令和7年1月14日　提出 京都南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都南 -11 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　宇野　由香子   TEL.

鑑定評価額 855,000,000 円  １㎡当たりの価格 370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市南区久世上久世町３６０番 ②地積 　(㎡) 2,312   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m (79,244) 台形 1:1.5 共同住宅 ＲＣ7 中層マンションに事 務所等が混在する住 宅地域 北28m府道、西側道 水道、ガス、下水 桂川 160m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 接面府道から２５ｍまでは近 隣商業地域、指定建蔽率８０ ％、指定容積率３００％ 街 路 ２８ｍ府道 交通 施設 桂川駅東方 160m 法令 規制 １住居 (79,244) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い分譲マンション適地で、格段の変動要因はないが、京都大阪間の分譲マンション適地は需要が旺盛で、 今後も地価は強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    390,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              354,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都市内または大阪方面へ通勤可能な駅に近いマンション適地である。需要者の中心は地元ディベロッパ ーのほか、規模によっては大手法人事業者の需要も見られる。近年の資材価格の上昇が新築住宅建築に影響しておりマ ンション用地需要は旺盛であるものの価格上昇圧力となっている。画地規模にばらつきが大きく中心となる価格帯は把 握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は分譲マンション適地であり、開発による投資採算性が価格形成に影響を与えているため、市場性及び開発に よる価格を反映させるものとした。比準価格は類似の事例から比準したもので規範性は高い。開発法による価格は需要 者にとっては指標となる価格である。よって比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、前年標準地価格との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    340,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都の景気は緩やかに回復しており、個人消 費は緩やかに持ち直し、観光は増加、設備投 資は増加し、雇用・所得環境は緩やかに改善 している。 駅に近いマンション適地の需要は依然旺盛で あり、分譲単価も上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.8 ％  ％