鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
京都左京 -39　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都左京 -39

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　水野　正也

TEL.

鑑定評価額

66,900,000 円

１㎡当たりの価格

380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月14日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度地区最高10m 歴史遺産美観 (70,100)
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北4m私道	水道、ガス、下水	京阪出町柳 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ私道

交通

施設

京阪出町柳駅北西方

830m

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度地区最高10m
歴史遺産美観

⑤地域要因の将
　来予測

　中小規模一般住宅を主体とする既成住宅地域であり、特段の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移
するものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 380,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、左京区下鴨地区を中心とする中規模一般住宅主体の住宅地域の圏域。需要者の中心は、京都市居住の
買替層である。当区内においては、選好性が高い住宅地域であり、需給関係は安定している。取引される価格帯は、中
古住宅で６０～１００百万円程度が多いものと把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　上記の通り、収益価格は比準価格に比して低位に求められた。当地域は一部賃貸共同住宅も見られるが、自用物件が
主体の住宅地域であり、不動産市場における取引指標としての収益性の位置付けは比準価格に劣るものと考えられるこ
とから、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都左京 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 428,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[103.0]

100
[111.0]

[100.0]
100

380,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    373,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　景気は緩やかな回復方向が続いており、不
動産市況も総じて堅調であるが、建築費の高
騰、金利上昇等の懸念要因もある。

　既成住宅地域であり、特段の変動要因はな
い。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都左京 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１Ｌ -7	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 歴史遺産美観 (70,100)
b	２５Ｋ１Ｌ -109	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.4m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 歴史遺産美観 (70,100)
c	２５Ｋ１Ｇ -101	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 歴史遺産美観 (70,100)
d	２５Ｋ１Ｌ -108	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
e	２５Ｋ１Ｆ -10	京都市左京区		建付地	（　）	不整形	北西3.2m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (73,115)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 393,407	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	385,386	100 [ 100.0]	385,386	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	385,000
b	(　 ) 284,687	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	288,673	100 [ 80.0]	360,841		361,000
c	(　 ) 438,508	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	451,225	100 [ 101.0]	446,757		447,000
d	(　 ) 336,754	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	335,773	100 [ 86.7]	387,281		387,000
e	(　 ) 331,022	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	342,506	100 [ 88.2]	388,329		388,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 380,000 円／㎡]

京都左京 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,076,040	964,916	4,111,124	2,346,270	1,764,854	（　0.9563） 1,687,730	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	43,275,128 円　　　　（　 246,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｓ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区最高10m 歴史遺産美観	70 ％	100 ％	100 ％	176 ㎡	9.0 m x 19.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全戸２５～３０㎡程度の単身者向け共同住宅と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外部階段・廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	88.00	100.0	88.00	2,450	215,600	1.0	215,600
							1.0	215,600
2～ 2	住宅	88.00	100.0	88.00	2,500	220,000	1.0	220,000
							1.0	220,000
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		435,600		435,600
								435,600

⑨年額支払賃料	435,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,227,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,227,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 261,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,965,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	435,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 435,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 106,062 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,076,040 円　　　　（　 28,841 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都左京 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	238,200 円	39,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	156,816 円	5,227,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,400 円	39,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,700 円	39,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,700 円	39,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 964,916 円　（　　　　　　 5,482 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,700,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,346,270 円（　　　　　 13,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,076,040 円
②総費用	964,916 円
③純収益　①－②	4,111,124 円
④建物等に帰属する純収益	2,346,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,764,854 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,687,730 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,589 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,275,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 246,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都左京 -39　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０	1307000204352-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
京都左京 -39　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都左京 -39

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　綿越　浩

TEL.

鑑定評価額

66,400,000 円

１㎡当たりの価格

377,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度地区最高10m 歴史遺産美観 (70,100)
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北4m私道	水道、ガス、下水	京阪出町柳 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

世界遺産の下鴨神社や鴨川に
近い。

街

路

基準方位北４ｍ私道

交通

施設

京阪出町柳駅北西方

830m

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度地区最高10m
歴史遺産美観

⑤地域要因の将
　来予測

優良な戸建住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。根強い需要があり地
価は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 377,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 252,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね左京区や北区の優良住宅地域で特に下鴨地区との代替競争関係が強い。需要者の中心は京都市内在住
の所得水準が高い買い替え層や資産家である。周辺環境に恵まれた住宅地域で市場での人気は安定しているが、優良住
宅地については分譲マンションへ需要者が流れる傾向もあり近年では画地が細分化されるケースも増えつつある。中心
となる価格帯は、土地価格５０００万円～８０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半で、低層のアパート等も見られるがそれらは土地所有者が節税
目的等のためにアパート等を建設しているもので、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に
試算された。市場参加者の属性を踏まえ比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都左京 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 428,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[103.0]

100
[112.0]

[100.0]
100

376,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

左京区の人口は若干の減少傾向。高齢化率は
概ね京都府平均程度。取引件数は概ね横ばい
である。

下鴨地区の環境良好な優良住宅地で安定した
住宅需要がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都左京 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１Ｇ -109	京都市左京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
b	２５Ｋ１Ｇ -102	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
c	２５Ｋ１Ｆ -10	京都市左京区		建付地	（　）	不整形	北西3.2m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (73,115)
d	２５Ｋ１Ｆ -14	京都市左京区		更地	（　）	長方形	東3.6m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (50,80)
e	２５Ｋ１Ｄ -21	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 396,955	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	398,527	100 [ 106.0]	375,969	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	376,000
b	(　 ) 416,053	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	415,649	100 [ 111.2]	373,785		374,000
c	(　 ) 331,022	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	342,506	100 [ 91.1]	375,967		376,000
d	(　 ) 311,147	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	309,927	100 [ 81.6]	379,813		380,000
e	(　 ) 467,328	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	457,800	100 [ 122.3]	374,325		374,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 377,000 円／㎡]

京都左京 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,072,352	857,870	4,214,482	2,438,310	1,776,172	（　0.9745） 1,730,880	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	44,381,538 円　　　　（　 252,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区最高10m 歴史遺産美観	70 ％	100 ％	100 ％	176 ㎡	9.0 m x 19.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１Ｋ（約２８㎡）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	2,450	208,250	1.0	208,250
							2.0	416,500
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	2,500	212,500	1.0	212,500
							2.0	425,000
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		420,750		420,750
								841,500

⑨年額支払賃料	420,750 円　×　12ヶ月　＝　 5,049,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,049,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 252,450 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,796,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	420,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,997 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 841,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 271,805 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,072,352 円　　　　（　 28,820 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都左京 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,500 円	35,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	151,470 円	5,049,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 303,400 円	35,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 857,870 円　（　　　　　　 4,874 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,700,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,438,310 円（　　　　　 13,854 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,072,352 円
②総費用	857,870 円
③純収益　①－②	4,214,482 円
④建物等に帰属する純収益	2,438,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,776,172 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,730,880 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,835 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,381,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 252,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都左京 -39　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０	1307000204352-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考