鑑定評価書

令和7年1月9日　提出
京都下京 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 5-2

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　山下　善彦

TEL.

鑑定評価額

128,000,000 円

１㎡当たりの価格

992,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	720,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区高辻通柳馬場西入泉正寺町４５２番				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ3	中低層の事務所、店舗兼住宅が建ち並ぶ商業地域	南10.9m市道	水道、ガス、下水	四条 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 65 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高辻通に面する。

街

路

１０．９ｍ市道

交通

施設

四条駅南東方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度4種最高15m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、事務所や店舗兼住宅、共同住宅等が混在する商業地域である。四条河原町の繁華街にも近く、繁華
性、利便性にも優れている。人出も戻り、需要は強含みで、地価は上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,040,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 715,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は下京区、中京区及びその周辺地区内の商業地域である。需要者は店舗、事務所等を経営する事業者が中心
で、画地規模が纏まれば、コロナ禍前のホテル開発業者から現在は、マションデベロッパーに移っている。四条河原町
の繁華街や四条烏丸のビジネス街にも近く、用途の多様性から需給動向は強含みで推移している。市場の中心価格帯は
、画地規模も多様であり、明確な価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が
介在し精度はやや劣るものの、収益性を反映した理論的な価格で、検証の手段として有用である。想定される需要者は
、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 650,000 円／㎡

[108.5]
100

100
[100.0]

100
[ 71.3]

[100.0]
100

989,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    903,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都経済は、個人消費は改善、観光関連も堅
調、物価上昇、住宅投資前年割れ、企業生産
活動、経営者マインドは力強さを欠いている
。

四条通に比べ、繁華性はやや劣るが、田の字
地区内地域。人出が増加して、店舗需要、地
価はやや上昇で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１Ｊ -11	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	南6.7m市道、東3m、角地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (100,402)
b	２５Ｋ１Ｏ -5	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東9.3m市道、南4.5m、角地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (100,300)
c	２５Ｋ１Ｃ -15	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 特別用途地区 (90,390)
d	２５Ｋ１Ｐ -2	京都市中京区		建付地	（　）	不整形	北6.6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,396)
e	２５Ｋ１Ｄ -28	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 804,192	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	900,555	100 [ 85.2]	1,056,989	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 ) 770,218	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	772,461	100 [ 74.1]	1,042,457		1,040,000
c	(　 ) 1,194,513	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,227,959	100 [ 113.6]	1,080,950		1,080,000
d	(　 ) 785,724	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	949,339	100 [ 87.2]	1,088,692		1,090,000
e	(　 ) 1,015,046	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,030,272	100 [ 101.4]	1,016,047		1,020,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,040,000 円／㎡]

京都下京 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,116,626	2,193,842	8,922,784	5,460,600	3,462,184	（　0.9585） 3,318,503	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	92,180,639 円　　　　（　 715,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所共同住宅	100.00	Ｓ4	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	400 ％	129 ㎡	7.6 m x 17.1 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～４階：２ＤＫタイプ、住戸面積約３８～４２㎡を想定。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	100.00	75.0	75.00	3,500	262,500	6.0	1,575,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	100.00	85.0	85.00	2,850	242,250	1.0	242,250
							1.0	242,250
3～ 4	居宅	90.00	85.0	76.50	2,900	221,850	1.0	221,850
							1.0	221,850
～

～

計		380.00	82.4	313.00		948,450		2,260,950
								685,950

⑨年額支払賃料	948,450 円　×　12ヶ月　＝　 11,381,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 313.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,381,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 455,256 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,926,144 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,260,950 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,705 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 685,950 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 168,777 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,116,626 円　　　　（　 86,175 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都下京 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	574,800 円	95,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	341,442 円	11,381,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 271,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 814,300 円	95,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,800 円	95,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,800 円	95,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,193,842 円　（　　　　　　 17,007 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,800,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,460,600 円（　　　　　 42,330 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,116,626 円
②総費用	2,193,842 円
③純収益　①－②	8,922,784 円
④建物等に帰属する純収益	5,460,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,462,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,318,503 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,725 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,180,639 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 715,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都下京 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市下京区高辻通柳馬場西入泉正寺町４５２番	1306000151381-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
京都下京 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 5-2

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　小島　崇史

TEL.

鑑定評価額

126,000,000 円

１㎡当たりの価格

980,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月14日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	720,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区高辻通柳馬場西入泉正寺町４５２番				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ3	中低層の事務所、店舗兼住宅が建ち並ぶ商業地域	南10.9m市道	水道、ガス、下水	四条 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 65 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１０．９ｍ市道

交通

施設

四条駅南東方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度4種最高15m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

店舗住宅、共同住宅等が混在する四条河原町に近い商業地域。当地域及び周辺地域において格別の変動要因はな
く、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は一般的要因の影響等を強く受けて上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 716,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に四条駅の南方周辺の幹線道路背後の商住混在地域である。需要者の中心は店舗住宅、事業所等の利用
を目的とする法人・個人であるが、規模や立地条件によっては不動産事業者等の需要も見込める。新規の物件の供給は
少なく、一部中古物件の売買が見られる程度。土地の価格帯は８０００万円～１億５千万円程度と幅がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は店舗事務所、店舗住宅等が多いが、近年の市場動向等から需要の中心はマンションやホテル目的、店舗共同住
宅等の収益物件の投資目的が多い。適切な５事例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。一方、当地域は元本
価値に見合う賃料の徴収が困難であること等から収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比
準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 650,000 円／㎡

[108.5]
100

100
[100.0]

100
[ 72.0]

[100.0]
100

980,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高や世界情勢のリスクがあるものの、新
型コロナウイルス感染症の影響等はなくなり
、不動産市況は上昇傾向。

所謂田の字を形成する希少性が高い商業地域
で、ホテル、マンション建設や収益物件等へ
の需要が強い。その他格別の変動要因はない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -20.3
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１Ｄ -103	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	東5m私道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,300)
b	２５Ｋ１Ｊ -12	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	北3.8m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,240)
c	２５Ｋ１Ｐ -110	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
d	２５Ｋ１Ｏ -14	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	西3.2m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,240)
e	２５Ｋ１Ｐ -111	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.8m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,348)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 906,988	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	954,151	100 [ 94.7]	1,007,551	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,010,000
b	(　 ) 760,181	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	773,864	100 [ 73.0]	1,060,088		1,060,000
c	(　 ) 661,972	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	687,127	100 [ 74.0]	928,550		929,000
d	(　 ) 624,415	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	755,175	100 [ 73.8]	1,023,272		1,020,000
e	(　 ) 947,154	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	992,617	100 [ 90.3]	1,099,244		1,100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

京都下京 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,660,532	2,579,839	10,080,693	6,612,000	3,468,693	（　0.9585） 3,324,742	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	92,353,944 円　　　　（　 716,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	110.00	Ｓ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	400 ％	129 ㎡	7.6 m x 17.1 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び標準地の画地条件により、１階店舗・事務所はフロア貸し、居宅は１戸約４７㎡のファミリータイプ。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

類似建物の有効率を参考にし下表のとおり。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	77.0	84.70	3,600	304,920	6.0	1,829,520
							0.0	0
2～ 2	住宅	110.00	86.0	94.60	2,750	260,150	1.0	260,150
							1.0	260,150
3～ 4	住宅	110.00	86.0	94.60	2,800	264,880	1.0	264,880
							1.0	264,880
～

～

計		440.00	83.8	368.50		1,094,830		2,619,430
								789,910

⑨年額支払賃料	1,094,830 円　×　12ヶ月　＝　 13,137,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 368.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,137,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 656,898 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,481,062 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,619,430 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,885 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 789,910 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 154,585 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,660,532 円　　　　（　 98,144 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都下京 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	696,000 円	116,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	394,139 円	13,137,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 271,700 円	査定
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,579,839 円　（　　　　　　 19,999 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,612,000 円（　　　　　 51,256 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,660,532 円
②総費用	2,579,839 円
③純収益　①－②	10,080,693 円
④建物等に帰属する純収益	6,612,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,468,693 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,324,742 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,773 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,353,944 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 716,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都下京 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市下京区高辻通柳馬場西入泉正寺町４５２番	1306000151381-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考