令和7年1月14日　提出 京都中京 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都中京 5-7 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　心   TEL.

鑑定評価額 84,000,000 円  １㎡当たりの価格 560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 400,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市中京区西ノ京池ノ内町１９番１０ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度4種最高15m 歴史遺産美観 (90,300) 1:1.2 店舗、住宅兼共同住 宅 ＲＣ5 中小規模事務所、店 舗、住宅が混在する 商業地域 北15.5m市道 水道、ガス、下水 二条城前 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １５．５ｍ市道 交通 施設 二条城前駅南西方 450m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度4種最高15m 歴史遺産美観 ⑤地域要因の将 　来予測 土地利用に変化は認められないことから当面は現状を維持するものと予測する。交通利便性に比較的優れた地域 であることから需給バランスは安定しており、地価は今後も底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    577,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    408,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中京区西部を中心に隣接区で、事務所、店舗、住宅等が混在する商業地域と把握した。想定され る需要者は、規模に応じて様々であり、地縁性を有する中小事業者、収益性に着目した不動産会社や投資家、マンショ ンデベロッパーも考えられる。中心となる価格帯（総額）については、底堅い需要が認められる一方で供給が少なく、 また、地積や用途等が多様であることから、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は準幹線道路沿道に形成された商業地域であり、収益物件もみられることから収益価格は一定の説得力を有す る。ただし、近隣地域では収益性に着目した取引はまだ少なく、収益性が直ちに価格形成に至る状況にはないものと考 える。他方、比準価格は、取引市場の実勢を反映しており高い説得力を有する。したがって、説得力の高い比準価格を 標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都下京 5-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    650,000 円／㎡ [108.5] 100 100 [100.0] 100 [126.3] [100.0] 100 558,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    502,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] マンション素地への需要は旺盛であり、また 観光客の回復により中心部の商況は好調であ る。今後の外国為替市場や消費動向等に注視 する必要がある。 最寄駅徒歩圏内にあり、生活利便性が認めら れることから、マンションデベロッパーの需 要も認められる地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.6 ％  ％