令和7年1月15日　提出 京都中京 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都中京 -1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　芦川　直樹   TEL.

鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 371,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 285,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市中京区壬生神明町１番３８３ ②地積 　(㎡) 81   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m 市街地美観形成 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 地下鉄二条 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    45 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 地下鉄二条駅南西方 850m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高20m 市街地美観形成 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ熟成した既成住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持する と予測する。駅から徒歩圏内の利便性の高い住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    371,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中京区及び隣接区の住宅地域であり、特に堀川通以西の住宅地域と代替関係が強い。需要者の中心は、地 縁的選好性を有する一般所得者のほか、駅から徒歩圏内で、生活利便性が良好な住宅地域であるため、市内居住の一次 取得者及び買換えを目的とする一般所得者も見られる。京都市中心部に近く、生活利便性が良好な住宅地域であり、取 得需要は堅調である。取引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地のみで３千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性を重視する住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の戸建住宅の 取引である。土地の規模等からも賃貸用の建物の想定は困難で、収益還元法は試算しない。よって、本件においては、 地域的特性を踏まえ、市場の実態を反映し、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都中京 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    320,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [ 92.6] [103.0] 100 371,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    366,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の景気は緩やかに持ち直している。中 京区の人口は概ね横ばい傾向であるが、住宅 地の取得需要は強く、地価は上昇傾向となっ ている。 駅から徒歩圏内の利便性が良好な、既成住宅 地域であり、地域要因に変動はない。取得需 要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％