別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
京都東山 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都東山 5-3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　昌弘   TEL.
鑑定評価額 82,300,000 円  １㎡当たりの価格 638,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市東山区松原通大和大路西入弓矢町２８番
 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高15m
旧市街地美観

(90,312)

1:4		 店舗

Ｗ2		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ既成商業地域
 南5.2m市道 水道、ガス、下水 清水五条

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５．２ｍ市道 交通

施設		 清水五条駅北東方

480m		 法令

規制		 商業
(90,312)
準防 
高度4種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗等が建ち並ぶ商業地域で格別の変動もなく、今後も現状を維持すると予測する。観光地や歓楽街近くの
商業地域で、観光関連が堅調に推移する中にあって需要は回復し、地価は上昇傾向を強めるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    657,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    391,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東山区及び周辺区に歓楽街やその周辺地域を含む商業地域の存する圏域。需要者は、飲食店等の個人・
法人事業者を中心に収益目的の投資家等も見込まれる。観光関連はコロナ前の水準を上回る等、堅調に推移しており、
観光地や歓楽街近くに位置する当該地域の店舗需要は高まり、地価は上昇傾向を強めている。取引が乏しいうえに、取
引される規模や価格帯にばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内における現実の取引価格を価格判定の基礎とした価格で、市場実態を反映しており説得力を有
する。収益価格は収益性を反映した価格で、本件では店舗付共同住宅の建築を想定した純収益に基づき試算した。当該
価格は商業地において特に重視されるべきであるが、想定要素を含むことは否めない。以上より、本件では比準価格を
重視し、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえたうえで上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都東山 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    975,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[100.0]		 100
[183.1]		 [100.0]
100		 639,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    584,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は、個人消費では改善が続き、観光
関連も堅調で、緩やかに持ち直している。先
行きについては、海外景気の動向等を注視す
る必要がある。

観光関連が堅調に推移する中にあって、観光
地や歓楽街に近い当該地域の店舗需要は増加
傾向にあり、地価は上昇傾向を強めている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都東山 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｍ

-4		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.8m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
b ２５Ｋ１Ｏ

-107		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.2m市道、
東3.5m、角地
商業
高度4種最高12m
旧市街地美観
(100,400)
c ２５Ｋ１Ｑ

-103		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
d ２５Ｋ１Ｎ

-104		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.5m私道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,240)
e ２５Ｋ１Ａ

-106		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3m市道、
南1.7m、角地
商業
高度4種最高12m
歴史遺産美観
(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
618,829  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
649,770 		 100
[  99.0]
656,333 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
656,000 
b (　           ) 
893,617  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
963,191 		 100
[ 143.3]
672,150 
672,000 
c (　           ) 
480,330  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
508,389 		 100
[  82.0]
619,987 
620,000 
d (　           ) 
510,962  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
541,620 		 100
[  81.3]
666,199 
666,000 
e (　           ) 
801,854  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
838,443 		 100
[ 121.9]
687,812 
688,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    657,000 円／㎡]  



京都東山 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,300,022 
1,916,806 
7,383,216 
5,435,340 
1,947,876 		 （　0.9578）
1,865,676 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     50,423,676 円　　　　（　    391,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都東山 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 90.00 ＲＣ5 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   400 ％   312 ％   129 ㎡      5.8 m x   25.2 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～５階平均専有面積３２㎡程度の１ＤＫからなる店舗付共同住宅を想定。 ⑦有効率　  83.9 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
80.0 
68.00 
2,900 
197,200 		 8.0  1,577,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
80.00 
85.0 
68.00 
2,204 
149,872 		 1.0  149,872 
2.0  299,744 

 3～ 4		 住宅
75.00 
85.0 
63.75 
2,250 
143,438 		 1.0  143,438 
2.0  286,876 

 5～ 5		 住宅
75.00 
85.0 
63.75 
2,300 
146,625 		 1.0  146,625 
2.0  293,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
83.9 
327.25 

780,573 		 2,160,973 
1,166,746 
⑨年額支払賃料        780,573 円　×　12ヶ月　＝　       9,366,876 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     327.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,366,876 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       374,675 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,992,201 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,160,973 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,745 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,166,746 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         287,076 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,300,022 円　　　　（　        72,093 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,204 円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都東山 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 471,000 円  　　　　     94,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 281,006 円  　　　        9,366,876　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      175,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      800,700 円  　　　　     94,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,200 円  　　　　     94,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,200 円  　　　　     94,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,916,806 円　（　　　　　　        14,859 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,435,340 円  
（　　　　　        42,134 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,300,022 円      
②総費用 1,916,806 円      
③純収益　①－② 7,383,216 円      
④建物等に帰属する純収益 5,435,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,947,876 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,865,676 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,463 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,423,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     391,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都東山 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市東山区松原通大和大路西入弓矢町２８番
 1300000068175-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都東山 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都東山 5-3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　小島　崇史   TEL.
鑑定評価額 82,000,000 円  １㎡当たりの価格 636,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市東山区松原通大和大路西入弓矢町２８番
 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高15m
旧市街地美観

(90,312)

1:4		 店舗

Ｗ2		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ既成商業地域
 南5.2m市道 水道、ガス、下水 清水五条

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ５．２ｍ市道 交通

施設		 清水五条駅北東方

480m		 法令

規制		 商業
(90,312)
準防 
高度4種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗住宅等が多く見られる観光地や歓楽街に至近の旧来からの商住混在地域。当地域及び周辺地域において格別
の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は需給の影響等を強く受けて上昇傾向。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    663,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    417,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に東山区及びその周辺の幹線道路沿い背後の商業地域である。主な需要者は、飲食店等の個人、法人
事業者である。規模によっては市内外の法人、ホテル事業者やマンション業者も見られる。駅や歓楽街にも比較的近く
、また、周辺には観光名所も多いことから、需要は強い。主な需要の中心となる価格帯は、６０００万円～８５００万
円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は旧来からの店舗住宅、事務所、一般住宅等が混在するが、需要の中心は自用店舗住宅目的である。適切な５事
例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。当地域には店舗共同住宅や共同住宅等も散見されるが、元本価値に
見合う賃料の徴収が困難であること等から収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都東山 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    975,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[100.0]		 100
[184.0]		 [100.0]
100		 636,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    584,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や世界情勢のリスクがあるものの、新
型コロナウイルス感染症の影響等はなくなり
、不動産市況は上昇傾向。


観光施設や歓楽街に近い既存の商住混在地域
であり、需要が比較的強い。その他格別の変
動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +66.8
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都東山 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｉ

-108		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(84,270)
b ２５Ｋ１Ｍ

-5		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,360)
c ２５Ｋ１Ｍ

-4		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.8m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
d ２５Ｋ１Ｎ

-8		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,400)
e ２５Ｋ１Ｏ

-109		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
南2.2m、角地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,976  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
481,307 		 100
[  78.4]
613,912 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
614,000 
b (　           ) 
589,762  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
619,250 		 100
[  94.6]
654,598 
655,000 
c (　           ) 
618,829  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
649,770 		 100
[  98.0]
663,031 
663,000 
d (　           ) 
745,755  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
779,314 		 100
[ 113.5]
686,620 
687,000 
e (　           ) 
594,938  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.6]
703,833 		 100
[ 101.0]
696,864 
697,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -20.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    663,000 円／㎡]  



京都東山 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,182,297 
2,104,725 
8,077,572 
6,000,800 
2,076,772 		 （　0.9578）
1,989,132 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     53,760,324 円　　　　（　    417,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都東山 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅 85.00 ＲＣ5 401.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   400 ％   312 ％   129 ㎡      5.8 m x   25.2 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用及び標準地の画地条件により、１階は店舗のフロア貸し、居宅は１戸約３４㎡の１ＤＫタイプ。 ⑦有効率　  85.5 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考にし下表のとおり。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
80.0 
68.00 
3,500 
238,000 		 5.0  1,190,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
79.00 
87.0 
68.73 
2,280 
156,704 		 1.0  156,704 
1.0  156,704 

 3～ 3		 住宅
79.00 
87.0 
68.73 
2,330 
160,141 		 1.0  160,141 
1.0  160,141 

 4～ 4		 住宅
79.00 
87.0 
68.73 
2,360 
162,203 		 1.0  162,203 
1.0  162,203 

 5～ 5		 住宅
79.00 
87.0 
68.73 
2,380 
163,577 		 1.0  163,577 
1.0  163,577 

計
401.00 
85.5 
342.92 

880,625 		 1,832,625 
642,625 
⑨年額支払賃料        880,625 円　×　12ヶ月　＝　      10,567,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     342.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,567,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       528,375 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,039,125 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,832,625 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,410 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          642,625 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         125,762 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,182,297 円　　　　（　        78,933 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,321 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,280 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都東山 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 520,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 317,025 円  　　　       10,567,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      175,700 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　      884,000 円  　　　　    104,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,104,725 円　（　　　　　　        16,316 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 104,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　     401.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,000,800 円  
（　　　　　        46,518 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,182,297 円      
②総費用 2,104,725 円      
③純収益　①－② 8,077,572 円      
④建物等に帰属する純収益 6,000,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,076,772 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,989,132 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,420 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,760,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     417,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都東山 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市東山区松原通大和大路西入弓矢町２８番
 1300000068175-0000
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備考