令和7年1月15日　提出 京都東山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都東山 -4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　直紀   TEL.

鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 525,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 380,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市東山区高台寺南門通下河原東入桝屋町３５３番５ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度2種最高12m 風致３種 (40,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と料 亭、保養所が混在の 住宅地域 西4.5m私道 水道、ガス、下水 祇園四条 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ私道 交通 施設 祇園四条駅南東方 1.4km 法令 規制 ２住居 (40,180) 高度2種最高12m 風致３種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心に形成された住宅地域であるが、観光地の影響を受け、中長期的には、用途多様性を高め つつ推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    525,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都市東山区の北部、左京区南部を中心に形成される閑静な住宅地域等と判定した。まとまった規模を 有し、総額が嵩む画地の需要者は、富裕層の個人等が中心となるほか、立地によっては国内外からのセカンドハウス需 要も考えられる。景気回復等に伴い、富裕層の住宅地需要が安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模 で土地１億円程度～１億円台前半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の行政的条件等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、 殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、 比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、代表 標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都東山 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    335,000 円／㎡ [107.5] 100 100 [101.0] 100 [ 68.7] [101.0] 100 524,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    470,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに回復しているが、海外景気 の下振れが景気を下押しするリスクとなって いるとともに、物価上昇等の影響に十分注意 する必要がある。 観光地背後の住宅地域であり、選好性が強く 、希少性を有することから、需要は堅調に推 移している。地価水準は、上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.7 ％  ％