別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
京都下京 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 -5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　綿越　浩   TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 273,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区西七条東御前田町７番１外
 ②地積
　(㎡)		 432  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m
市街地美観形成

(70,200)

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ5		 共同住宅、一般住宅
、事業所が混在する
住宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 丹波口

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 丹波口駅西方

1.0km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
市街地美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 マンションや一般住宅に事業所も見られる混在住宅地域である。中長期的には住居系用途の利用度合いが高まっ
てくるものと予測する。地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中京区西部及び下京区西部の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が多いが周辺他区か
らの転入者も認められる。また、画地規模が纏まっている場合は不動産業者や投資家等が中心となる。利便性は標準的
だが地価水準が手頃であることから画地規模を問わず需要は堅調である。取引される価格帯は画地規模によりまちまち
であるため、中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、市場の実態を反映しており規範性は高い。収益価格
は想定要素が多いものの、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。よって、市
場の実態を反映する比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    270,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[105.6]		 [100.0]
100		 273,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    256,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 下京区の人口は概ね横ばい。高齢化率は府平
均より低い。新設住宅着工件数はコロナ禍か
ら回復傾向にある。


賃貸マンション需要が旺盛で、マンション適
地が多い当該地域の需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｇ

-5		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3m私道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
b ２５Ｋ１Ｈ

-108		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
工業
高度9種最高31m
(70,240)
c ２５Ｋ１Ｆ

-106		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
d ２５Ｋ１Ｂ

-27		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3m私道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
e ２５Ｋ１Ｍ

-2		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.6m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,325  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
297,959 		 100
[ 108.6]
274,364 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
274,000 
b (　           ) 
237,831  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
247,820 		 100
[  88.2]
280,975 
281,000 
c (　           ) 
262,668  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
270,990 		 100
[ 108.2]
250,453 
250,000 
d (　           ) 
217,155  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
220,412 		 100
[  80.7]
273,125 
273,000 
e (　           ) 
315,008  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
318,678 		 100
[ 112.2]
284,027 
284,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    280,000 円／㎡]  



京都下京 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,014,287 
4,302,171 
16,712,116 
12,942,900 
3,769,216 		 （　0.9563）
3,604,501 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     92,423,103 円　　　　（　    214,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 170.00 ＲＣ5 850.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高20m
市街地美観形成		 70 ％   200 ％   200 ％   432 ㎡     19.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階専有面積４０㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
170.00 
85.0 
144.50 
2,150 
310,675 		 1.0  310,675 
1.0  310,675 

 2～ 2		 住宅
170.00 
93.0 
158.10 
2,230 
352,563 		 1.0  352,563 
1.0  352,563 

 3～ 5		 住宅
170.00 
93.0 
158.10 
2,280 
360,468 		 1.0  360,468 
1.0  360,468 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
850.00 
91.4 
776.90 

1,744,642 		 1,744,642 
1,744,642 
⑨年額支払賃料      1,744,642 円　×　12ヶ月　＝　      20,935,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     776.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,935,704 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,082,785 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,572,919 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,744,642 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,744,642 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         424,794 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,014,287 円　　　　（　        48,644 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,095,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 649,671 円  　　　       21,655,704　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      258,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,861,500 円  　　　　    219,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       219,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       219,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,302,171 円　（　　　　　　         9,959 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 219,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     850.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,942,900 円  
（　　　　　        29,960 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,014,287 円      
②総費用 4,302,171 円      
③純収益　①－② 16,712,116 円      
④建物等に帰属する純収益 12,942,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,769,216 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,604,501 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,344 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     92,423,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     214,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区西七条東御前田町７番１
 1306000113460-0000
2 　京都市下京区西七条東御前田町５７番
 1306000113570-0000
3 　京都市下京区西七条東御前田町５８番
 1306000113571-0000
4 　京都市下京区西七条東御前田町７番２
 1306000113461-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都下京 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 -5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　小島　崇史   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 269,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区西七条東御前田町７番１外
 ②地積
　(㎡)		 432  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m
市街地美観形成

(70,200)

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ5		 共同住宅、一般住宅
、事業所が混在する
住宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 丹波口

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 丹波口駅西方

1.0km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
市街地美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅等が多く、共同住宅や事業所も見られる住宅地域。当地域及び周辺地域において格別の変動要因
はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は一般的要因の影響等を受けて上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に丹波口駅徒歩圏内及びその周辺地区が圏域である。需要の中心は、住宅目的の第２次取得者、事業者
、マンション事業者である。また、規模や画地条件によっては不動産事業者等の需要が見込まれる。中古物件の売買又
は一部旧建物を取り壊して新規の建売等が見られる地域である。土地の価格帯は５０００万円～１億２千万円程度と幅
がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模一般住宅が多い混在型の住宅地域であり自用住宅目的の取引が中心である。多数の取引事例の中から、より適切
な５事例を採用して求めた比準価格の規範性は高いと判断する。一方、当地域は収益性よりも居住の快適性を重視する
地域であるので収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関
連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    270,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 [100.0]
100		 269,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    256,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や世界情勢のリスクがあるものの、新
型コロナウイルス感染症の影響等はなくなり
、不動産市況はやや上昇傾向。


利便性がやや劣る既存の住宅地域であるが、
マンションや事業所等の自用も見込め、需要
は比較的堅調である。その他格別の変動要因
はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +10.5
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｑ

-110		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
市街地美観形成
(70,160)
b ２５Ｋ１Ｂ

-12		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
市街地美観形成
(90,200)
c ２５Ｋ１Ｂ

-27		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3m私道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
d ２５Ｋ１Ｐ

-29		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
市街地美観形成
(70,160)
e ２５Ｋ１Ｇ

-11		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3m私道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
269,303  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
279,537 		 100
[  99.8]
280,097 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
280,000 
b (　           ) 
255,234  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 103.0]
259,684 		 100
[  93.9]
276,554 
277,000 
c (　           ) 
217,155  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
220,412 		 100
[  78.8]
279,711 
280,000 
d (　           ) 
241,657  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
242,853 		 100
[  86.7]
280,107 
280,000 
e (　           ) 
262,286  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
265,922 		 100
[  93.8]
283,499 
283,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    280,000 円／㎡]  



京都下京 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,604,871 
4,320,523 
16,284,348 
12,840,100 
3,444,248 		 （　0.9585）
3,301,312 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     84,649,026 円　　　　（　    196,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 172.00 ＲＣ5 860.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高20m
市街地美観形成		 70 ％   200 ％   200 ％   432 ㎡     19.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用及び標準地の画地条件により、共同住宅を想定。１戸約４０㎡のタイプ。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考にし下表のとおり。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
172.00 
85.0 
146.20 
2,100 
307,020 		 1.0  307,020 
1.0  307,020 

 2～ 2		 住宅
172.00 
90.0 
154.80 
2,220 
343,656 		 1.0  343,656 
1.0  343,656 

 3～ 5		 住宅
172.00 
90.0 
154.80 
2,280 
352,944 		 1.0  352,944 
1.0  352,944 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
860.00 
89.0 
765.40 

1,709,508 		 1,709,508 
1,709,508 
⑨年額支払賃料      1,709,508 円　×　12ヶ月　＝　      20,514,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     765.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,514,096 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,061,705 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,172,391 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,709,508 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,240 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,709,508 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         416,240 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,604,871 円　　　　（　        47,696 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,269 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,105,000 円  　　　　    221,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 637,023 円  　　　       21,234,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      258,000 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　    1,878,500 円  　　　　    221,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       221,000 円  　　　　    221,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       221,000 円  　　　　    221,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,320,523 円　（　　　　　　        10,001 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 221,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     860.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,840,100 円  
（　　　　　        29,722 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,604,871 円      
②総費用 4,320,523 円      
③純収益　①－② 16,284,348 円      
④建物等に帰属する純収益 12,840,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,444,248 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,301,312 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,642 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,649,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     196,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区西七条東御前田町７番１
 1306000113460-0000
2 　京都市下京区西七条東御前田町５７番
 1306000113570-0000
3 　京都市下京区西七条東御前田町５８番
 1306000113571-0000
4 　京都市下京区西七条東御前田町７番２
 1306000113461-0000
5 　
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備考