別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
京都左京 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 -28 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　綾乃   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 366,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区下鴨下川原町４６番１７
 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)
準防
（その他）
高度地区最高10m
山並み美観

(70,100)

1:2		 共同住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅に共
同住宅も見られる住
宅地域		 南4.9m市道 水道、ガス、下水 鞍馬口

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、４．９
ｍ市道		 交通

施設		 鞍馬口駅北東方

900m		 法令

規制		 １低専
(70,100)
準防 
高度地区最高10m
山並み美観
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域である。良好な居住環境を維持しており、需要者の選好性は高い
。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持し、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    377,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    237,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に左京区に形成された閑静な住宅地域。需要者は京都市内在住で高額所得者の買替層が中心となってお
り、選好性は高く、圏外からの転入も認められる。下鴨神社や鴨川に近く、従来より京都市内有数の居住環境に優れる
住宅地域で、区画割分譲により画地規模が多様化しているが、需要は高水準を維持している。取引の中心となる価格帯
は、画地規模が様々で、把握しづらい状況になっているものの、対象標準地規模の土地では１億円台とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では賃貸マンション等の収益物件も見られるものの、自己使用目的での取引が主流で、需要者は収益性よりも
居住の快適性や利便性を重視して意思決定する傾向が強い。収益性から価格を試算する収益還元法も適用したが、土地
価格水準に見合う賃料水準を得られず、収益価格はやや低位に試算された。以上より、市場実態を反映した実証的な価
格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都左京 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    428,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[103.0]		 100
[118.8]		 [103.0]
100		 365,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 府内の景気は緩やかに回復。左京区の人口は
微減、高齢化率は京都府平均と同水準である
。土地取引件数は概ね横ばい、建築着工数は
増加傾向である。

居住環境が良好な住宅地域として熟成を高め
ている。下鴨地区に対する選好性は依然とし
て高水準である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｆ

-14		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東3.6m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
山並み美観
(50,80)
b ２５Ｋ１Ｆ

-13		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.2m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
山並み美観
(70,100)
c ２５Ｋ１Ｌ

-7		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
歴史遺産美観
(70,100)
d ２５Ｋ１Ｆ

-8		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
山並み美観
(70,100)
e ２５Ｋ１Ｆ

-11		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.9m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
山並み美観
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
311,147  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
309,927 		 100
[  85.6]
362,064 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
373,000 
b (　           ) 
374,234  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
377,602 		 100
[ 104.8]
360,307 
371,000 
c (　           ) 
393,407  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
385,386 		 100
[ 106.9]
360,511 
371,000 
d (　           ) 
397,102  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
402,661 		 100
[ 108.9]
369,753 
381,000 
e (　           ) 
432,277  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
436,557 		 100
[ 116.2]
375,694 
387,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    377,000 円／㎡]  



京都左京 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,644,595 
1,551,671 
7,092,924 
3,817,860 
3,275,064 		 （　0.9779）
3,202,685 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     82,120,128 円　　　　（　    237,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 145.00 Ｓ2 290.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区最高10m
山並み美観		 70 ％   100 ％   100 ％   347 ㎡     12.7 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建で平均有効面積７３㎡程度の３ＬＤＫメゾネットタイプ（４戸）の共同住宅を想定した。駐車場は平面式３台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネットタイプを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
145.00 
100.0 
145.00 
2,357 
341,765 		 1.0  341,765 
2.0  683,530 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
290.00 
100.0 
290.00 

683,530 		 683,530 
1,367,060 
⑨年額支払賃料        683,530 円　×　12ヶ月　＝　       8,202,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,202,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       437,118 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,305,242 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           683,530 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,494 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,367,060 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         332,859 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,644,595 円　　　　（　        24,912 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,357 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都左京 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 323,000 円  　　　　     64,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 262,271 円  　　　        8,742,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      288,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      549,100 円  　　　　     64,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,600 円  　　　　     64,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,600 円  　　　　     64,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,551,671 円　（　　　　　　         4,472 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,817,860 円  
（　　　　　        11,002 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,644,595 円      
②総費用 1,551,671 円      
③純収益　①－② 7,092,924 円      
④建物等に帰属する純収益 3,817,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,275,064 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,202,685 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,230 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,120,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     237,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区下鴨下川原町４６番１７
 1307000178510-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都左京 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 -28 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　直紀   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区下鴨下川原町４６番１７
 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)
準防
（その他）
高度地区最高10m
山並み美観

(70,100)

1:2		 共同住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅に共
同住宅も見られる住
宅地域		 南4.9m市道 水道、ガス、下水 鞍馬口

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、４．
９ｍ市道		 交通

施設		 鞍馬口駅北東方

900m		 法令

規制		 １低専
(70,100)
準防 
高度地区最高10m
山並み美観
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状の
まま推移していくものと予測する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    371,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    241,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、左京区及び北区を中心とし、地下鉄烏丸線各駅の徒歩圏及びその周辺に形成される閑静な住宅地域と判
定した。需要者は、地縁を有する個人、京都市中心部へ通勤する個人等が中心となる。品等が高く、選好性が強い地域
では、まとまった規模を有し、総額が嵩む画地についても、住宅地需要が安定している。市場での中心価格帯は、標準
的画地の規模で土地１億２千万円～１億３千万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を考慮した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として
有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都左京 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    428,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[103.0]		 100
[118.8]		 [103.0]
100		 365,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復しているが、海外景気
の下振れが景気を下押しするリスクとなって
いるとともに、物価上昇等の影響に十分注意
する必要がある。

画地規模が大きく、総額が嵩むが、富裕層の
住宅地需要が安定している。地価水準は、や
や上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｄ

-21		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
b ２５Ｋ１Ｆ

-10		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西3.2m市道
、中間画地
１低専
高度地区最高10m
山並み美観
(73,115)
c ２５Ｋ１Ｌ

-7		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
歴史遺産美観
(70,100)
d ２５Ｋ１Ｆ

-26		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
e ２５Ｋ１Ｉ

-20		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
旧市街地美観
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
467,328  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
457,800 		 100
[ 121.2]
377,723 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
389,000 
b (　           ) 
331,022  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
342,506 		 100
[  95.0]
360,533 
371,000 
c (　           ) 
393,407  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
385,386 		 100
[ 105.9]
363,915 
375,000 
d (　           ) 
451,765  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
458,090 		 100
[ 127.9]
358,163 
369,000 
e (　           ) 
348,683  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
357,051 		 100
[ 100.9]
353,866 
364,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    371,000 円／㎡]  



京都左京 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,896,443 
1,596,492 
7,299,951 
3,959,700 
3,340,251 		 （　0.9779）
3,266,431 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     83,754,641 円　　　　（　    241,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 145.00 Ｓ2 290.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区最高10m
山並み美観		 70 ％   100 ％   100 ％   347 ㎡     12.7 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建の３ＬＤＫメゾネットタイプを４戸、平均専有面積約７３㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネットタイプを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
145.00 
100.0 
145.00 
2,430 
352,350 		 1.0  352,350 
2.0  704,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
290.00 
100.0 
290.00 

704,700 		 704,700 
1,409,400 
⑨年額支払賃料        704,700 円　×　12ヶ月　＝　       8,456,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,456,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       449,820 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,546,580 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           704,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,695 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,409,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         343,168 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,896,443 円　　　　（　        25,638 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,536 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,430 円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都左京 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 335,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 269,892 円  　　　        8,996,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      288,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      569,500 円  　　　　     67,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,596,492 円　（　　　　　　         4,601 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,959,700 円  
（　　　　　        11,411 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,896,443 円      
②総費用 1,596,492 円      
③純収益　①－② 7,299,951 円      
④建物等に帰属する純収益 3,959,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,340,251 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,266,431 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,413 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,754,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     241,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区下鴨下川原町４６番１７
 1307000178510-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考