別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都南 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都南 -5 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　堀川　晃   TEL.
鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市南区東九条柳下町４０番１２
 ②地積
　(㎡)		 48  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:3		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅等が
建ち並ぶ住宅地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 十条

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、　６
ｍ市道		 交通

施設		 十条駅北東方

450m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模一般住宅が建ち並ぶ比較的利便性の高い住宅地域である。特段の変動要因は無く、優れた交通利便性を維
持しながら、依然として地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南区内において小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。主な需要者は京都市内を通勤圏とする自己居
住目的の取得者層が中心と考えられる。近隣地域は地下鉄烏丸線の駅徒歩圏内に存する交通接近性に優れた住宅地域で
あり、近隣地域周辺においてマンション建設計画がみられるなど周辺一帯の土地利用は活況であり、需要は強含みで推
移している。取引の中心となる価格帯は、面積５０㎡程度の土地で８００～１，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にあって自己使用目的の取引が中心となっており、価格形成においては
類似不動産に係る取引相場との比較の観点が重視されるため、市場性を反映した比準価格が有する説得力は高いものと
判断した。なお、画地条件等より賃貸事業の想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、比準
価格を標準として、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都南 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[103.0]		 100
[106.4]		 [102.0]
100		 183,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅ローン金利は上昇局面を迎えたものの、
住宅市場に特段の影響は認められず、需給は
堅調で推移している。


旺盛な取引がみられる東九条エリアに所在し
、交通接近性が高い地域要因に大きな変動は
なく、需要は堅調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都南 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｃ

-7		 京都市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西2.7m私道
、中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
b ２５Ｋ３Ｈ

-3		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7.8m市道、
東5.6m、角地
準工

(80,400)
c ２５Ｋ３Ｌ

-106		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
d ２５Ｋ３Ｏ

-6		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3m私道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
e ２５Ｋ３Ｏ

-104		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西2.6m私道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
158,864  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
164,424 		 100
[  90.2]
182,288 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
186,000 
b (　           ) 
174,212  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
182,154 		 100
[ 103.0]
176,849 
180,000 
c (　           ) 
151,290  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
170,058 		 100
[  94.0]
180,913 
185,000 
d (　           ) 
174,199  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
183,780 		 100
[ 101.7]
180,708 
184,000 
e (　           ) 
173,853  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
184,181 		 100
[  99.6]
184,921 
189,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    184,000 円／㎡]  



京都南 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 画地規模等を鑑みて、経済合理性に見合う賃貸住宅の経営が困難な画地であると判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 京都南 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市南区東九条柳下町４０番１２
 1306000102150-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都南 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都南 -5 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　細見　幸司   TEL.
鑑定評価額 8,780,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市南区東九条柳下町４０番１２
 ②地積
　(㎡)		 48  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:3		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅等が
建ち並ぶ住宅地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 十条

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 十条駅北東方

450m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別の変動はなく、当面の間現状を維持して推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市南区東部を中心とした、小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域である。京都市のターミナル駅であ
るＪＲ京都駅に近く需要者は同一需給圏内外の個人が中心である。円安の背景にインバウンドが好調を維持しており、
本地域は地下鉄十条駅から徒歩圏内に位置し、利便性が優ることから需給は強い。需要の中心となる価格帯は、新築戸
建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度、中古戸建住宅で１，５００万円～２，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域である。同一需給圏内においては、自用目的の取引が支配的であり、多
数の自用目的の取引事例が収集できたことから、比準価格の説得力は高い。一方で、対象不動産は規模が小さく、経済
合理性のある賃貸住宅の建築を想定することは困難であることから、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を
反映した実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都南 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[103.0]		 100
[106.4]		 [102.0]
100		 183,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長引く円安にも日本銀行の利上げは慎重に行
われる見通しであり、インバウンド効果の継
続等、経済及び地価動向は堅調に推移すると
予想される。

東九条エリアは地下鉄徒歩圏内で京都駅にも
近いことから、需要は強く、地価は上昇傾向
にある。


個別的以要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都南 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｆ

-11		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.8m私道、
西2.6m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,160)
b ２５Ｋ３Ｃ

-7		 京都市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西2.7m私道
、中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
c ２５Ｋ３Ｏ

-6		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3m私道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
d ２５Ｋ３Ｉ

-9		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
北2.8m、角地
準工
高度3種最高20m
(80,200)
e ２５Ｋ３Ｏ

-104		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西2.6m私道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
165,818  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.3]
186,837 		 100
[ 109.5]
170,627 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
174,000 
b (　           ) 
158,864  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
164,424 		 100
[  94.8]
173,443 
177,000 
c (　           ) 
174,199  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
183,780 		 100
[ 104.5]
175,866 
179,000 
d (　           ) 
186,141  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
190,240 		 100
[  99.8]
190,621 
194,000 
e (　           ) 
173,853  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
184,181 		 100
[  97.7]
188,517 
192,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -7.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    183,000 円／㎡]  



京都南 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 京都南 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市南区東九条柳下町４０番１２
 1306000102150-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考