別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都東山 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都東山 5-10 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋嵜　敦   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２
 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高15m
歴史遺産美観

(90,400)

1:3		 店舗

ＳＲＣ4F1B		 中層の飲食店ビルが
建ち並ぶ商業地域
 西7.4m市道 水道、ガス、下水 三条

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．４ｍ市道 交通

施設		 三条駅南方

170m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高15m
歴史遺産美観
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の飲食店ビルを主に、ソーシャルビル等が混在する縄手通に位置する商業地域。近年はホテル等の進出もあ
り、観光客が増加している。需要及び地価は上昇傾向が続くとものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    929,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね当区及び隣接する下京区等の繁華街や観光地の商業地域である。需要者は収益物件の運用を目的とす
る不動産会社や投資家、店舗やホテル等の経営者が中心である。祇園地区の一角に位置し、多様な用途に利用されてお
り、取引が希少で取得者の業種・業態・規模等によりバラつきが見られるため、取引の中心となる価格帯については見
い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、採用する取引事例が希少で地域横断的な観点から取引事例を収集して求めた価格で、広域市場を反映した
価格である。一方収益価格は、投資採算性を基に試算したが、通常賃貸契約は複数年であり土地価格の変動に追随する
ことが困難である等の理由からやや信頼性に欠けると判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前
年指定基準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    975,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東山 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,050,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最近の京都経済は、個人消費は持ち直し、観
光・設備投資は増加、住宅投資は、横ばいで
推移している中、物価は上昇を続けている。


花見小路通や縄手通など祇園町周辺の歓楽街
は観光業回復に伴う需要増と地価上昇があり
、周辺地域について同様の状況にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.0 ％ +11.4 ％
３　試算価格算定内訳 京都東山 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｏ

-29		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.1m市道、
中間画地
商業
高度4種最高12m
旧市街地美観
(90,400)
b ２５Ｋ１Ａ

-103		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東3.3m市道、
中間画地
商業
高度4種最高12m
歴史遺産美観
(90,240)
c ２５Ｋ１Ｑ

-24		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.6m市道、
東3.3m、角地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,276)
d ２５Ｋ１Ｎ

-105		 京都市東山区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.3m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,318)
e ２５Ｋ１Ｌ

-21		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.4m私道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,221,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,251,728 		 100
[ 101.2]
1,236,885 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,240,000 
b (　           ) 
959,107  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,032,450 		 100
[  77.5]
1,332,194 
1,330,000 
c (　           ) 
1,046,446  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
1,123,920 		 100
[  89.0]
1,262,831 
1,260,000 
d (　           ) 
984,510  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,043,581 		 100
[  97.6]
1,069,243 
1,070,000 
e (　           ) 
1,213,071  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,264,020 		 100
[ 100.6]
1,256,481 
1,260,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,230,000 円／㎡]  



京都東山 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,995,338 
3,528,319 
11,467,019 
7,137,000 
4,330,019 		 （　0.9615）
4,163,313 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    118,951,800 円　　　　（　    929,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都東山 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 108.00 ＲＣ4 416.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高15m
歴史遺産美観		 90 ％   400 ％   400 ％   128 ㎡      6.7 m x   19.2 m  前面道路：市道     　   7.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗（部分貸し）を想定 ⑦有効率　  77.7 ％
の理由		 同種類・同規模建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.00 
75.0 
81.00 
6,200 
502,200 		 6.0  3,013,200 
2.0  1,004,400 

 2～ 2		 店舗
108.00 
80.0 
86.40 
3,700 
319,680 		 4.0  1,278,720 
1.0  319,680 

 3～ 4		 店舗
100.20 
77.9 
78.10 
3,200 
249,920 		 4.0  999,680 
1.0  249,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
416.40 
77.7 
323.60 

1,321,720 		 6,291,280 
1,823,920 
⑨年額支払賃料      1,321,720 円　×　12ヶ月　＝　      15,860,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     323.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,860,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,268,851 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,591,789 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,291,280 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,880 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,823,920 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         345,669 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,995,338 円　　　　（　       117,151 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都東山 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 732,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 475,819 円  　　　       15,860,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,039,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,037,000 円  　　　　    122,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,528,319 円　（　　　　　　        27,565 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9615    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     416.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,137,000 円  
（　　　　　        55,758 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,995,338 円      
②総費用 3,528,319 円      
③純収益　①－② 11,467,019 円      
④建物等に帰属する純収益 7,137,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,330,019 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,163,313 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,526 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,951,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     929,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都東山 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２
 1300000050387-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
京都東山 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都東山 5-10 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２
 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高15m
歴史遺産美観

(90,400)

1:3		 店舗

ＳＲＣ4F1B		 中層の飲食店ビルが
建ち並ぶ商業地域
 西7.4m市道 水道、ガス、下水 三条

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗の敷地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．４ｍ市道 交通

施設		 三条駅南方

170m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高15m
歴史遺産美観
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華街に位置する商業地域であるが、インバウンドを中心に入り込む観光客が増加しており、それに伴い店舗が
飲食店を中心とした構成から物販店等を中心とした構成に変化しており、この傾向は今後も続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗の敷地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,040,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京都市東山区及び隣接する中京区、下京区の繁華な商業地域が存する圏域。需要者は飲食店を中心
とする店舗経営者、中小法人のほか、国内外の不動産投資家も想定される。国内外の観光客で賑わっている商業地域で
、商業地域としての名声も高いことから当該地域への出店意欲は強い一方、新規供給はほとんどなく需給動向は強含み
の推移となっている。市場の中心価格帯は、画地規模の多様性等から明確な価格帯が見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた
。一方収益価格については、テナントビルも多く一定の収益は見込めるものの、賃料水準、契約内容の把握等が困難で
あるため比準価格に比較して規範性がやや弱い。また、価格形成も周辺の取引価格を指標としてなされる傾向が強いこ
とから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、指定基準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    975,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東山（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,050,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な資源高や金利上昇、円安が続いてい
るほか、米国次期政権の政策が不透明である
ことから企業の業績や個人消費への影響が懸
念されている。

国内外の観光客が訪れる歓楽街に近い商業地
域で、飲食店を中心に当該地域への出店意欲
は強く、このため需給動向は強含みの推移が
続いている。

特にない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.0 ％ +11.4 ％
３　試算価格算定内訳 京都東山 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｌ

-21		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.4m私道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,240)
b ２５Ｋ１Ｃ

-18		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.2m道路、
中間画地
商業
高度4種最高12m
歴史遺産美観
(80,240)
c ２５Ｋ１Ｏ

-107		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.2m市道、
東3.5m、角地
商業
高度4種最高12m
旧市街地美観
(100,400)
d ２５Ｋ１Ｎ

-105		 京都市東山区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.3m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,318)
e ２５Ｋ１Ｃ

-14		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.7m市道、
西1.6m、角地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,282)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,213,071  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,264,020 		 100
[ 101.6]
1,244,114 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,240,000 
b (　           ) 
1,217,039  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,268,155 		 100
[ 101.6]
1,248,184 
1,250,000 
c (　           ) 
893,617  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
963,191 		 100
[  79.8]
1,207,006 
1,210,000 
d (　           ) 
984,510  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,043,581 		 100
[  82.1]
1,271,110 
1,270,000 
e (　           ) 
1,104,362  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,123,662 		 100
[  90.2]
1,245,745 
1,250,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,240,000 円／㎡]  



京都東山 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,306,698 
3,478,308 
11,828,390 
6,961,500 
4,866,890 		 （　0.9615）
4,679,515 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    133,700,429 円　　　　（　  1,040,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都東山 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 108.00 ＲＣ4 432.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高15m
歴史遺産美観		 90 ％   400 ％   400 ％   128 ㎡      6.7 m x   19.2 m  前面道路：市道     　   7.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗（区画貸）を想定。 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 同種建物の有効率から推定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.00 
75.0 
81.00 
6,300 
510,300 		 6.0  3,061,800 
2.0  1,020,600 

 2～ 2		 店舗
108.00 
75.0 
81.00 
3,600 
291,600 		 4.0  1,166,400 
1.0  291,600 

 3～ 4		 店舗
108.00 
75.0 
81.00 
3,200 
259,200 		 4.0  1,036,800 
1.0  259,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
432.00 
75.0 
324.00 

1,320,300 		 6,301,800 
1,830,600 
⑨年額支払賃料      1,320,300 円　×　12ヶ月　＝　      15,843,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,843,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       950,616 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,892,984 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,301,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,237 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,830,600 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         354,477 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,306,698 円　　　　（　       119,584 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,266 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都東山 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 714,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 475,308 円  　　　       15,843,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,039,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,011,500 円  　　　　    119,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,478,308 円　（　　　　　　        27,174 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9615    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 119,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,961,500 円  
（　　　　　        54,387 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,306,698 円      
②総費用 3,478,308 円      
③純収益　①－② 11,828,390 円      
④建物等に帰属する純収益 6,961,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,866,890 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,679,515 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,559 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    133,700,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,040,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都東山 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２
 1300000050387-0000
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備考