令和7年1月14日　提出 京都中京 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都中京 5-13 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　心   TEL.

鑑定評価額 2,180,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 1,760,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市中京区河原町通二条下る２丁目下丸屋町４１３番４ ②地積 　(㎡) 691   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,700) 防火 （その他） 高度1種最高31m 岸辺美観 (100,700) 1:2 店舗兼共同住宅 ＳＲＣ14F1B 共同住宅、ホテル、 店舗等が混在する商 業地域 北50m府道 水道、ガス、下水 京都市役所前近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 御池通沿道に位置し木屋町エ リアに近接した地域 街 路 ５０ｍ府道 交通 施設 京都市役所前駅近接 法令 規制 商業 (100,700) 防火  高度1種最高31m 岸辺美観 ⑤地域要因の将 　来予測 御池通沿道の商業地域であり、土地利用に変化は認められないことから当面は現状を維持するものと予測する。 需要が競合する地域であることから、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,240,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            3,010,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中京区、下京区のオフィスビル、ホテル、マンション等が集積する繁華性の高い商業地域と把握 した。主たる需要者は、不動産会社、投資法人、マンションデベロッパー等が中心となる。圏域内ではホテル開発が縮 小傾向にある一方で、マンション用地に対する需要は底堅く、地価は上昇傾向を維持している。中心となる価格帯（総 額）については、需要者の属性、地積や用途等が多様であることから、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市内中心部の繁華性が高い商業地域である。比準価格は、取引市場の実勢を反映しており高い説得力を有 する。他方、開発法による価格は、需要者の投資採算性に着目した理論的な価格ではあるが、建築費高騰下における事 業採算性を十分に反映することが困難であることから相対的に説得力がやや劣ると判断した。よって、説得力の高い比 準価格を標準に、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都中京 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  2,330,000 円／㎡ [109.4] 100 100 [100.0] 100 [ 83.8] [103.0] 100 3,130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  2,780,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] マンション素地への需要は旺盛であり、また 観光客の回復により中心部の商況は好調であ る。今後の外国為替市場や消費動向等に注視 する必要がある。 ホテル、マンションデベロッパーからの需要 が特に認められる地域であることから、底堅 い需要を背景に価格は上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.3 ％  ％