別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
京都下京 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-18 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　昌弘   TEL.
鑑定評価額 291,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 910,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区寺町通綾小路下る中之町５６８番
 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
旧市街地美観

(100,462)

1:4		 旅館

Ｓ5		 中低層の各種店舗等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 東7.7m市道 水道、ガス、下水 京都河原町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 寺町通沿いの商業地域 街

路		 ７．７ｍ市道 交通

施設		 京都河原町駅南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,462)
防火 
高度1種最高31m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層店舗が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に格別の変動もなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。
従来の電気屋街から各種店舗へ多様性を増す中にあって需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,030,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、下京区、中京区の中心市街地近隣に商業地域の存する圏域。需要者は、自己の営業用目的の個人・法人
事業主等のほか、規模によってはマンションデベロッパー等も想定される。市内商業中心近くに位置し、飲食・物販等
の各種店舗・ホテル・共同住宅等の多様な用途での需要が競合することから、地価は上昇傾向で推移している。取引が
乏しいうえに、取引される規模や価格帯にばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内における現実の取引価格を価格判定の基礎としており、市場実態を反映した説得力ある価格
である。収益価格は、収益性を反映した価格で、本件では店舗付共同住宅を想定した純収益に基づき試算した。当該価
格は商業地において特に重視されるべきであるが、想定要素を含むことは否めない。以上より、本件では比準価格を重
視し、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえたうえで上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-20              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,290,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[113.3]		 [100.0]
100		 1,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は、個人消費では改善が続き、観光
関連も堅調で、緩やかに持ち直している。先
行きについては、海外景気の動向等を注視す
る必要がある。

市内商業中心部近くの商業地域で多用途での
需要が認められ、堅調に推移する観光関連も
あって商業地需要は増加し、地価は上昇傾向
を強めている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　 +14.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｄ

-103		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m私道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
b ２５Ｋ１Ｏ

-110		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,360)
c ２５Ｋ１Ｈ

-106		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.6m市道、
北2.4m、角地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,276)
d ２５Ｋ１Ｃ

-15		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
特別用途地区
(90,390)
e ２５Ｋ１Ｍ

-107		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,396)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
906,988  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
954,151 		 100
[  69.2]
1,378,831 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,380,000 
b (　           ) 
652,115  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
686,025 		 100
[  57.5]
1,193,087 
1,190,000 
c (　           ) 
737,300  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
815,720 		 100
[  61.6]
1,324,221 
1,320,000 
d (　           ) 
1,194,513  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,227,959 		 100
[  99.3]
1,236,615 
1,240,000 
e (　           ) 
1,239,926  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,308,122 		 100
[  97.8]
1,337,548 
1,340,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,290,000 円／㎡]  



京都下京 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,543,477 
6,437,809 
25,105,668 
16,387,200 
8,718,468 		 （　0.9615）
8,382,807 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    239,508,771 円　　　　（　  1,030,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 194.00 ＲＣ6 1,076.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
旧市街地美観		 100 ％   700 ％   462 ％   233 ㎡      7.5 m x   32.0 m  前面道路：市道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階フロア貸し店舗、３～６階平均専有面積３６．５㎡程度の１ＤＫタイプからなる店舗付共同住宅を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
194.00 
80.0 
155.20 
4,200 
651,840 		 6.0  3,911,040 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
194.00 
90.0 
174.60 
3,000 
523,800 		 6.0  3,142,800 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
172.00 
85.0 
146.20 
2,603 
380,559 		 1.0  380,559 
1.0  380,559 

 6～ 6		 住宅
172.00 
85.0 
146.20 
2,650 
387,430 		 1.0  387,430 
1.0  387,430 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,076.00 
85.0 
914.60 

2,704,747 		 8,582,947 
1,529,107 
⑨年額支払賃料      2,704,747 円　×　12ヶ月　＝　      32,456,964 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     914.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,456,964 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,298,279 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,158,685 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,582,947 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,396 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,529,107 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         302,396 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,543,477 円　　　　（　       135,380 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,603 円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,440,000 円  　　　　    288,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 973,709 円  　　　       32,456,964　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,000,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,448,000 円  　　　　    288,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       288,000 円  　　　　    288,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       288,000 円  　　　　    288,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,437,809 円　（　　　　　　        27,630 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9615    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 288,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,076.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0569     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,387,200 円  
（　　　　　        70,331 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,543,477 円      
②総費用 6,437,809 円      
③純収益　①－② 25,105,668 円      
④建物等に帰属する純収益 16,387,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,718,468 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,382,807 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,978 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    239,508,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,030,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区寺町通綾小路下る中之町５６８番
 1306000164730-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都下京 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-18 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木田　洋二   TEL.
鑑定評価額 291,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 910,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区寺町通綾小路下る中之町５６８番
 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
旧市街地美観

(100,462)

1:4		 旅館

Ｓ5		 中低層の各種店舗等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 東7.7m市道 水道、ガス、下水 京都河原町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．７ｍ市道 交通

施設		 京都河原町駅南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,462)
防火 
高度1種最高31m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般店舗、テナントビル、家電量販店、共同住宅のほか寺社仏閣も混在する比較的繁華性の高い商
業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ６階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,070,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市内中心部の比較的繁華性の高い商業地域である。四条通から徒歩で南下する顧客が多く、古くは
家電街であったが、近年は用途の多様化が進み、需要者の中心は、一般店舗を営む地元の中小法人のほか、家電量販店
、マンションディベロッパー、ゲストハウスの運営事業者などである。売り物は希少であるが、用途が広がりを見せる
中で、需要は旺盛である。需要の中心となる価格帯は、立地、画地規模により様々であり一律には見い出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用の店舗のほか一部テナントビル等の収益物件も見受けられ、需要者の意思決定には地縁的選好性のほ
か収益性も重視される傾向がある。但し、あくまで画地の比較的小規模な自用の一般店舗が地域の主体であり、収益性
の価格支配力は低位と言える。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、単価と総額の関連、代表標準地から
の価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-20              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,290,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[113.3]		 [100.0]
100		 1,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 外国人観光客の円安を背景にした購買力の増
加が、市内の宿泊・小売・飲食業の売り上げ
を後押ししており、これらが地価の上昇に繋
がっている。

低層の古い建物が未だに散見される地域であ
り、こうした物件は市場に出ることがなく比
較的高い水準で取引されることがある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　 +14.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｍ

-107		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,396)
b ２５Ｋ１Ｃ

-31		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
特別用途地区
(90,396)
c ２５Ｋ１Ｃ

-15		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
特別用途地区
(90,390)
d ２５Ｋ１Ｑ

-24		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.6m市道、
東3.3m、角地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,276)
e ２５Ｋ１Ｏ

-29		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.1m市道、
中間画地
商業
高度4種最高12m
旧市街地美観
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,239,926  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,308,122 		 100
[  97.8]
1,337,548 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,340,000 
b (　           ) 
1,184,185  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,198,395 		 100
[  90.3]
1,327,126 
1,330,000 
c (　           ) 
1,194,513  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,227,959 		 100
[ 100.2]
1,225,508 
1,230,000 
d (　           ) 
1,046,446  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
1,123,920 		 100
[  81.9]
1,372,308 
1,370,000 
e (　           ) 
1,221,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,251,728 		 100
[  97.5]
1,283,824 
1,280,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,310,000 円／㎡]  



京都下京 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,758,595 
6,630,143 
26,128,452 
17,013,100 
9,115,352 		 （　0.9615）
8,764,411 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    250,411,743 円　　　　（　  1,070,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅　　　 194.00 ＲＣ6 1,076.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
旧市街地美観		 100 ％   700 ％   462 ％   233 ㎡      7.5 m x   32.0 m  前面道路：市道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の一般的な店舗兼共同住宅（１、２階フロア貸店舗、３～６階一室４０㎡程度の１ＬＤＫタイプ）を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
194.00 
80.0 
155.20 
4,300 
667,360 		 8.0  5,338,880 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
194.00 
90.0 
174.60 
3,050 
532,530 		 1.0  532,530 
2.0  1,065,060 

 3～ 5		 住宅
172.00 
85.0 
146.20 
2,657 
388,453 		 1.0  388,453 
2.0  776,906 

 6～ 6		 住宅
172.00 
85.0 
146.20 
2,737 
400,149 		 1.0  400,149 
2.0  800,298 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,076.00 
85.0 
914.60 

2,765,398 		 7,436,918 
4,196,076 
⑨年額支払賃料      2,765,398 円　×　12ヶ月　＝　      33,184,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     914.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,184,776 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,327,391 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,857,385 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,436,918 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,394 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,196,076 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         829,816 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,758,595 円　　　　（　       140,595 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,495,000 円  　　　　    299,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 995,543 円  　　　       33,184,776　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,000,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,541,500 円  　　　　    299,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       299,000 円  　　　　    299,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       299,000 円  　　　　    299,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,630,143 円　（　　　　　　        28,456 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9615    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 299,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   1,076.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0569     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,013,100 円  
（　　　　　        73,018 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,758,595 円      
②総費用 6,630,143 円      
③純収益　①－② 26,128,452 円      
④建物等に帰属する純収益 17,013,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,115,352 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,764,411 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,615 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    250,411,743 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,070,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区寺町通綾小路下る中之町５６８番
 1306000164730-0000
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備考