別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都中京 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-21 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　正也   TEL.
鑑定評価額 921,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町４３６番外
 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 店舗兼事務所ビルが
建ち並ぶ高度商業地
域		 北50m府道 水道、ガス、下水 烏丸御池

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ府道 交通

施設		 烏丸御池駅東方

110m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 　烏丸御池駅に近い御池通沿線の商業地域である。商業的利用のみならず、共同住宅の需要も旺盛であることか
ら市場性は高く、今後とも需給関係は良好な状況が継続するものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 ９階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は中京区を中心とする京都市中心部の駅徒歩圏の商業地域の圏域。主たる需要者は、京都市の中小事業者
、投資家等と考えられるが、一定規模以上の画地については全国展開するマンション、ホテル等の大手事業者の需要も
見込まれる。供給が限定的であるため高値の取引も見られ、また画地規模も多様であることから、中心となる価格帯は
見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当地域は、本来的には収益性が重要な取引指標となる高度商業地域である。ただ、当地域を含む同一需給圏内におい
ては、今後の発展傾向を見据えた先行投資的な高値取引も多数見られることに鑑み、比準価格をやや重視しつつ、収益
価格も斟酌し、かつ代表標準地価格との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,330,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.7]		 [100.0]
100		 3,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気は緩やかな回復方向が続いており、不
動産市況も総じて堅調であるが、建築費の高
騰、金利上昇等の懸念要因もある。


　オフィス需要には不透明感があるが、共同
住宅の需要は旺盛である。



　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｑ

-5		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北50m府道、
東4.4m、角地
商業
高度1種最高31m
歴史遺産美観
(100,700)
b ２５Ｋ１Ｏ

-16		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南50m国道、
西16m、
二方路
商業
高度地区最高25m
沿道美観形成
(100,600)
c ２５Ｋ１Ｍ

-104		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南50m国道、
東4m、角地
商業
高度1種最高31m
沿道美観形成
(100,700)
d ２５Ｋ１Ｊ

-111		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
e ２５Ｋ１Ｇ

-104		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北50m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,652)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,002,100  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,960,151 		 100
[  66.5]
2,947,595 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,950,000 
b (　           ) 
2,005,289  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
2,245,574 		 100
[  69.2]
3,245,049 
3,250,000 
c (　           ) 
2,348,604  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
2,480,855 		 100
[  76.8]
3,230,280 
3,230,000 
d (　           ) 
2,355,797  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,497,145 		 100
[  77.6]
3,217,970 
3,220,000 
e (　           ) 
1,502,425  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,797,902 		 100
[  55.9]
3,216,283 
3,220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,170,000 円／㎡]  



京都中京 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

85,764,931 
34,283,444 
51,481,487 
26,415,800 
25,065,687 		 （　0.9630）
24,138,257 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    731,462,333 円　　　　（　  2,380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 202.00 ＲＣ9 1,834.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   307 ㎡     17.6 m x   17.5 m  前面道路：府道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所（各階ともフロア貸し又は部分貸し）と想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 同種同規模の建物から推定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.00 
85.1 
171.90 
7,800 
1,340,820 		 10.0  13,408,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
202.00 
80.2 
162.00 
3,800 
615,600 		 6.0  3,693,600 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
202.00 
80.2 
162.00 
3,700 
599,400 		 6.0  3,596,400 
0.0  0 
塔屋
  ～  
16.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,834.00 
80.0 
1,467.90 

6,152,220 		 42,276,600 
0 
⑨年額支払賃料      6,152,220 円　×　12ヶ月　＝　      73,826,640 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,467.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　      16,029,468 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        89,856,108 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,492,805 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 85,363,303 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        42,276,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         401,628 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      85,764,931 円　　　　（　       279,365 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,455,000 円  　　　　    491,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 19,768,344 円  　　　       89,856,108　×　　　　  22.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,904,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,173,500 円  　　　　    491,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       491,000 円  　　　　    491,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       491,000 円  　　　　    491,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      34,283,444 円　（　　　　　　       111,672 円／㎡）　　（経費率　　  40.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 491,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,834.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,415,800 円  
（　　　　　        86,045 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 85,764,931 円      
②総費用 34,283,444 円      
③純収益　①－② 51,481,487 円      
④建物等に帰属する純収益 26,415,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 25,065,687 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,138,257 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       78,626 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    731,462,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町４３６番
 1300000202966-0000
2 　京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町４３６番３
 1300000202969-0000
3 　京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町４３６番４
 1300000202970-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都中京 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-21 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　芦川　直樹   TEL.
鑑定評価額 921,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町４３６番外
 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 店舗兼事務所ビルが
建ち並ぶ高度商業地
域		 北50m府道 水道、ガス、下水 烏丸御池

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ府道 交通

施設		 烏丸御池駅東方

110m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として熟成している。地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を
維持すると予測する。事務所需要が強く、利便性の良好な商業地域で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中京区及び隣接区の京都市中心部の商業地域である。需要者の中心は、店舗付事務所の開発目的の法人事
業者や不動産業者等である。駅から近く、御池通に面し、利便性と繁華性が高い高度商業地域で、画地規模によっては
マンションやホテル需要も競合する商業地域であることから、取得需要は強い地域である。取引における中心価格帯は
、土地の規模等によって異なることから、中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、利便性と収益性を重視する商業地域に存し、需要者の属性等に鑑み、取引市場における
取引価格が有力な指標となる一方で、立地特性から賃貸用の店舗付事務所として利用されることが想定されるが、投下
資本に見合った賃料の獲得が困難であるため、収益価格は低位に試算された。本件では、取引の実態を反映した比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,330,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.7]		 [100.0]
100		 3,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の景気は緩やかに持ち直している。中
京区の人口は概ね横ばい傾向であるが、商業
地の取得需要は強く、地価は上昇傾向となっ
ている。

烏丸御池駅に近い店舗付事務所ビルが建ち並
ぶ商業地域であり、地域要因に変動はない。
駅から徒歩圏内の商業地域であり、取得需要
は強い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｐ

-3		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北6.6m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,396)
b ２５Ｋ１Ｂ

-109		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北11m市道、
西8.5m、角地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,400)
c ２５Ｋ１Ｊ

-111		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
d ２５Ｋ１Ｄ

-30		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西50m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,674,289  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
2,149,369 		 100
[  67.3]
3,193,713 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,190,000 
b (　           ) 
2,383,721  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,365,559 		 100
[  71.0]
3,331,773 
3,330,000 
c (　           ) 
2,355,797  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,497,145 		 100
[  82.5]
3,026,842 
3,030,000 
d (　           ) 
2,195,964  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,275,019 		 100
[  74.4]
3,057,821 
3,060,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,150,000 円／㎡]  



京都中京 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

84,031,752 
33,211,731 
50,820,021 
28,036,100 
22,783,921 		 （　0.9630）
21,940,916 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    664,876,242 円　　　　（　  2,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 202.00 ＲＣ9 1,834.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   307 ㎡     17.6 m x   17.5 m  前面道路：府道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所（各階ともフロア貸し又は部分貸し） ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を参考として査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.00 
85.1 
171.90 
7,300 
1,254,870 		 10.0  12,548,700 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
202.00 
80.2 
162.00 
3,700 
599,400 		 8.0  4,795,200 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
202.00 
80.2 
162.00 
3,650 
591,300 		 8.0  4,730,400 
0.0  0 
塔屋
  ～  
16.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,834.00 
80.0 
1,467.90 

5,993,370 		 50,456,700 
0 
⑨年額支払賃料      5,993,370 円　×　12ヶ月　＝　      71,920,440 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,467.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　      16,029,468 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の共益費を参考に想定建物の品等等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        87,949,908 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,397,495 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 83,552,413 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        50,456,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         479,339 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      84,031,752 円　　　　（　       273,719 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,946,000 円  　　　　    491,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 18,205,631 円  　　　       87,949,908　×　　　　  20.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,904,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,173,500 円  　　　　    491,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       491,000 円  　　　　    491,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       491,000 円  　　　　    491,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      33,211,731 円　（　　　　　　       108,182 円／㎡）　　（経費率　　  39.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 491,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,834.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,036,100 円  
（　　　　　        91,323 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 84,031,752 円      
②総費用 33,211,731 円      
③純収益　①－② 50,820,021 円      
④建物等に帰属する純収益 28,036,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,783,921 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,940,916 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       71,469 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    664,876,242 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町４３６番
 1300000202966-0000
2 　京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町４３６番３
 1300000202969-0000
3 　京都市中京区東洞院通御池下る笹屋町４３６番４
 1300000202970-0000
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備考