鑑定評価書

令和7年1月9日　提出
京都下京 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 5-3

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　山下　善彦

TEL.

鑑定評価額

1,180,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,660,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町１９番外				②地積　(㎡)	713 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 準防（その他）高度1種最高31m 沿道美観形成 (90,700)
	1:1.5	店舗ＲＣ7	中小規模店舗ビルに小売店舗も混在する商業地域	東16m市道	水道、ガス、下水	大宮 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 30 ｍ、南 55 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

四条大宮交差点の至近である
。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

大宮駅南方

130m

法令

規制

商業
(90,700)
準防
高度1種最高31m
沿道美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅近くの中小店舗ビル、共同住宅等が混在する商業地域である。交通アクセスに優れ、周辺にはスーパー
や飲食店舗等も多く、昨今マンション素地としての需要が強いが、高値感から上昇傾向がやや鈍化している。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,750,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,580,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中京区や下京区の幹線道路等沿いの高度利用が可能な商業地域である。需要者は大手法人、不動産会社、
マンションデベロッパー等である。特に分譲マンション用地としての市場は、利便性の良さにより、四条烏丸を中心と
する地域からその周辺地域へと移行していたが、昨今、周辺地域においても次第に高値感が見受けられる。中心となる
価格は、画地規模や利用形態により個別に取引されるため、まちまちであり、把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は要因の類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、市場の実態を反映しており規範性は高い。開
発法による価格は分譲マンション用地の需要者の視点を具現化した価格であり、想定要素は多いものの適切な数値を採
用したものと判断する。よって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、前年指定基準地からの推移を検討の上、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　下京（府） 5-8             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,620,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都経済は、個人消費は改善、観光関連も堅
調、物価上昇、住宅投資前年割れ、企業生産
活動、経営者マインドは力強さを欠いている
。

京都市中心部や駅に近い商業地域。店舗、オ
フィスに加えてマンション素地としての選好
性も高く、需要は旺盛である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

+2.5 ％

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１Ｄ -29	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西50m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
b	２５Ｋ１Ｈ -103	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、西8.5m、角地		商業高度4種最高20m 沿道美観 (100,600)
c	２５Ｋ１Ｏ -101	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、東2.8m、角地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (100,696)
d	２５Ｋ１Ｉ -17	京都市上京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西17m府道、中間画地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,600)
e	２５Ｋ１Ｑ -5	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	北50m府道、東4.4m、角地		商業高度1種最高31m 歴史遺産美観 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,422,508	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,473,718	100 [ 84.2]	1,750,259	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,750,000
b	(　 ) 1,610,763	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,588,182	100 [ 90.5]	1,754,897		1,750,000
c	(　 ) 1,706,484	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 93.7]	1,932,315	100 [ 112.2]	1,722,206		1,720,000
d	(　 ) 1,436,866	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,477,098	100 [ 82.9]	1,781,783		1,780,000
e	(　 ) 2,002,100	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,960,151	100 [ 109.9]	1,783,577		1,780,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,750,000 円／㎡]

京都下京 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション敵地のため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,506,990,067	1,381,762,899	12	935,000	3,452.85	305,000	4,420.36
⑧開発法による価格	1,125,227,168 円　　　　（　 1,580,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
713 ㎡	㎡		㎡		㎡	713.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
478.60 ㎡	4,420.36 ㎡	3,476.35 ㎡	944.01 ㎡	3,452.85 ㎡	ＲＣ・10F 1B ( 53 戸) 60㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 67.1 ％）	（ 620.0 ％）	（ 487.6 ％）	（ 132.4 ％）	（ 78.11 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防高度1種最高31m 沿道美観形成	90 ％	700 ％	700 ％	間口奥行	20.8 ｍ 34.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

935,000 円／㎡

店舗等

950,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 935,000 円／㎡　　×　　 3,207.55 ㎡　　＝　　　　 2,999,059,250 円

店舗等

　 950,000 円／㎡　　×　　 245.30 ㎡　　＝　　　　 233,035,000 円

合　計　　　　　　　　 3,232,094,250 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 305,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 317,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 317,200 円／㎡　　×　　　 4,420.36 ㎡　　＝　　　　 1,402,138,192 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱により非計上。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,232,094,250 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 323,209,425 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,725,347,617 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	14 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	21 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	28 ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	161,604,713 円	( 5 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 141,598,050 円
	販売総額(2期)	161,604,713 円	( 5 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 132,532,025 円
	販売総額(3期)	2,908,884,825 円	( 90 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,232,859,992 円
収入合計		－	－	－	－	2,506,990,067 円
支出	建築工事費(1期)	140,213,819 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 130,006,253 円
	建築工事費(2期)	140,213,819 円	( 10 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 118,298,399 円
	建築工事費(3期)	1,121,710,554 円	( 80 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 861,025,021 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	161,604,713 円	( 50 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 141,598,050 円
	販売管理費(2期)	129,283,770 円	( 40 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 106,025,620 円
	販売管理費(3期)	32,320,943 円	( 10 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 24,809,556 円
支出合計		－	－	－	－	1,381,762,899 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,506,990,067 円　　－　　　　　　 1,381,762,899 円　　＝　　　　　 1,125,227,168 円 1,580,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

京都下京 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町１９番	1306000172645-0000
2	京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町１９番２	1306000172647-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
京都下京 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 5-3

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　木村　綾乃

TEL.

鑑定評価額

1,180,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,660,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町１９番外				②地積　(㎡)	713 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 準防（その他）高度1種最高31m 沿道美観形成 (90,700)
	1:1.5	店舗ＲＣ7	中小規模店舗ビルに小売店舗も混在する商業地域	東16m市道	水道、ガス、下水	大宮 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 30 ｍ、南 55 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

四条大宮交差点の至近である
。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

大宮駅南方

130m

法令

規制

商業
(90,700)
準防
高度1種最高31m
沿道美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。駅や京都市中心部に近い立地により、選好性は高い。昨今では
、特にマンション素地としての需要が強く、今後も同様の傾向が継続し、地価は上昇傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,710,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,580,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に下京区及び隣接区における商業地域。需要者は店舗、事務所等を経営する事業者、収益目的の不動産
会社やマンション業者等が中心である。四条大宮交差点の至近で、京都市中心部や駅に近く、高容積率を使用できるこ
とから、近年では、特にマンション素地として、需要は強い状態が継続している。取引の中心となる価格帯は、立地、
画地規模、事業採算性等によって異なり、把握しづらい状況となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。開
発法による価格は、分譲マンション開発による投資採算性を反映した価格で、想定要素を多く含むものの、マンション
適地において有力な価格指標となる。よって、比準価格を重視して、開発法による価格にて検証を行い、前年の指定基
準地からの推移を検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都府の景気は緩やかに回復している。下京
区の人口は増加、高齢化率は京都府平均より
低位である。商業地では、土地需要の増加が
著しい。

京都市中心部や駅に近い商業地域。店舗、オ
フィスに加えてマンション素地としての選好
性も高く、需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

+2.5 ％

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１Ｐ -112	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北18.4m府道、中間画地		商業高度4種最高15m 高度利用地区 (100,600)
b	２５Ｋ１Ｈ -103	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、西8.5m、角地		商業高度4種最高20m 沿道美観 (100,600)
c	２５Ｋ１Ｇ -104	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	北50m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,652)
d	２５Ｋ１Ｉ -17	京都市上京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西17m府道、中間画地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,600)
e	２５Ｋ１Ｈ -107	京都市下京区		貸家建付地	（　）	長方形	東27m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,650,514	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,771,002	100 [ 98.6]	1,796,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,800,000
b	(　 ) 1,610,763	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,588,182	100 [ 91.3]	1,739,520		1,740,000
c	(　 ) 1,502,425	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,797,902	100 [ 105.7]	1,700,948		1,700,000
d	(　 ) 1,436,866	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,477,098	100 [ 87.5]	1,688,112		1,690,000
e	(　 ) 1,209,921	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,269,207	100 [ 77.6]	1,635,576		1,640,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,710,000 円／㎡]

京都下京 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用が分譲マンション用地と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,521,698,579	1,394,272,704	12	939,000	3,452.85	308,000	4,420.36
⑧開発法による価格	1,127,425,875 円　　　　（　 1,580,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
713 ㎡	㎡		㎡		㎡	713.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
478.60 ㎡	4,420.36 ㎡	3,476.35 ㎡	944.01 ㎡	3,452.85 ㎡	ＲＣ・10F 1B ( 53 戸) 60㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 67.1 ％）	（ 620.0 ％）	（ 487.6 ％）	（ 132.4 ％）	（ 78.11 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防高度1種最高31m 沿道美観形成	90 ％	700 ％	700 ％	間口奥行	20.8 ｍ 34.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

939,000 円／㎡

店舗等

975,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域の分譲価格等を参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 939,000 円／㎡　　×　　 3,207.55 ㎡　　＝　　　　 3,011,889,450 円

店舗等

　 975,000 円／㎡　　×　　 245.30 ㎡　　＝　　　　 239,167,500 円

合　計　　　　　　　　 3,251,056,950 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 308,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 320,320 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 320,320 円／㎡　　×　　　 4,420.36 ㎡　　＝　　　　 1,415,929,715 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金はない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,251,056,950 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 325,105,695 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,741,035,410 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	14 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	21 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	28 ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	162,552,848 円	( 5 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 142,428,805 円
	販売総額(2期)	162,552,848 円	( 5 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 133,309,591 円
	販売総額(3期)	2,925,951,255 円	( 90 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,245,960,183 円
収入合計		－	－	－	－	2,521,698,579 円
支出	建築工事費(1期)	141,592,972 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 131,285,004 円
	建築工事費(2期)	141,592,972 円	( 10 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 119,461,990 円
	建築工事費(3期)	1,132,743,772 円	( 80 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 869,494,119 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	162,552,848 円	( 50 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 142,428,805 円
	販売管理費(2期)	130,042,278 円	( 40 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 106,647,672 円
	販売管理費(3期)	32,510,570 円	( 10 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 24,955,114 円
支出合計		－	－	－	－	1,394,272,704 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,521,698,579 円　　－　　　　　　 1,394,272,704 円　　＝　　　　　 1,127,425,875 円 1,580,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

京都下京 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町１９番	1306000172645-0000
2	京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町１９番２	1306000172647-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考