別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都南 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都南 5-4 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　大﨑　晋也   TEL.
鑑定評価額 625,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,040,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市南区東九条上殿田町４１番１
 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度6種最高25m
沿道美観形成

(100,600)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中高層の店舗兼共同
住宅等が見られる商
業地域		 東22m市道 水道、ガス、下水 京都

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 京都駅南方

420m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度6種最高25m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 インバウンドの影響で駅周辺の商業地需要が高まるなか、用地供給が限られるため、当面の間、地価は上昇基調
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,870,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南区及び下京区内の商業地域と判断した。主たる需要者は、店舗付共同住宅やオフィスビルにより収益を
目論む事業者である。纏まった規模の画地については、ホテルまたはマンション開発を行う大手事業者の参入も想定さ
れる。インバウンドの影響でホテルや店舗需要が高まっている一方で、駅周辺の土地の供給は限られることから需給は
強含みである。用途や規模によって取引価格に幅がみられるため、中心的な取引価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンションやテナントビルが多く見られる地域で、主たる需要者は収益性を重視して投資判断を行っている。もっとも
、業種によって賃料負担力が異なり、標準的な賃料水準の把握がやや困難であるため、収益価格の説得力はやや劣る。
一方、取引価格は、多様な需要者が利益計算を行ったうえで成約した価格であるため、実証的で説得力が高い。そこで
、比準価格を重視、収益価格を比較考量し、類似する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-17              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,350,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.3]		 [100.0]
100		 1,780,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安を背景とした海外観光客の増加により、
ターミナル駅や観光地周辺で繁華性が向上し
ており、地価は上昇傾向にある。


京都観光の玄関口であるＪＲ京都駅周辺は、
インバウンドの影響が大きい。京都駅北側で
先行していた店舗・ホテル需要が駅南側へも
波及している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都南 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｐ

-112		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18.4m府道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
高度利用地区
(100,600)
b ２５Ｋ３Ｈ

-4		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東22m国道、
南6m、北3.5m、
三方路
商業
高度6種最高31m
(100,600)
c ２５Ｋ１Ｇ

-104		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北50m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,652)
d ２５Ｋ３Ｈ

-5		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5.5m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(90,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,650,514  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,771,002 		 100
[  94.1]
1,882,043 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,880,000 
b (　           ) 
1,307,491  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,440,779 		 100
[  74.3]
1,939,137 
1,940,000 
c (　           ) 
1,502,425  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,797,902 		 100
[ 100.0]
1,797,902 
1,800,000 
d (　           ) 
910,358  		 100
[ 100.0]		 [ 119.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,087,878 		 100
[  60.5]
1,798,145 
1,800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,870,000 円／㎡]  



京都南 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,555,462 
10,810,877 
43,744,585 
29,691,200 
14,053,385 		 （　0.9571）
13,450,495 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    353,960,395 円　　　　（　  1,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都南 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 265.70 ＲＣ9 1,951.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度6種最高25m
沿道美観形成		 100 ％   600 ％   600 ％   349 ㎡     14.1 m x   24.8 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し店舗、２～９階：ファミリー向け賃貸住宅（平均専有面積約４０㎡～５０㎡） ⑦有効率　  77.1 ％
の理由		 想定建物の類似建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
255.92 
25.0 
63.98 
5,300 
339,094 		 8.0  2,712,752 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
227.84 
85.0 
193.66 
2,950 
571,297 		 3.0  1,713,891 
2.0  1,142,594 

 7～ 9		 住宅
185.51 
85.0 
157.68 
2,950 
465,156 		 3.0  1,395,468 
2.0  930,312 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,951.65 
77.1 
1,505.32 

4,591,047 		 15,468,611 
8,503,906 
⑨年額支払賃料      4,591,047 円　×　12ヶ月　＝　      55,092,564 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,505.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,092,564 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,754,628 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,337,936 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,468,611 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         146,952 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,503,906 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,070,574 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,555,462 円　　　　（　       156,319 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,083 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,950 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都南 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,892,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,652,777 円  　　　       55,092,564　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,205,100 円  　　　
 建物　　　　　　　　　    4,097,000 円  　　　　    482,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,810,877 円　（　　　　　　        30,977 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 482,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,951.65 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,691,200 円  
（　　　　　        85,075 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,555,462 円      
②総費用 10,810,877 円      
③純収益　①－② 43,744,585 円      
④建物等に帰属する純収益 29,691,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,053,385 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,450,495 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,540 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    353,960,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都南 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市南区東九条上殿田町４１番１
 1306000083541-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都南 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都南 5-4 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　福本　敬久   TEL.
鑑定評価額 625,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,040,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市南区東九条上殿田町４１番１
 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度6種最高25m
沿道美観形成

(100,600)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中高層の店舗兼共同
住宅等が見られる商
業地域		 東22m市道 水道、ガス、下水 京都

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 京都駅南方

420m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度6種最高25m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 　京都駅に近い幹線街路沿いという希少な立地条件により、地価は上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、京都駅周辺を中心に京都市内都心エリアの商業地域である。需要者は一般法人、デベロッパー、賃貸
業者が主体であり、海外勢もみられる。希少性の高い京都駅周辺地として発展傾向にあり、観光需要の回復もあって不
動産需要は強含みで推移している。立地、規模等により取引される価格は様々であり、中心価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当該地域は、ホテル、店舗事務所ビル等が建ち並ぶ京都駅近くの一等地にあって収益性は取引の大きな指標となるが
、地価形成に関してはそれら収益性により投資価値が判断され、最終的には競争を経て取引が成立することから、本件
においては市場相場を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、類似する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-17              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,350,000 円／㎡		 [113.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.3]		 [100.0]
100		 1,790,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済はインバウンドを中心とする消費や
建設需要等により堅調な一方、原材料高や人
員不足等の懸念材料がある。


希少性の高い京都駅周辺地であり、投資需要
は強含み。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都南 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｊ

-27		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.3m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(100,378)
b ２５Ｋ１Ｐ

-112		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18.4m府道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
高度利用地区
(100,600)
c ２５Ｋ３Ｈ

-4		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東22m国道、
南6m、北3.5m、
三方路
商業
高度6種最高31m
(100,600)
d ２５Ｋ３Ｑ

-102		 京都市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.7m市道、
北4m、二方路
近商
高度4種最高20m
(100,282)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,093,088  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,145,415 		 100
[ 111.3]
1,927,597 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,930,000 
b (　           ) 
1,650,514  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,771,002 		 100
[  89.1]
1,987,657 
1,990,000 
c (　           ) 
1,307,491  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,440,779 		 100
[  79.2]
1,819,165 
1,820,000 
d (　           ) 
1,180,001  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,260,981 		 100
[  66.8]
1,887,696 
1,890,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,900,000 円／㎡]  



京都南 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,812,138 
10,698,057 
46,114,081 
29,013,600 
17,100,481 		 （　0.9571）
16,366,870 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    430,707,105 円　　　　（　  1,230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都南 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 265.70 ＲＣ9 1,951.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度6種最高25m
沿道美観形成		 100 ％   600 ％   600 ％   349 ㎡     14.1 m x   24.8 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、上層階は住宅（平均専有面積約４０～５０㎡） ⑦有効率　  76.6 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
255.92 
24.5 
62.79 
6,000 
376,740 		 8.0  3,013,920 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
227.84 
85.7 
195.20 
3,062 
597,702 		 3.0  1,793,106 
2.0  1,195,404 

 7～ 9		 住宅
185.51 
82.1 
152.32 
3,100 
472,192 		 3.0  1,416,576 
2.0  944,384 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,951.65 
76.6 
1,495.75 

4,781,826 		 16,229,178 
8,810,172 
⑨年額支払賃料      4,781,826 円　×　12ヶ月　＝　      57,381,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,495.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,381,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,869,096 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,512,816 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,229,178 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         154,177 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,810,172 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,145,145 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,812,138 円　　　　（　       162,785 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,062 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都南 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,826,000 円  　　　　    471,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,721,457 円  　　　       57,381,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,205,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,003,500 円  　　　　    471,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       471,000 円  　　　　    471,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       471,000 円  　　　　    471,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,698,057 円　（　　　　　　        30,653 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 471,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,951.65 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,013,600 円  
（　　　　　        83,134 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,812,138 円      
②総費用 10,698,057 円      
③純収益　①－② 46,114,081 円      
④建物等に帰属する純収益 29,013,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,100,481 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,366,870 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,896 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    430,707,105 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都南 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市南区東九条上殿田町４１番１
 1306000083541-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考