令和7年1月15日　提出 京都左京 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -33 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　村山　健一   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区修学院西沮沢町１３番９ ②地積 　(㎡) 109   (         23)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東5m私道 水道、ガス、下水 宝ケ池 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　５ ｍ私道 交通 施設 宝ケ池駅北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。近隣地域に大きな変動要因は見られないが、 マクロ的な円安・物価高・金利変動が不動産市況に与える影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、京都市左京区を中心とする住宅地域一帯である。需要者の属性は、京都市内居住の一次取得者を 中心とする。需給動向としては、郊外の既成住宅地域であり、駅接近性にやや劣る等、居住利便性が低位な点は否めず 、選好性はやや劣る。取引の中心となる価格帯は、土地のみで１千万円～１．５千万円程度と判定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、当該地域においては、収益性よりも居住快適性が重視される上、 行政的条件等の制約により、本件標準地上に収益物件（共同住宅）の建築を想定することも現実的ではない。したがっ て、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [ 77.6] [102.0] 100 157,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安・物価高が続く中で、個人消費は持ち直 しの動きがみられるが、実質賃金はマイナス 基調である。住宅建設については弱含みで推 移している。 左京区郊外に存する既成住宅地域で、選好性 がやや劣るエリアであり、地価は下落基調で あったが、下げ止まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％