鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
京都南 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 -10

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　堀川　晃

TEL.

鑑定評価額

24,800,000 円

１㎡当たりの価格

216,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区久世中久世町１丁目１２１番２				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度3種最高20m
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模住宅にマンションも散見される住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	桂川 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、　６
ｍ市道

交通

施設

桂川駅南方

600m

法令

規制

準工
(60,200)
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模一般住宅、共同住宅が見られる住宅地域である。特段の変動要因は無く、当面は現況を維持しつつ依然
として地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 216,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南区を中心にＪＲ東海道本線沿線において主に一般住宅がみられる住宅地域である。主な需要者は京都及
び大阪方面へのアクセスを重視する自己居住目的の取得者層が中心と考えられる。近隣地域は最寄駅、大型商業施設の
徒歩圏内に存する利便性に優れた住宅地域であり、近隣地域にかけて周辺一帯の需給は堅調であり、取引の中心となる
価格帯は、面積１１０㎡程度の土地で２，０００～２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中小規模一般住宅等が見られる住宅地域であり、需要者は自用目的の個人等が想定され、価格形成において
、類似不動産の取引相場等との比較の観点が重視される。収益価格が賃貸需要の動向等より低位に算定されたが、収益
性が価格形成に及ぼす影響は限定的と判断した。したがって、市場実態を反映し相対的に説得力が高いものと判断した
比準価格を採用して、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 186,000 円／㎡

[105.9]
100

100
[103.0]

100
[ 89.3]

[100.0]
100

214,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    204,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅ローン金利は上昇局面を迎えたものの、
住宅市場に特段の影響は認められず、需給は
堅調で推移している。

駅、大型商業施設の徒歩圏に所在し、生活利
便性が高い地域要因に大きな変動はなく、需
要は堅調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ３Ｄ -37	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,200)
b	２５Ｋ３Ｌ -30	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m私道、中間画地		工業高度4種最高31m (70,200)
c	２５Ｋ３Ｊ -104	京都市南区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,200)
d	２５Ｋ３Ｆ -17	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西2.6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
e	２５Ｋ３Ｓ -17	京都市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,204	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	187,426	100 [ 86.4]	216,928	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 245,227	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	251,112	100 [ 110.4]	227,457		227,000
c	(　 ) 197,640	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	221,565	100 [ 99.0]	223,803		224,000
d	(　 ) 172,206	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,650	100 [ 83.9]	209,356		209,000
e	(　 ) 163,296	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	164,417	100 [ 80.8]	203,486		203,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 216,000 円／㎡]

京都南 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,763,309	521,298	2,242,011	1,567,020	674,991	（　0.9763） 658,994	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	16,073,024 円　　　　（　 140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	115 ㎡	7.9 m x 14.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の単身者向け共同住宅（平均専有面積３０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,926	115,560	2.0	231,120
							1.0	115,560
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	2,023	121,380	2.0	242,760
							1.0	121,380
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		236,940		473,880
								236,940

⑨年額支払賃料	236,940 円　×　12ヶ月　＝　 2,843,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,843,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 142,164 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,701,116 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	473,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,502 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 57,691 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,763,309 円　　　　（　 24,029 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 2,023 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都南 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,000 円	24,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	85,298 円	2,843,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,100 円	24,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 521,298 円　（　　　　　　 4,533 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,600,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,567,020 円（　　　　　 13,626 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,763,309 円
②総費用	521,298 円
③純収益　①－②	2,242,011 円
④建物等に帰属する純収益	1,567,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	674,991 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	658,994 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,730 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,073,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都南 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市南区久世中久世町一丁目１２１番２	1310001139245-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
京都南 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 -10

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　吉田　篤史

TEL.

鑑定評価額

24,800,000 円

１㎡当たりの価格

216,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区久世中久世町１丁目１２１番２				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度3種最高20m
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模住宅にマンションも散見される住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	桂川 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

桂川駅南方

600m

法令

規制

準工
(60,200)
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中小規模住宅にマンションも散見される住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、住宅
地域として今後も現状を維持するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 216,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市南区及び周辺市区の住宅地域の存する圏域。主たる需要者は京都市南区及び周辺市区の居住目的の
個人である。最寄り駅や大規模商業施設へ徒歩圏内であり、利便性が高い。このため、住宅需要及び投資需要は旺盛で
ある。中心となる価格帯は標準的画地と同様の１１０㎡程度で２４００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域には賃貸住宅も見られることから、収益還元法を適用した。行政的な制約等から高度利用ができず、収益価格
は比準価格に比して低位に求められた。当該地域は主に自用目的の取引が中心の住宅地域であり、需要者は収益性より
も生活利便性や住環境を重視して意思決定を行う。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留めて、代表標準地
との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 186,000 円／㎡

[105.9]
100

100
[103.0]

100
[ 89.3]

[100.0]
100

214,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高は継続しつつも、個人消費は持ち直し
ている。区内の住宅地地価は堅調に推移して
いる。南区の人口は概ね横ばい傾向である。

最寄り駅及び大規模商業施設へ徒歩圏内であ
り、利便性は良好であることから、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ３Ｄ -37	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,200)
b	２５Ｋ３Ｒ -14	京都市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,160)
c	２５Ｋ３Ｈ -2	京都市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.2m市道、南6.5m、角地		１住居高度2種最高20m (70,200)
d	２５Ｋ３Ｌ -105	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、西6m、角地		工業高度4種最高31m (80,200)
e	２５Ｋ３Ｊ -104	京都市南区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,204	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	187,426	100 [ 86.4]	216,928	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 225,050	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	225,050	100 [ 96.0]	234,427		234,000
c	(　 ) 176,121	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	170,975	100 [ 83.2]	205,499		205,000
d	(　 ) 191,663	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	187,147	100 [ 86.4]	216,605		217,000
e	(　 ) 197,640	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	221,565	100 [ 99.0]	223,803		224,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 216,000 円／㎡]

京都南 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,695,433	505,203	2,190,230	1,531,020	659,210	（　0.9753） 642,928	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	15,681,171 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	115 ㎡	7.9 m x 14.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３０㎡程度の単身向け賃貸住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	60.00	100.0	60.00	1,926	115,560	2.0	231,120
							1.0	115,560
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		231,120		462,240
								231,120

⑨年額支払賃料	231,120 円　×　12ヶ月　＝　 2,773,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,773,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 138,672 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,634,768 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	462,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,391 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 231,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 56,274 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,695,433 円　　　　（　 23,439 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,970 円/㎡　月額支払賃料（　 1,926 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都南 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,500 円	23,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	83,203 円	2,773,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 201,400 円	23,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 505,203 円　（　　　　　　 4,393 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,700,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,531,020 円（　　　　　 13,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,695,433 円
②総費用	505,203 円
③純収益　①－②	2,190,230 円
④建物等に帰属する純収益	1,531,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	659,210 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	642,928 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,591 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,681,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都南 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市南区久世中久世町一丁目１２１番２	1310001139245-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考