別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都東山 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都東山 5-4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　糸井　周平   TEL.
鑑定評価額 293,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,080,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市東山区五条橋東３丁目４０６番
 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度4種最高20m
沿道美観形成

(100,549)

1:5		 店舗、倉庫兼住宅

Ｓ3		 陶器店舗に住宅等も
見られる五条坂の商
業地域		 南50m国道 水道、ガス、下水 清水五条

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   105 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 清水五条駅東方

360m		 法令

規制		 商業
(100,549)
防火 
高度4種最高20m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 本地域は五条坂に店舗等が建ち並ぶ商業地域である。インバウンド需要の回復に伴って国内外の観光客による賑
わいを取り戻しており、当面は同様の傾向が続くものと判断される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    760,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東山区及びその周辺に位置する商業地域の一帯。主な需要者は店舗運営を目論む法人であるが、マンショ
ン業者、ホテル業者等、需要は多様である。周辺に観光名所も多い幹線道路沿いの商業地域であり、インバウンド需要
の回復に伴って国内外の観光客で賑わい、需給は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は画地規模や建物品
等などにより区々であり、見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、費用性のみならず収益性を考慮の上、価格形成が行われ
る傾向にある。比準価格はいずれも幹線道路沿いの商業地の事例から得られた価格であり、規範性は高い。一方、収益
価格は周辺の賃貸事例を踏まえて査定しているが、想定要素も多く、相対的に規範性の程度はやや劣る。よって比準価
格を重視、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都東山 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    975,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.9]		 [100.0]
100		 1,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    953,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要の回復により地価は全般的
に上昇傾向を強めているが、国際情勢など先
行きの不透明感もこのところ強まっている。


幹線道路沿いに位置する多様な需要の競合す
る商業地域。インバウンド需要の回復に伴い
、需給は強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都東山 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｅ

-105		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18.5m府道、
西11m、角地
商業
高度4種最高15m
沿道美観
(100,400)
b ２５Ｋ１Ｇ

-22		 京都市下京区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南50m国道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
市街地美観形成
(100,600)
c ２５Ｋ１Ｇ

-104		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北50m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,652)
d ２５Ｋ１Ｉ

-28		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西24m市道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
e ２５Ｋ１Ｉ

-102		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18.5m府道、
東3.6m、角地
商業
高度4種最高15m
沿道美観
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,407,698  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,435,032 		 100
[ 127.4]
1,126,399 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,130,000 
b (　    271,427) 
775,506  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
835,914 		 100
[  71.4]
1,170,748 
1,170,000 
c (　           ) 
1,502,425  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,797,902 		 100
[ 141.8]
1,267,914 
1,270,000 
d (　           ) 
955,236  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
978,162 		 100
[  89.6]
1,091,699 
1,090,000 
e (　           ) 
1,430,295  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
1,529,523 		 100
[ 127.4]
1,200,568 
1,200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,170,000 円／㎡]  



京都東山 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,005,554 
6,619,963 
25,385,591 
17,884,800 
7,500,791 		 （　0.9615）
7,212,011 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    206,057,457 円　　　　（　    760,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都東山 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 210.00 ＲＣ6 1,260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高20m
沿道美観形成		 100 ％   600 ％   549 ％   271 ㎡      7.1 m x   36.2 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、２～６階は２ＬＤＫ・平均専有面積５６㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
75.0 
157.50 
4,170 
656,775 		 8.0  5,254,200 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
210.00 
80.0 
168.00 
2,450 
411,600 		 1.0  411,600 
1.0  411,600 

 3～ 4		 住宅
210.00 
80.0 
168.00 
2,500 
420,000 		 1.0  420,000 
1.0  420,000 

 5～ 6		 住宅
210.00 
80.0 
168.00 
2,550 
428,400 		 1.0  428,400 
1.0  428,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,260.00 
79.2 
997.50 

2,765,175 		 7,362,600 
2,108,400 
⑨年額支払賃料      2,765,175 円　×　12ヶ月　＝　      33,182,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     997.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,182,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,659,105 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,522,995 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,362,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,945 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,108,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         412,614 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,005,554 円　　　　（　       118,102 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都東山 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,620,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 995,463 円  　　　       33,182,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      602,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,754,000 円  　　　　    324,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,619,963 円　（　　　　　　        24,428 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9615    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 324,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0552     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,884,800 円  
（　　　　　        65,996 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,005,554 円      
②総費用 6,619,963 円      
③純収益　①－② 25,385,591 円      
④建物等に帰属する純収益 17,884,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,500,791 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,212,011 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,613 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    206,057,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     760,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都東山 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市東山区五条橋東三丁目４０６番
 1300000038299-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
京都東山 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都東山 5-4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　綿越　浩   TEL.
鑑定評価額 298,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市東山区五条橋東３丁目４０６番
 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度4種最高20m
沿道美観形成

(100,549)

1:5		 店舗、倉庫兼住宅

Ｓ3		 陶器店舗に住宅等も
見られる五条坂の商
業地域		 南50m国道 水道、ガス、下水 清水五条

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   105 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 五条通沿いで周辺に有名社寺
が多い。		 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 清水五条駅東方

360m		 法令

規制		 商業
(100,549)
防火 
高度4種最高20m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 観光名所に近い幹線道路沿いに店舗、ホテル、共同住宅等が見られる商業地域である。インバウンドの急伸によ
り地域には再び活気が戻っている。地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    757,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東山区及びその隣接区に存する幹線道路沿いの普通商業地域である。需要者は自用目的の地元中小企業、
収益物件の建設を企図する不動産業者や中小の投資家、画地規模によってはホテル事業者やマンションデベロッパーも
認められる。周辺に観光名所が多く存し、インバウンドの急伸により需要は堅調である。画地規模や利用形態により取
引される価格帯はまちまちであるため、中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、市場の実態を反映しており規範性は高い。収益価格
は想定要素が多いものの、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。よって、市
場の実態を反映する比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都東山 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    975,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.2]		 [100.0]
100		 1,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    953,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東山区の人口は減少しており、高齢化率は府
平均を大きく上回るが近年は徐々に低下する
傾向。取引件数はコロナ禍から回復している
。

インバウンドが急伸したことで、観光地周辺
の不動産需要は再び活況を呈している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都東山 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｏ

-107		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.2m市道、
東3.5m、角地
商業
高度4種最高12m
旧市街地美観
(100,400)
b ２５Ｋ１Ｉ

-103		 京都市東山区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9.3m市道、
中間画地
商業
高度4種最高12m
旧市街地美観
(90,400)
c ２５Ｋ１Ｃ

-27		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.8m市道
、中間画地
２住居
高度2種最高12m
歴史遺産美観
(60,200)
d ２５Ｋ１Ｅ

-105		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18.5m府道、
西11m、角地
商業
高度4種最高15m
沿道美観
(100,400)
e ２５Ｋ１Ｇ

-104		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北50m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,652)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
893,617  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
963,191 		 100
[  84.9]
1,134,501 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,130,000 
b (　           ) 
730,861  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
832,412 		 100
[  70.2]
1,185,772 
1,190,000 
c (　           ) 
1,056,803  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,093,791 		 100
[  93.1]
1,174,856 
1,170,000 
d (　           ) 
1,407,698  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,435,032 		 100
[ 120.9]
1,186,958 
1,190,000 
e (　           ) 
1,502,425  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,797,902 		 100
[ 152.7]
1,177,408 
1,180,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,170,000 円／㎡]  



京都東山 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,865,958 
6,747,174 
26,118,784 
18,635,300 
7,483,484 		 （　0.9592）
7,178,158 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    205,090,229 円　　　　（　    757,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都東山 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 210.00 ＲＣ6 1,260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高20m
沿道美観形成		 100 ％   600 ％   549 ％   271 ㎡      7.1 m x   36.2 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上２ＬＤＫの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
75.0 
157.50 
4,500 
708,750 		 6.0  4,252,500 
2.0  1,417,500 

 2～ 2		 住宅
210.00 
80.0 
168.00 
2,450 
411,600 		 1.0  411,600 
1.0  411,600 

 3～ 4		 住宅
210.00 
80.0 
168.00 
2,500 
420,000 		 1.0  420,000 
1.0  420,000 

 5～ 6		 住宅
210.00 
80.0 
168.00 
2,550 
428,400 		 1.0  428,400 
1.0  428,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,260.00 
79.2 
997.50 

2,817,150 		 6,360,900 
3,525,900 
⑨年額支払賃料      2,817,150 円　×　12ヶ月　＝　      33,805,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     997.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,805,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,690,290 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,115,510 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,360,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,429 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,525,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         690,019 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,865,958 円　　　　（　       121,277 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都東山 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,655,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,014,174 円  　　　       33,805,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      602,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,813,500 円  　　　　    331,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       331,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       331,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,747,174 円　（　　　　　　        24,897 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 331,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,635,300 円  
（　　　　　        68,765 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,865,958 円      
②総費用 6,747,174 円      
③純収益　①－② 26,118,784 円      
④建物等に帰属する純収益 18,635,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,483,484 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,178,158 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,488 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    205,090,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     757,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都東山 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市東山区五条橋東三丁目４０６番
 1300000038299-0000
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備考