鑑定評価書

令和7年1月9日　提出
京都東山 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都東山 5-7

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　山下　善彦

TEL.

鑑定評価額

1,000,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,550,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	3,110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側２７７番				②地積　(㎡)	220 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度4種最高15m 歴史遺産美観 (100,600)
	1:4.5	店舗、事務所兼住宅等ＲＣ5F1B	中低層店舗等が建ち並ぶ観光名所に近い商業地域	南22m市道	水道、ガス、下水	祇園四条 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

四条通に面する。

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

祇園四条駅東方

300m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度4種最高15m
歴史遺産美観

⑤地域要因の将
　来予測

祇園地区の四条通に存する商業地域。インバウンドや国内客の増加で、界隈は賑わっている。地域のポテンシャ
ルや希少性、ブランド力は高く、用途の多様性も有する。店舗需要、地価とも上昇で推移すると予想される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,780,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,220,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内中心部の観光産業を中心とする繁華性の高い商業地域である。需要者は収益物件の保有を目的とする
不動産会社や投資家、店舗運営を行う法人等が中心となる。知名度が高い祇園地区の幹線道路沿いに位置し、用途多様
性も有する。インバウンド、国内客共、観光需要は回復している。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用
用途によって異なり、把握しづらい状況となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が
介在し精度はやや劣るものの、収益性を反映した理論的な価格で、検証の手段として有用である。想定される需要者は
、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定する傾向にある。よって、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量の上、前年指定基準地からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,890,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東山（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,260,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都経済は、個人消費は改善、観光関連も堅
調、物価上昇、住宅投資前年割れ、企業生産
活動、経営者マインドは力強さを欠いている
。

インバウンド、国内観光客が増加し、土産物
店、飲食店等の店舗需要の回復が鮮明。これ
らを踏まえて、コロナ禍で一旦萎んだ投資が
回復している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+17.0 ％

+6.8 ％

３　試算価格算定内訳

京都東山 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１Ｊ -111	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	北西22m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
b	２５Ｋ１Ｊ -4	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
c	２５Ｋ１Ｍ -104	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南50m国道、東4m、角地		商業高度1種最高31m 沿道美観形成 (100,700)
d	２５Ｋ１Ｊ -17	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東14.2m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 高度利用地区 (100,700)
e	２５Ｋ１Ｈ -5	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、南3m、角地		商業高度4種最高15m 岸辺美観 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,355,797	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,497,145	100 [ 57.3]	4,358,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,360,000
b	(　 ) 5,024,240	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 100.0]	5,328,739	100 [ 111.2]	4,792,031		4,790,000
c	(　 ) 2,348,604	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	2,480,855	100 [ 56.7]	4,375,406		4,380,000
d	(　 ) 3,992,335	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,207,921	100 [ 88.8]	4,738,650		4,740,000
e	(　 ) 4,111,160	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	4,233,274	100 [ 89.0]	4,756,488		4,760,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -51.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -51.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,780,000 円／㎡]

京都東山 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	68,021,885	24,987,750	43,034,135	20,274,800	22,759,335	（　0.9645） 21,951,379	（ 3.5 - 0.4 ） 3.1％
	⑧収益価格	708,109,000 円　　　　（　 3,220,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都東山 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	184.86	ＲＣ5F1B	1,124.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高15m 歴史遺産美観	100 ％	600 ％	600 ％	220 ㎡	6.7 m x 30.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し店舗を想定。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	182.88	91.4	167.15	3,900	651,885	6.0	3,911,310
							0.0	0
1～ 1	店舗	210.48	47.3	99.56	14,000	1,393,840	6.0	8,363,040
							0.0	0
2～ 2	店舗	182.88	91.4	167.15	4,700	785,605	6.0	4,713,630
							0.0	0
3～ 5	店舗	182.88	91.4	167.15	4,400	735,460	6.0	4,412,760
							0.0	0
～

計		1,124.88	83.1	935.31		5,037,710		30,226,260
								0

⑨年額支払賃料	5,037,710 円　×　12ヶ月　＝　 60,452,520 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 935.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,101,348 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,553,868 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,822,155 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	67,731,713 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,226,260 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 290,172 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	68,021,885 円　　　　（　 309,190 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都東山 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,184,000 円	364,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	11,853,050 円	70,553,868　×　　　　 16.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,128,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,094,000 円	364,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	364,000 円	364,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	364,000 円	364,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,987,750 円　（　　　　　　 113,581 円／㎡）　　（経費率　　 36.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9645

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	364,000,000 円	設計監理料率　 308,000 円／㎡　×　 1,124.88 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0370 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,274,800 円（　　　　　 92,158 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	68,021,885 円
②総費用	24,987,750 円
③純収益　①－②	43,034,135 円
④建物等に帰属する純収益	20,274,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,759,335 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,951,379 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,779 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 708,109,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,220,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都東山 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側２７７番	1300000047881-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
京都東山 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都東山 5-7

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　加藤　心

TEL.

鑑定評価額

1,000,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,550,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	3,110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側２７７番				②地積　(㎡)	220 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度4種最高15m 歴史遺産美観 (100,600)
	1:4.5	店舗、事務所兼住宅等ＲＣ5F1B	中低層店舗等が建ち並ぶ観光名所に近い商業地域	南22m市道	水道、ガス、下水	祇園四条 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

四条通沿道に観光客向けの飲
食店舗等が多い地域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

祇園四条駅東方

300m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度4種最高15m
歴史遺産美観

⑤地域要因の将
　来予測

京都を代表する観光地である祇園地区に属しており、国内外の観光客により賑わいをみせている。好調な観光業
の商況下において、地価は底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,690,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,080,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都を代表する観光地として知られる祇園を中心とした商業地域である。主たる需要者は、資金力を有
する不動産会社、投資家等が中心となる。圏域内では、観光客増加により観光業の商況は活況を呈しているが、今後の
為替や物価の先行きは、主要テナントである飲食店、土産物店等への影響が大きく、当該要因の動向には注視が必要で
ある。取引の中心となる価格帯（総額）は、需要者の属性、用途や規模等により様々であり、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引市場の実勢を反映していることから高い説得力を有する。他方、収益価格は、元本価値に見合う賃料
収入が得られないことから低位に算出されており、その説得力は相対的に劣るものと判断した。よって、説得力の高い
比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、指定基準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光名所、飲食や物販店舗が多い当区では、
観光客の回復により商況は好調であるが、今
後の外国為替市場や消費動向に注視が必要で
ある。

国内外の観光客が多く訪れており、観光地の
商況は好調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+17.0 ％

+6.8 ％

３　試算価格算定内訳

京都東山 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１Ｊ -4	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
b	２５Ｋ１Ｊ -17	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東14.2m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 高度利用地区 (100,700)
c	２５Ｋ１Ｏ -16	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	南50m国道、西16m、二方路		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,600)
d	２５Ｋ１Ｊ -111	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	北西22m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
e	２５Ｋ１Ｍ -104	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南50m国道、東4m、角地		商業高度1種最高31m 沿道美観形成 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,024,240	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 100.0]	5,328,739	100 [ 114.7]	4,645,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,650,000
b	(　 ) 3,992,335	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,207,921	100 [ 89.9]	4,680,669		4,680,000
c	(　 ) 2,005,289	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	2,245,574	100 [ 46.9]	4,788,004		4,790,000
d	(　 ) 2,355,797	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,497,145	100 [ 53.8]	4,641,533		4,640,000
e	(　 ) 2,348,604	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	2,480,855	100 [ 52.1]	4,761,718		4,760,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -55.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -54.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -55.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,690,000 円／㎡]

京都東山 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,910,585	24,422,753	41,487,832	19,717,800	21,770,032	（　0.9645） 20,997,196	（ 3.5 - 0.4 ） 3.1％
	⑧収益価格	677,328,903 円　　　　（　 3,080,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都東山 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	184.86	ＲＣ5F1B	1,124.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高15m 歴史遺産美観	100 ％	600 ％	600 ％	220 ㎡	6.7 m x 30.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	182.88	91.4	167.15	3,950	660,243	10.0	6,602,430
							0.0	0
1～ 1	店舗	210.48	47.3	99.56	14,100	1,403,796	10.0	14,037,960
							0.0	0
2～ 2	店舗	182.88	91.4	167.17	4,700	785,699	10.0	7,856,990
							0.0	0
3～ 5	店舗	182.88	91.4	167.17	3,967	663,163	10.0	6,631,630
							0.0	0
～

計		1,124.88	83.2	935.39		4,839,227		48,392,270
								0

⑨年額支払賃料	4,839,227 円　×　12ヶ月　＝　 58,070,724 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 935.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,102,212 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	68,172,936 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,726,917 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,446,019 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,392,270 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 464,566 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,910,585 円　　　　（　 299,594 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,000 円/㎡　月額支払賃料（　 3,967 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都東山 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,124,000 円	354,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	11,453,053 円	68,172,936　×　　　　 16.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,128,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,009,000 円	354,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	354,000 円	354,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	354,000 円	354,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,422,753 円　（　　　　　　 111,013 円／㎡）　　（経費率　　 37.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9645

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	354,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,124.88 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0370 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,717,800 円（　　　　　 89,626 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,910,585 円
②総費用	24,422,753 円
③純収益　①－②	41,487,832 円
④建物等に帰属する純収益	19,717,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,770,032 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,997,196 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,442 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 677,328,903 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,080,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都東山 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側２７７番	1300000047881-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考