令和7年1月15日　提出 京都左京 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -29 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　直紀   TEL.

鑑定評価額 177,000,000 円  １㎡当たりの価格 345,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 260,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区永観堂西町１８番 ②地積 　(㎡) 514   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区最高10m 風致３種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い閑 静な住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 蹴上 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       510 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 蹴上駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区最高10m 風致３種 ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模が大きい一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現 状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    345,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、左京区、東山区を中心とし、画地規模が大きい住宅地を中心に形成される閑静な住宅地域等と判定した 。まとまった規模を有し、総額が嵩む画地の需要者は、富裕層の個人等が中心となるほか、区画割りを目論む不動産業 者の需要や、立地によっては国内外からのセカンドハウス需要も考えられる。景気回復等に伴い、富裕層の住宅地需要 が安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地１億円台後半～２億円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地、行政的条件等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え 難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとな るが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって 、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    310,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [100.0] 100 [ 95.9] [102.0] 100 345,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    334,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに回復しているが、海外景気 の下振れが景気を下押しするリスクとなって いるとともに、物価上昇等の影響に十分注意 する必要がある。 画地規模が大きく、総額が嵩むが、富裕層の 住宅地需要や、セカンドハウス需要が安定し ている。地価水準は、上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％