別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
京都中京 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-10 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　綾乃   TEL.
鑑定評価額 952,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区両替町通姉小路上る龍池町４４８番２外
 ②地積
　(㎡)		 346  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)
不整形
1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 中高層の事務所ビル
、店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 南50m府道 水道、ガス、下水 烏丸御池

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 御池通に面し、烏丸御池交差
点に近い。		 街

路		 ５０ｍ府道 交通

施設		 烏丸御池駅西方

70m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ準高度商業地域である。マンション素地等の用途多様性を有し、選好性
は高い。今後も人気の商業地として、需要は旺盛で、地価は上昇傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に中京区及び下京区の京都市中心部に位置する高度及び準高度商業地域。需要者の中心は資金力を有す
る全国展開の事業法人や不動産会社、マンション業者等である。従来より、オフィス街として栄える烏丸御池の一角で
、マンション素地としての選好性も強く、需要は旺盛となっている。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利
用用途によって異なり、把握しづらい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。一
方、収益価格は、試算過程に多くの想定事項が介在することから、信頼性は相対的にやや劣るものの、土地の収益性を
反映した理論的な価格で検証手段としても有用である。よって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,330,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.5]		 [100.0]
100		 2,760,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の景気は緩やかに回復している。中京
区の人口は概ね横這い、高齢化率は京都府平
均より低位である。商業地では、土地需要の
増加が著しい。

烏丸御池のオフィス街であり、マンション素
地としての選好性も高く、需要は旺盛である
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｑ

-5		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北50m府道、
東4.4m、角地
商業
高度1種最高31m
歴史遺産美観
(100,700)
b ２５Ｋ１Ｏ

-16		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南50m国道、
西16m、
二方路
商業
高度地区最高25m
沿道美観形成
(100,600)
c ２５Ｋ１Ｍ

-104		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南50m国道、
東4m、角地
商業
高度1種最高31m
沿道美観形成
(100,700)
d ２５Ｋ１Ｊ

-111		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
e ２５Ｋ１Ｂ

-109		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北11m市道、
西8.5m、角地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,002,100  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,960,151 		 100
[  70.5]
2,780,356 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,780,000 
b (　           ) 
2,005,289  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
2,245,574 		 100
[  79.6]
2,821,073 
2,820,000 
c (　           ) 
2,348,604  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
2,480,855 		 100
[  87.4]
2,838,507 
2,840,000 
d (　           ) 
2,355,797  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,497,145 		 100
[  86.4]
2,890,214 
2,890,000 
e (　           ) 
2,383,721  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,365,559 		 100
[  81.4]
2,906,092 
2,910,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,850,000 円／㎡]  



京都中京 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

107,247,294 
40,376,402 
66,870,892 
40,312,600 
26,558,292 		 （　0.9451）
25,100,242 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    760,613,394 円　　　　（　  2,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 286.00 ＳＲＣ9 2,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   346 ㎡     16.0 m x   32.0 m  前面道路：府道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～９階は部分貸し事務所を想定した。床面積には容積対象外７８㎡を含む。 ⑦有効率　  73.1 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
286.00 
52.8 
151.00 
5,100 
770,100 		 8.0  6,160,800 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
286.00 
75.9 
217.00 
4,073 
883,841 		 8.0  7,070,728 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
212.00 
74.1 
157.00 
4,073 
639,461 		 8.0  5,115,688 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,500.00 
73.1 
1,827.00 

7,596,448 		 60,771,584 
0 
⑨年額支払賃料      7,596,448 円　×　12ヶ月　＝　      91,157,376 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,827.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      19,950,840 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物と類似の建物における標準的な共益費（管理費）から判定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       111,108,216 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,444,329 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 106,663,887 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        60,771,584 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         583,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     107,247,294 円　　　　（　       309,963 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,073 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,236,000 円  　　　　    706,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 21,666,102 円  　　　      111,108,216　×　　　　  19.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,061,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,001,000 円  　　　　    706,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       706,000 円  　　　　    706,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       706,000 円  　　　　    706,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,376,402 円　（　　　　　　       116,695 円／㎡）　　（経費率　　  37.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 706,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 269,000 円／㎡　×　   2,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,312,600 円  
（　　　　　       116,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 107,247,294 円      
②総費用 40,376,402 円      
③純収益　①－② 66,870,892 円      
④建物等に帰属する純収益 40,312,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,558,292 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,100,242 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       72,544 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    760,613,394 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区両替町通姉小路上る龍池町４４８番２
 1300000197506-0000
2 　京都市中京区室町通押小路下る御池之町３２４番３
 1300000202482-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都中京 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-10 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　村山　健一   TEL.
鑑定評価額 952,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区両替町通姉小路上る龍池町４４８番２外
 ②地積
　(㎡)		 346  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)
不整形
1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 中高層の事務所ビル
、店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 南50m府道 水道、ガス、下水 烏丸御池

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 御池通沿いで烏丸御池交差点
近くの商業地域。		 街

路		 ５０ｍ府道 交通

施設		 烏丸御池駅西方

70m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中高層事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ準高度商業地域である。近隣地域に大きな変動要因は見られ
ないが、円安・物価高・金利変動・観光産業の回復が不動産市況に与える影響に注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、京都市中心部の高度・準高度商業地域一帯である。需要者の属性は、店舗や事務所、共同住宅の
経営を目論む企業が中心となる。需給動向としては、位置的効用が高く、多方面からの需要が認められることから、需
給は底堅い。取得者の業種・業態、規模等によりバラつきが見られるため、取引の中心となる価格帯については見出だ
せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であり、近隣地域は収益性
が重視される商業地域に存する。しかしながら、当該地域においては、直ちに収益性が価格に反映される状況にはなく
、店舗及び共同住宅の建設等、将来的な収益性の高まりが期待されるにとどまる。よって、比準価格を重視し、収益価
格を比較考量し、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,330,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.5]		 [100.0]
100		 2,760,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益及び企業の業況判断は総じて改善し
ている。但し、物価高・為替動向のほか人手
不足等、先行きの不透明感は依然拭えない。


良好な交通利便性から、用途の多様性が認め
られる地域であり、底堅い需要が認められる
ため、景気回復とともに、地価は強く上昇し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｊ

-27		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.3m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(100,378)
b ２５Ｋ１Ｃ

-15		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
特別用途地区
(90,390)
c ２５Ｋ１Ｐ

-101		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.7m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,558)
d ２５Ｋ１Ｍ

-107		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,396)
e ２５Ｋ１Ｎ

-109		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北22m市道、
北東3m、
準角地
商業
高度地区最高25m
沿道美観形成
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,093,088  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,145,415 		 100
[  71.7]
2,992,211 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,990,000 
b (　           ) 
1,194,513  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,227,959 		 100
[  42.0]
2,923,712 
2,920,000 
c (　           ) 
1,572,509  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,652,707 		 100
[  56.2]
2,940,760 
2,940,000 
d (　           ) 
1,239,926  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,308,122 		 100
[  47.6]
2,748,155 
2,750,000 
e (　           ) 
1,174,398  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,251,093 		 100
[  45.1]
2,774,042 
2,770,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,860,000 円／㎡]  



京都中京 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

106,589,629 
39,523,710 
67,065,919 
39,741,600 
27,324,319 		 （　0.9451）
25,824,214 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    782,551,939 円　　　　（　  2,260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 286.00 ＳＲＣ9 2,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   346 ㎡     16.0 m x   32.0 m  前面道路：府道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～９階は部分貸し事務所を想定。 ⑦有効率　  73.1 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
286.00 
52.8 
151.00 
5,000 
755,000 		 10.0  7,550,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
286.00 
75.9 
217.00 
4,073 
883,841 		 8.0  7,070,728 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
212.00 
74.1 
157.00 
3,800 
596,600 		 8.0  4,772,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,500.00 
73.1 
1,827.00 

7,538,487 		 61,817,896 
0 
⑨年額支払賃料      7,538,487 円　×　12ヶ月　＝　      90,461,844 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,827.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      19,950,840 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の共益費単価より算出した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       110,412,684 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,416,507 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 105,996,177 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        61,817,896 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         593,452 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     106,589,629 円　　　　（　       308,063 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,073 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,176,000 円  　　　　    696,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 20,978,410 円  　　　      110,412,684　×　　　　  19.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,061,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,916,000 円  　　　　    696,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       696,000 円  　　　　    696,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       696,000 円  　　　　    696,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,523,710 円　（　　　　　　       114,230 円／㎡）　　（経費率　　  37.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 696,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   2,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,741,600 円  
（　　　　　       114,860 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 106,589,629 円      
②総費用 39,523,710 円      
③純収益　①－② 67,065,919 円      
④建物等に帰属する純収益 39,741,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,324,319 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,824,214 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       74,636 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    782,551,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区両替町通姉小路上る龍池町４４８番２
 1300000197506-0000
2 　京都市中京区室町通押小路下る御池之町３２４番３
 1300000202482-0000
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備考