別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都南 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都南 -8 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　粟田口　定大   TEL.
鑑定評価額 37,400,000 円  １㎡当たりの価格 277,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市南区東九条西明田町３８番外
 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅、
事業所等が混在する
住宅地域		 東5.8m市道 水道、ガス、下水 九条

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、　５
．８ｍ市道		 交通

施設		 九条駅南西方

530m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅のほか事業所等が混在する既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められず、今
後とも現状の住環境が維持されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区内の中小規模一般住宅を中心とした住宅地域一帯。需要者は、圏域内に居住し地縁性を有する一次
若しくは二次取得者層が中心となるが、一部に宿泊施設需要者が介在する。全般的な景気動向の下、最寄駅や商業施設
への利便性を有する地域の需給動向は堅調さが継続している。需要の中心となる価格帯は、土地で４千万円前後、新築
戸建物件で５千万円台となっているが立地等によりやや幅が存する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 居住の快適性及び地縁性が重視される既成住宅地域に存し、周辺に事業所等も見られるが、地域における取引は自用目
的の戸建住宅が支配的と認められる。この場合、圏内類似不動産の取引価格水準が価格形成に強く影響し、収益価格の
価格形成への影響は相対的に低位と認められるため、本件では実証的で説得力に優る比準価格を重視し、収益価格を幾
分考量した上、市場の特性及び代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都南 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[103.0]		 100
[ 70.1]		 [102.0]
100		 278,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    258,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は、物価高傾向が存するものの、観
光産業が牽引し、緩やかな持ち直しの動きに
ある。


京都駅の次駅である九条駅徒歩圏の利便性に
優位な住宅地域であり、需要は強含み、地価
は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都南 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｃ

-3		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東2.7m市道、
北2.1m、角地
２住居
高度2種最高20m
(70,160)
b ２５Ｋ３Ｐ

-14		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
c ２５Ｋ３Ａ

-19		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3m私道、
中間画地
商業
高度5種最高31m
(90,240)
d ２５Ｋ３Ｃ

-5		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
e ２５Ｋ３Ｅ

-2		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3m市道、
北3m、二方路
１住居
高度2種最高20m
市街地美観形成
(80,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
295,058  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[  98.8]
320,193 		 100
[ 112.8]
283,859 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
290,000 
b (　           ) 
253,807  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
263,607 		 100
[  97.0]
271,760 
277,000 
c (　           ) 
268,917  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
281,825 		 100
[ 101.8]
276,842 
282,000 
d (　           ) 
229,318  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 103.0]
251,366 		 100
[  93.1]
269,996 
275,000 
e (　           ) 
197,929  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.9]
209,982 		 100
[  77.5]
270,945 
276,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    282,000 円／㎡]  



京都南 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,957,880 
1,215,559 
4,742,321 
3,651,840 
1,090,481 		 （　0.9549）
1,041,300 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     25,397,561 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都南 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.00 Ｓ3 255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   135 ㎡      9.8 m x   13.8 m  前面道路：市道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階：専有面積４０㎡程度の１ＬＤＫ程度を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
2,005 
170,425 		 1.0  170,425 
1.0  170,425 

 2～ 3		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
2,005 
170,425 		 1.0  170,425 
1.0  170,425 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.00 
100.0 
255.00 

511,275 		 511,275 
511,275 
⑨年額支払賃料        511,275 円　×　12ヶ月　＝　       6,135,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保の為非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,135,300 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       306,765 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,828,535 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           511,275 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,857 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          511,275 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         124,488 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,957,880 円　　　　（　        44,132 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,005 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都南 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 345,600 円  　　　　     57,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 184,059 円  　　　        6,135,300　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      489,600 円  　　　　     57,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,600 円  　　　　     57,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,600 円  　　　　     57,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,215,559 円　（　　　　　　         9,004 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0620 ×  35 ％　＋ 0.0908 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,651,840 円  
（　　　　　        27,051 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,957,880 円      
②総費用 1,215,559 円      
③純収益　①－② 4,742,321 円      
④建物等に帰属する純収益 3,651,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,090,481 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,041,300 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,713 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,397,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都南 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市南区東九条西明田町３８番
 1306000077418-0000
2 　京都市南区東九条西明田町３９番
 1306000077419-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都南 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都南 -8 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.
鑑定評価額 37,300,000 円  １㎡当たりの価格 276,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市南区東九条西明田町３８番外
 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅、
事業所等が混在する
住宅地域		 東5.8m市道 水道、ガス、下水 九条

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北５．８
ｍ市道		 交通

施設		 九条駅南西方

530m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は駅接近性に優れた住宅地域であり、周辺にはス－パ－等の生活利便施設も存在し、住環境は良好であ
る。地域要因に変化は無いが、需要は強く、地価は今後も上昇傾向にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    279,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南区内の各駅から徒歩圏内の住宅地域と判定した。主たる需要者は同圏域内の居住者であるが、他地域か
らの参入も散見される。地下鉄烏丸線「九条」駅の他、近鉄京都線「東寺」駅からも徒歩圏内であり、ＪＲ京都駅周辺
へのアクセスも良好である。周辺には徒歩圏内にス－パ－等の生活利便施設も存在し、住環境が良好であることから需
要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、新築戸建で５千万円前後、土地で４千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は、店舗等も存在するが、自己使用住宅が取引の中心となり、収益性よりも自己使用による快適
性・利便性を重視して価格形成されている。そのため、収益価格が有する価格指標としての信頼性は相対的に低位であ
る。需要者の意思決定には市場相場が大きく影響すると考えられることから、本件では市場の実情を反映した比準価格
を重視し、収益価格を幾分考量のうえ、さらに代表標準地との均衡にも考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都南 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[103.0]		 100
[ 71.0]		 [102.0]
100		 275,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    258,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の経済は物価高騰の懸念は残るが、イ
ンバウンド需要の回復や各種政策の効果もあ
って、緩やかな持ち直し傾向にある。


交通利便性、生活利便性に優れた住宅地域。
地域要因に変動は無いが、選好性が高く、地
価は上昇傾向にて推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都南 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｃ

-3		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東2.7m市道、
北2.1m、角地
２住居
高度2種最高20m
(70,160)
b ２５Ｋ３Ｅ

-1		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
c ２５Ｋ３Ｍ

-7		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
南4m、角地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
d ２５Ｋ３Ｃ

-5		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
e ２５Ｋ３Ｐ

-14		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
295,058  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[  98.8]
320,193 		 100
[ 112.8]
283,859 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
290,000 
b (　           ) 
302,977  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
318,126 		 100
[ 113.9]
279,303 
285,000 
c (　           ) 
314,988  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
310,193 		 100
[ 110.0]
281,994 
288,000 
d (　           ) 
229,318  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 103.0]
251,366 		 100
[  94.1]
267,126 
272,000 
e (　           ) 
253,807  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
263,607 		 100
[ 100.0]
263,607 
269,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    279,000 円／㎡]  



京都南 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,892,914 
1,208,552 
4,684,362 
3,604,170 
1,080,192 		 （　0.9533）
1,029,747 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     25,115,780 円　　　　（　    186,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都南 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.00 Ｓ3 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   135 ㎡      9.8 m x   13.8 m  前面道路：市道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階、専有面積４０㎡程度の１ＬＤＫを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,945 
175,050 		 1.0  175,050 
1.0  175,050 

 2～ 3		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,945 
165,325 		 1.0  165,325 
1.0  165,325 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

505,700 		 505,700 
505,700 
⑨年額支払賃料        505,700 円　×　12ヶ月　＝　       6,068,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,068,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       303,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,764,980 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           505,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,804 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          505,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         123,130 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,892,914 円　　　　（　        43,651 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,988 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,945 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都南 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 343,800 円  　　　　     57,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 182,052 円  　　　        6,068,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      487,000 円  　　　　     57,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,300 円  　　　　     57,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,300 円  　　　　     57,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,208,552 円　（　　　　　　         8,952 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0908 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,604,170 円  
（　　　　　        26,698 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,892,914 円      
②総費用 1,208,552 円      
③純収益　①－② 4,684,362 円      
④建物等に帰属する純収益 3,604,170 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,080,192 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,029,747 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,628 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,115,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     186,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都南 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市南区東九条西明田町３８番
 1306000077418-0000
2 　京都市南区東九条西明田町３９番
 1306000077419-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考