別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都中京 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 -2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　芦川　直樹   TEL.
鑑定評価額 76,600,000 円  １㎡当たりの価格 435,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区西ノ京式部町５０番１
 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
歴史遺産美観

(70,200)

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに事
務所等が混在する住
宅地域		 南7.8m市道 水道、ガス、下水 地下鉄二条

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、　７
．８ｍ市道		 交通

施設		 地下鉄二条駅北東方

300m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
歴史遺産美観
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅を中心に事務所等が混在する住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持する
と予測する。利便性と居住環境が良好な人気の高い住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    435,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    295,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中京区及び隣接区の住宅地域であり、特に堀川通以西の住宅地域と代替関係が強い。需要者の中心は、比
較的高額な所得者層で、生活利便性と居住環境が良好な住宅地域であり、一次取得のほか買換え目的の居住者や人気が
高いことから市外からの転入も見られる。京都市内の中心部に近く、人気の高い住宅地域であるため、取得需要は堅調
である。取引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地のみで７千万円台中盤程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性を重視する住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の低層住宅の
取引であり、収益目的の取引は少なく、元本価格に見合う賃料形成がなされていないことから収益価格はやや低位に試
算された。本件においては、自用目的での取引が中心で取引の実態を反映し、信頼性の高い比準価格を採用し、収益価
格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[102.0]		 100
[174.6]		 [103.0]
100		 434,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    417,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の景気は緩やかに持ち直している。中
京区の人口は概ね横ばい傾向であるが、住宅
地の取得需要は強く、地価は上昇傾向となっ
ている。

市内中心部に近く、利便性と居住環境が良好
な住宅地域であり、地域要因に変動はない。
取得需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｉ

-21		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北2.7m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
歴史遺産型美観
(70,160)
b ２５Ｋ１Ｉ

-18		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,372)
c ２５Ｋ１Ｃ

-112		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.9m市道、
中間画地
工業
高度4種最高20m
(70,200)
d ２５Ｋ１Ｉ

-31		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.3m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
e ２５Ｋ１Ｑ

-27		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
362,237  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
367,308 		 100
[  91.0]
403,635 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
416,000 
b (　           ) 
404,748  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
411,160 		 100
[  97.5]
421,703 
434,000 
c (　           ) 
393,769  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
408,732 		 100
[  92.2]
443,310 
457,000 
d (　           ) 
357,536  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
365,044 		 100
[  91.1]
400,707 
413,000 
e (　           ) 
482,456  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
490,175 		 100
[ 112.9]
434,167 
447,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    435,000 円／㎡]  



京都中京 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,426,215 
1,603,214 
6,823,001 
4,755,240 
2,067,761 		 （　0.9554）
1,975,539 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     51,987,868 円　　　　（　    295,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｓ3 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
歴史遺産美観		 70 ％   200 ％   200 ％   176 ㎡      7.5 m x   23.5 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 少人数世帯向け（平均専有面積４５～５０㎡）の共同住宅 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種建物で概ね標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,530 
236,555 		 1.0  236,555 
1.0  236,555 

 2～ 2		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,560 
253,440 		 1.0  253,440 
1.0  253,440 

 3～ 3		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
2,590 
233,100 		 1.0  233,100 
1.0  233,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
88.3 
282.50 

723,095 		 723,095 
723,095 
⑨年額支払賃料        723,095 円　×　12ヶ月　＝　       8,677,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     282.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,677,140 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       433,857 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,243,283 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           723,095 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,869 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          723,095 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         176,063 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,426,215 円　　　　（　        47,876 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 378,000 円  　　　　     75,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 260,314 円  　　　        8,677,140　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      171,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      642,600 円  　　　　     75,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        75,600 円  　　　　     75,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,600 円  　　　　     75,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,603,214 円　（　　　　　　         9,109 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,755,240 円  
（　　　　　        27,018 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,426,215 円      
②総費用 1,603,214 円      
③純収益　①－② 6,823,001 円      
④建物等に帰属する純収益 4,755,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,067,761 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,975,539 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,225 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,987,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     295,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区西ノ京式部町５０番１
 1306000007653-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都中京 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 -2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木田　洋二   TEL.
鑑定評価額 76,700,000 円  １㎡当たりの価格 436,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区西ノ京式部町５０番１
 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
歴史遺産美観

(70,200)

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに事
務所等が混在する住
宅地域		 南7.8m市道 水道、ガス、下水 地下鉄二条

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　７
．８ｍ市道		 交通

施設		 地下鉄二条駅北東方

300m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
歴史遺産美観
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般住宅のほかに事務所等が混在する住宅地域として熟成しており、地域内に格別の変動要因はな
く、当分の間、現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    456,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    304,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中京区及びその周辺区の交通利便性の高い住宅地域である。需要者の中心は比較的地縁的選好性が強い
買替層であるが、圏外からの転入も見られる。交通利便性が高いうえに、世界遺産である二条城が近傍に存するため、
ゲストハウスなどの開設を企図する事業者等の需要も加わり、需要は旺盛である。開発余地は少なく、中古住宅が取引
の中心であるが、古家付土地や建物取壊し済みの更地が８０００万円前後で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、一般住宅のほか事務所ビル等の収益物件も見受けられ、需要者の意思決定には地縁的選好性のほか収益性
も考慮される傾向がある。但し、あくまで画地の比較的小規模な自用の店舗が地域の主体であり、収益性の価格支配力
は低位と言える。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連、代表標準地からの価格との
均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[102.0]		 100
[173.7]		 [103.0]
100		 436,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    417,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中京区の人口は横ばい傾向、土地取引件数は
増加傾向にある。市内中心部の地価高騰が波
及し、住宅地価格は上昇基調で推移している
。

混在住宅地域で住環境は閑静とは言い難いが
、駅や利便施設への接近性に優れているうえ
、近傍には観光名所がひかえており、地価は
上昇基調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +79.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｊ

-109		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
歴史遺産美観
(70,200)
b ２５Ｋ１Ｏ

-3		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
c ２５Ｋ１Ｄ

-109		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
市街地美観形成
(90,200)
d ２５Ｋ１Ｊ

-26		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.8m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
歴史遺産美観
(70,192)
e ２５Ｋ１Ｍ

-13		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北2.5m私道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
363,960  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.1]
516,914 		 100
[ 113.3]
456,235 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
470,000 
b (　           ) 
461,359  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
464,525 		 100
[ 103.8]
447,519 
461,000 
c (　           ) 
396,219  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
415,850 		 100
[  94.0]
442,394 
456,000 
d (　           ) 
441,927  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 103.0]
450,287 		 100
[ 106.0]
424,799 
438,000 
e (　           ) 
430,128  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
440,451 		 100
[  99.9]
440,892 
454,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    456,000 円／㎡]  



京都中京 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,537,802 
1,631,642 
6,906,160 
4,780,160 
2,126,000 		 （　0.9554）
2,031,180 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     53,452,105 円　　　　（　    304,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｓ3 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
歴史遺産美観		 70 ％   200 ％   200 ％   176 ㎡      7.5 m x   23.5 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の一般的な共同住宅（一室４５～５０㎡の２ＤＫタイプ）を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,533 
236,836 		 1.0  236,836 
2.0  473,672 

 2～ 2		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,535 
250,965 		 1.0  250,965 
2.0  501,930 

 3～ 3		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
2,535 
228,150 		 1.0  228,150 
2.0  456,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
88.3 
282.50 

715,951 		 715,951 
1,431,902 
⑨年額支払賃料        715,951 円　×　12ヶ月　＝　       8,591,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     282.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,591,412 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       343,656 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,247,756 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           715,951 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,873 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,431,902 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         283,173 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,537,802 円　　　　（　        48,510 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 388,000 円  　　　　     77,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 257,742 円  　　　        8,591,412　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      171,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      659,600 円  　　　　     77,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,600 円  　　　　     77,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,600 円  　　　　     77,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,631,642 円　（　　　　　　         9,271 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 231,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,780,160 円  
（　　　　　        27,160 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,537,802 円      
②総費用 1,631,642 円      
③純収益　①－② 6,906,160 円      
④建物等に帰属する純収益 4,780,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,126,000 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,031,180 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,541 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,452,105 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     304,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区西ノ京式部町５０番１
 1306000007653-0000
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備考