  　　　　    348,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,047,951 円  　　　       60,959,028　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,293,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,958,000 円  　　　　    348,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       348,000 円  　　　　    348,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       348,000 円  　　　　    348,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,083,551 円　（　　　　　　        72,867 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9441    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 348,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,351.16 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,114,400 円  
（　　　　　        97,171 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,940,534 円      
②総費用 15,083,551 円      
③純収益　①－② 43,856,983 円      
④建物等に帰属する純収益 20,114,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,742,583 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,415,373 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      108,287 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    659,275,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都南 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市南区東九条上殿田町５２番
 1306000083591-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都南 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都南 5-5 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　辻倉　伸介   TEL.
鑑定評価額 921,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,950,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市南区東九条上殿田町５２番
 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度1種最高31m
高度利用地区

(100,700)

2:1		 事務所兼店舗

Ｓ5		 中高層の店舗ビル等
が見られる駅前の商
業地域		 北32m市道、背面道 水道、ガス、下水 京都

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 京都の玄関口である「ＪＲ京
都駅」の八条口に面している
。		 街

路		 ３２ｍ市道 交通

施設		 京都駅南方

260m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近年、観光客の増加が著しいことから繁華性、収益性が高まっており、当面の間はこの傾向が持続するものと予
測される。今後の地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ９階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
要セットバック　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,710,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京都駅を中心とした京都市中心部の繁華性の高い商業地域である。需要者は資本力を有する国内外の
有力企業、ホテル事業者、大手不動産会社、投資法人等である。対象標準地はＪＲ京都駅前の立地という圧倒的な希少
性を有しており、需要は極めて強い。供給がほとんどなく、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。一方、収益価格は収益性を重視
した理論的な価格であるが、その試算過程では多くの想定事項が介在すること及び土地価格に見合う賃料水準が必ずし
も形成されていないこと等から収益価格の信頼性はやや劣る。よって本件では実証的と認められる比準価格を標準とし
、収益価格を関連づけ、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-15              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,500,000 円／㎡		 [118.5]
100		 100
[100.0]		 100
[170.0]		 [ 97.9]
100		 4,440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安効果等によるインバウンドの増加が顕著
であり、京都の外国人観光客数は過去最高水
準にある。


好調な京都観光を背景に観光客の通行量が増
加しており、地価は強含みで推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+21.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都南 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｊ

-17		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.2m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
高度利用地区
(100,700)
b ２５Ｋ１Ｏ

-15		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東21.7m府道、
西6.4m、
二方路
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
c ２５Ｋ１Ｊ

-111		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
d ２５Ｋ１Ｊ

-3		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,992,335  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,207,921 		 100
[  85.6]
4,915,796 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.9]
　　　　 100
4,810,000 
b (　           ) 
1,755,725  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
1,884,369 		 100
[  50.4]
3,738,827 
3,660,000 
c (　           ) 
2,355,797  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,497,145 		 100
[  53.4]
4,676,301 
4,580,000 
d (　           ) 
5,443,086  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 100.0]
5,772,970 		 100
[ 122.5]
4,712,629 
4,610,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,710,000 円／㎡]  



京都南 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,992,605 
14,986,243 
44,006,362 
19,652,000 
24,354,362 		 （　0.9441）
22,992,953 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    676,263,324 円　　　　（　  3,270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都南 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 149.85 Ｓ9F1B 1,351.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
高度利用地区		 100 ％   600 ％   700 ％   207 ㎡     19.9 m x   10.4 m  前面道路：市道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階はフロア貸しの店舗、３階以上はフロア貸し又は部分貸しの事務所を想定。誘導用途確保のため容積率は７００％。 ⑦有効率　  68.4 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 内部共用
138.51 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
133.61 
58.6 
78.24 
12,000 
938,880 		 10.0  9,388,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
134.88 
78.4 
105.81 
7,000 
740,670 		 10.0  7,406,700 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
134.88 
78.4 
105.81 
4,669 
494,027 		 8.0  3,952,216 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,351.16 
68.4 
924.72 

5,137,739 		 44,461,012 
0 
⑨年額支払賃料      5,137,739 円　×　12ヶ月　＝　      61,652,868 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     924.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,652,868 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,082,643 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,570,225 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        44,461,012 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         422,380 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,992,605 円　　　　（　       284,988 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,669 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都南 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,040,000 円  　　　　    340,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,082,643 円  　　　       61,652,868　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,293,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,890,000 円  　　　　    340,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       340,000 円  　　　　    340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       340,000 円  　　　　    340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,986,243 円　（　　　　　　        72,397 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9441    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 340,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,351.16 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,652,000 円  
（　　　　　        94,937 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,992,605 円      
②総費用 14,986,243 円      
③純収益　①－② 44,006,362 円      
④建物等に帰属する純収益 19,652,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,354,362 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,992,953 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      111,077 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    676,263,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都南 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市南区東九条上殿田町５２番
 1306000083591-0000
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備考