別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都下京 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-19 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　直紀   TEL.
鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 817,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区中堂寺前田町３２番外
 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高25m
沿道美観形成

(100,600)

1:2		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の事務所ビル
、共同住宅等が並ぶ
商業地域		 北50m国道、背面道 水道、ガス、下水 丹波口

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層事務所付共同住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 丹波口駅東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高25m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、特段の地域を変動させる要因はな
く、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所付共同住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    866,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    622,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、上京区、中京区及び下京区を中心とし、主要街路沿い等に形成される商業地域または商住混在地域等と
判定した。需要者は、自用の店舗、事務所等を需要する法人、収益物件を需要する投資家等のほか、立地、規模によっ
ては、ホテル事業者やマンション開発業者の市場参加も考えられる。店舗需要が安定しているとともに、マンション用
地需要も堅調に推移している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地１億円台後半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として
有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-20              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,290,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[168.5]		 [ 96.9]
100		 817,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    742,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復しているが、海外景気
の下振れが景気を下押しするリスクとなって
いるとともに、物価上昇等の影響に十分注意
する必要がある。

都心接近性に優れ、高度利用が可能な地域で
あることから、マンション用地を中心に需要
が安定している。地価水準は、上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｊ

-18		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,600)
b ２５Ｋ１Ｃ

-4		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北22m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
c ２５Ｋ１Ｑ

-108		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西16m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
d ２５Ｋ１Ｎ

-106		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東17m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
e ２５Ｋ１Ｏ

-103		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27m府道、
西3.5m、
二方路
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
625,713  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
638,227 		 100
[  72.5]
880,313 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.9]
　　　　 100
853,000 
b (　           ) 
482,892  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
495,930 		 100
[  53.4]
928,708 
900,000 
c (　           ) 
538,936  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
594,532 		 100
[  68.4]
869,199 
842,000 
d (　           ) 
672,398  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
697,949 		 100
[  75.6]
923,213 
895,000 
e (　           ) 
626,011  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
652,043 		 100
[  73.3]
889,554 
862,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    866,000 円／㎡]  



京都下京 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,053,948 
5,539,725 
20,514,223 
15,875,600 
4,638,623 		 （　0.9608）
4,456,789 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    123,799,694 円　　　　（　    622,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付共同住宅 145.00 ＲＣ8 1,020.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高25m
沿道美観形成		 100 ％   600 ％   600 ％   199 ㎡      9.7 m x   22.1 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所（フロア貸し）、２～８階はフロア毎に２ＬＤＫ２戸、平均専有面積約５６㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
145.00 
80.0 
116.00 
3,480 
403,680 		 10.0  4,036,800 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
2,200 
247,500 		 1.0  247,500 
2.0  495,000 

 3～ 4		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
2,250 
253,125 		 1.0  253,125 
2.0  506,250 

 5～ 6		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
2,300 
258,750 		 1.0  258,750 
2.0  517,500 

 7～ 8		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
2,350 
264,375 		 1.0  264,375 
2.0  528,750 

計
1,020.00 
88.6 
903.50 

2,203,680 		 5,836,800 
3,600,000 
⑨年額支払賃料      2,203,680 円　×　12ヶ月　＝　      26,444,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     903.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,444,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,322,208 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,121,952 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,836,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,450 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,600,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         876,546 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,053,948 円　　　　（　       130,924 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,296 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,420,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 793,325 円  　　　       26,444,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      344,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,414,000 円  　　　　    284,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,539,725 円　（　　　　　　        27,838 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 284,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   1,020.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0559     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,875,600 円  
（　　　　　        79,777 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,053,948 円      
②総費用 5,539,725 円      
③純収益　①－② 20,514,223 円      
④建物等に帰属する純収益 15,875,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,638,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,456,789 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,396 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    123,799,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     622,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区中堂寺前田町３２番
 1306000122550-0000
2 　京都市下京区中堂寺前田町４８番２
 1306000122589-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
京都下京 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-19 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　昌弘   TEL.
鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 817,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区中堂寺前田町３２番外
 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高25m
沿道美観形成

(100,600)

1:2		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の事務所ビル
、共同住宅等が並ぶ
商業地域		 北50m国道、背面道 水道、ガス、下水 丹波口

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 五条通沿いの商業地域 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 丹波口駅東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高25m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層事務所ビル等が多い幹線沿いの商業地域で、地域要因に格別の変動もなく、今後も現状のまま推移するも
のと予測する。高度利用可能で利便性も良好なことから需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    842,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    634,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市内の幹線・準幹線道路沿い等に商業地域が存する圏域。需要者は、地元中堅法人事業主等のほか
、用途の多様性が認められる地域特性から、マンションデベロッパー、投資家等多岐にわたる。高度利用可能かつ利便
性良好な地域で需要者の選好性も高く、需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向を強めている。取引される規模や
価格帯にばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内における現実の取引価格を価格判定の基礎としており、市場実態を反映した説得力ある価格
である。収益価格は、収益性を反映した価格で、本件では事務所付共同住宅を想定した純収益に基づき試算した。当該
価格は商業地において特に重視されるべきであるが、想定要素を含むことは否めない。以上より、本件では比準価格を
重視し、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえたうえで上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-20              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,290,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[168.5]		 [ 96.9]
100		 817,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    742,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は、個人消費では改善が続き、観光
関連も堅調で、緩やかに持ち直している。先
行きについては、海外景気の動向等を注視す
る必要がある。

自社ビル用地のほか、マンション用地として
の適性も高く、多様な用途の需要が併存する
ことから需要者層は幅広く、地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｇ

-22		 京都市下京区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南50m国道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
市街地美観形成
(100,600)
b ２５Ｋ１Ｆ

-103		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
沿道美観形成
(100,600)
c ２５Ｋ１Ｎ

-109		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北22m市道、
北東3m、
準角地
商業
高度地区最高25m
沿道美観形成
(100,600)
d ２５Ｋ１Ｄ

-29		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西50m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
e ２５Ｋ１Ｆ

-1		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西24m府道、
北22m、東5m、
三方路
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,571)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    271,427) 
775,506  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
835,914 		 100
[  96.0]
870,744 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.9]
　　　　 100
844,000 
b (　           ) 
587,349  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
620,241 		 100
[  80.0]
775,301 
751,000 
c (　           ) 
1,174,398  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,251,093 		 100
[ 132.6]
943,509 
914,000 
d (　           ) 
1,422,508  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,473,718 		 100
[ 153.2]
961,957 
932,000 
e (　           ) 
899,645  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
924,860 		 100
[ 119.0]
777,193 
753,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    842,000 円／㎡]  



京都下京 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,700,523 
5,436,058 
20,264,465 
15,540,200 
4,724,265 		 （　0.9608）
4,539,074 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    126,085,389 円　　　　（　    634,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付共同住宅 145.00 ＲＣ8 1,020.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高25m
沿道美観形成		 100 ％   600 ％   600 ％   199 ㎡      9.7 m x   22.1 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し事務所、２～８階平均専有面積５６㎡程度の２ＬＤＫからなる事務所付共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
145.00 
80.0 
116.00 
3,500 
406,000 		 10.0  4,060,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
2,208 
248,400 		 1.0  248,400 
2.0  496,800 

 4～ 7		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
2,250 
253,125 		 1.0  253,125 
2.0  506,250 

 8～ 8		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
2,300 
258,750 		 1.0  258,750 
2.0  517,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,020.00 
88.6 
903.50 

2,174,050 		 5,828,050 
3,536,100 
⑨年額支払賃料      2,174,050 円　×　12ヶ月　＝　      26,088,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     903.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,088,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,304,430 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,784,170 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,828,050 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,366 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,536,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         860,987 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,700,523 円　　　　（　       129,148 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,199 円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,390,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 782,658 円  　　　       26,088,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      344,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,363,000 円  　　　　    278,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       278,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       278,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,436,058 円　（　　　　　　        27,317 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 278,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,020.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0559     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,540,200 円  
（　　　　　        78,091 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,700,523 円      
②総費用 5,436,058 円      
③純収益　①－② 20,264,465 円      
④建物等に帰属する純収益 15,540,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,724,265 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,539,074 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,809 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    126,085,389 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     634,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区中堂寺前田町３２番
 1306000122550-0000
2 　京都市下京区中堂寺前田町４８番２
 1306000122589-0000
3 　
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47 　
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49 　
50 　
備考