令和7年1月15日　提出 京都東山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都東山 -5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　小島　崇史   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市東山区本町１６丁目３１０番２７ ②地積 　(㎡) 113   (         14)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 風致５種 (40,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 京阪東福寺 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 京阪東福寺駅南東方 350m 法令 規制 １中専 (40,160) 準防  高度1種最高15m 風致５種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域である。当地域及び周辺地域において格別の変動要因はなく、当分の 間は現状を維持すると予測する。地価水準は需給関係から上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に京阪東福寺駅徒歩圏内及びその周辺地区が圏域である。需要の中心は居住目的の第１次取得者等であ る。また、規模や画地条件によっては不動産事業者等の需要が見込まれる。中古物件の売買又は一部旧建物を取り壊し て新規の建売等が見られる地域である。土地の価格帯は２０００万円前後である。新築の戸建住宅の供給は少ないが４ ０００万円～４５００万円の物件の需要が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は中小規模戸建住宅等が多いことから自用目的での取引が中心である。同一需給圏内の適切な５事例より求めた 比準価格の規範性は高いと判断する。収益還元法は適用を試みたが、当地域において賃貸借市場が未成熟であること及 び戸建住宅地であること等から安定的な収益の確保が困難であり採用できない。よって、地域の特性や価格の妥当性等 を考慮した比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都東山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    182,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [ 94.6] [103.0] 100 205,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    198,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や世界情勢のリスクがあるものの、新 型コロナウイルス感染症の影響等はなくなり 、不動産市況はやや上昇傾向。 最寄り駅に比較的近い既成住宅地であり、需 要は概ね堅調である。その他格別の変動要因 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -6.2 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％