鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
京都下京 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 5-20

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　小島　崇史

TEL.

鑑定評価額

389,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月14日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,030,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区堀川通綾小路下る綾堀川町３１０番１				②地積　(㎡)	274 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
	1:1.2	事務所兼共同住宅ＳＲＣ10	中高層の事務所、店舗兼共同住宅が並ぶ商業地域	東50m府道	水道、ガス、下水	大宮 410m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

中高層店舗共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 285 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

５０ｍ府道

交通

施設

大宮駅南東方

410m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度1種最高31m
沿道美観

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの熟成度の高い商業地域である。当地域及び周辺地域において格別の変動要因はなく、当分の間は
現状を維持すると予測する。地価水準はマンション用地の需要が強く上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 969,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に幹線道路沿い及び準幹線道路沿いの商業地である。店舗事務所、マンション、ホテル等の利用を目的
とする需要者（法人・個人）が比較的多い。特に近年はマンション等の建築を目的とする不動産事業者等の需要が強い
傾向にある。駅に近い比較的まとまった規模の土地であること等から需要は強含みであり、当面の間この傾向は続くも
のと思料される。総額のはらない小規模画地の取引も見られるが標準的な土地の価格帯は４億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗事務所、店舗共同住宅等が多いが、近年の市場動向から需要の中心はマンション目的、店舗共同住宅の収益物件の
投資目的が多い。適切な５事例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。一方、当地域は元本価値に見合う賃料
の徴収が困難であること等から収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格を関連づけて、前年指定基準地の価格の変動率の推移等の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　下京（府） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,380,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高や世界情勢のリスクがあるものの、新
型コロナウイルス感染症の影響等はなくなり
、市街地中心部の不動産市況は上昇傾向にあ
る。

幹線道路沿いの商業地域で、マンションの建
設や収益物件等への需要が強くなっている。
その他格別の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.1 ％

+2.9 ％

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１Ｄ -29	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西50m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
b	２５Ｋ１Ｇ -22	京都市下京区		底地	（　）	ほぼ長方形	南50m国道、中間画地		商業高度地区最高25m 市街地美観形成 (100,600)
c	２５Ｋ１Ｑ -5	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	北50m府道、東4.4m、角地		商業高度1種最高31m 歴史遺産美観 (90,700)
d	２５Ｋ２Ａ -27	京都市右京区		更地	（　）	長方形	東27m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,500)
e	２５Ｋ１Ｏ -111	京都市上京区		貸家建付地	（　）	長方形	西50m府道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,422,508	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,473,718	100 [ 98.0]	1,503,794	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,500,000
b	(　 271,427) 775,506	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	835,914	100 [ 59.8]	1,397,849		1,400,000
c	(　 ) 2,002,100	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,960,151	100 [ 135.0]	1,451,964		1,450,000
d	(　 ) 1,271,387	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,284,101	100 [ 82.7]	1,552,722		1,550,000
e	(　 ) 806,829	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	843,943	100 [ 57.3]	1,472,850		1,470,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -37.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -33.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,480,000 円／㎡]

京都下京 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,441,611	11,021,449	39,420,162	29,758,700	9,661,462	（　0.9615） 9,289,496	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	265,414,171 円　　　　（　 969,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	190.00	ＲＣ10	1,900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 沿道美観	100 ％	700 ％	700 ％	274 ㎡	15.0 m x 19.0 m	前面道路：府道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び画地条件により、１階フロアー貸店舗、２階～１０階４３㎡の居宅を想定。

⑦有効率　 86.9 ％
の理由

類似建物の有効率を参考にし下表のとおり。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	77.0	146.30	4,300	629,090	8.0	5,032,720
							0.0	0
2～10	住宅	190.00	88.0	167.20	2,475	413,820	1.0	413,820
							1.0	413,820
～

～

～

計		1,900.00	86.9	1,651.10		4,353,470		8,757,100
								3,724,380

⑨年額支払賃料	4,353,470 円　×　12ヶ月　＝　 52,241,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,651.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,241,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,612,082 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,629,558 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,757,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,724,380 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 728,861 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,441,611 円　　　　（　 184,093 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都下京 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,138,000 円	523,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,567,249 円	52,241,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 824,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,445,500 円	523,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	523,000 円	523,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	523,000 円	523,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,021,449 円　（　　　　　　 40,224 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9615

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	523,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 1,900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0569	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 35 ％　＋ 0.0870 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,758,700 円（　　　　　 108,608 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,441,611 円
②総費用	11,021,449 円
③純収益　①－②	39,420,162 円
④建物等に帰属する純収益	29,758,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,661,462 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,289,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,903 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 265,414,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 969,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都下京 5-20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市下京区堀川通綾小路下る綾堀川町３１０番１	1306000158968-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
京都下京 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 5-20

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　糸井　周平

TEL.

鑑定評価額

389,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,030,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区堀川通綾小路下る綾堀川町３１０番１				②地積　(㎡)	274 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
	1:1.2	事務所兼共同住宅ＳＲＣ10	中高層の事務所、店舗兼共同住宅が並ぶ商業地域	東50m府道	水道、ガス、下水	大宮 410m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 285 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

５０ｍ府道

交通

施設

大宮駅南東方

410m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度1種最高31m
沿道美観

⑤地域要因の将
　来予測

本地域は堀川通沿いに共同住宅、店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。共同住宅用地を中心とした各種
需要は旺盛であり、当面は同様の傾向が続くものと判断される。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,540,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は下京区及びその周辺に位置する幹線道路沿いの商業地域の一帯。主な需要者は共同住宅、店舗事務所ビル
等としての利用を目論む法人・個人事業者である。利便性が良好かつ用途の多様性も認められる地域であり、共同住宅
用地を中心とした需要が旺盛に認められ、需給は強含みで推移している。取引の個別性が強く、中心となる価格帯の把
握は困難であるが、９０坪程度であれば３～４億円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は共同住宅、店舗事務所ビル等が建ち並んでおり、費用性のみならず収益性を考慮の上、価格形成が行われる
傾向にある。比準価格はいずれも幹線道路沿いの商業地の事例から得られた価格であり、規範性は高い。一方、収益価
格は周辺の賃貸事例を踏まえて査定しているが、想定要素も多く、相対的に規範性の程度はやや劣る。よって比準価格
を重視、収益価格を関連付け、前年指定基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インバウンド需要の回復により地価は全般的
に上昇傾向を強めているが、国際情勢など先
行きの不透明感もこのところ強まっている。

幹線道路沿いに位置し、共同住宅、店舗事務
所ビル等、各種需要が旺盛に認められる商業
地域であり、地価は強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.1 ％

+2.9 ％

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１Ｅ -105	京都市東山区		更地	（　）	長方形	北18.5m府道、西11m、角地		商業高度4種最高15m 沿道美観 (100,400)
b	２５Ｋ１Ｇ -104	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	北50m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,652)
c	２５Ｋ１Ｉ -102	京都市東山区		更地	（　）	ほぼ長方形	北18.5m府道、東3.6m、角地		商業高度4種最高15m 沿道美観 (100,400)
d	２５Ｋ１Ｎ -109	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ台形	北22m市道、北東3m、準角地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,600)
e	２５Ｋ１Ｏ -15	京都市下京区		更地	（　）	台形	東21.7m府道、西6.4m、二方路		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,407,698	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,435,032	100 [ 96.0]	1,494,825	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,490,000
b	(　 ) 1,502,425	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,797,902	100 [ 107.8]	1,667,813		1,670,000
c	(　 ) 1,430,295	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	1,529,523	100 [ 96.0]	1,593,253		1,590,000
d	(　 ) 1,174,398	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,251,093	100 [ 80.5]	1,554,153		1,550,000
e	(　 ) 1,755,725	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	1,884,369	100 [ 134.6]	1,399,977		1,400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +36.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,540,000 円／㎡]

京都下京 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,797,074	10,929,799	38,867,275	28,648,800	10,218,475	（　0.9615） 9,825,064	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	280,716,114 円　　　　（　 1,020,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	190.00	ＲＣ10	1,900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 沿道美観	100 ％	700 ％	700 ％	274 ㎡	15.0 m x 19.0 m	前面道路：府道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１０階は１ＬＤＫ・平均専有面積４５㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	77.0	146.30	4,000	585,200	8.0	4,681,600
							0.0	0
2～ 3	住宅	190.00	90.0	171.00	2,350	401,850	1.0	401,850
							1.0	401,850
4～ 7	住宅	190.00	90.0	171.00	2,400	410,400	1.0	410,400
							1.0	410,400
8～10	住宅	190.00	90.0	171.00	2,440	417,240	1.0	417,240
							1.0	417,240
～

計		1,900.00	88.7	1,685.30		4,282,220		8,378,620
								3,697,020

⑨年額支払賃料	4,282,220 円　×　12ヶ月　＝　 51,386,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,685.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,386,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,569,332 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,817,308 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,378,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,597 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,697,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 900,169 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,797,074 円　　　　（　 181,741 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都下京 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,114,000 円	519,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,541,599 円	51,386,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 824,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,411,500 円	519,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	519,000 円	519,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	519,000 円	519,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,929,799 円　（　　　　　　 39,890 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9615

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	519,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0552	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,648,800 円（　　　　　 104,558 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,797,074 円
②総費用	10,929,799 円
③純収益　①－②	38,867,275 円
④建物等に帰属する純収益	28,648,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,218,475 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,825,064 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,858 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 280,716,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,020,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都下京 5-20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市下京区堀川通綾小路下る綾堀川町３１０番１	1306000158968-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考