令和7年1月15日　提出 京都左京 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -8 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木田　洋二   TEL.

鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 434,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 340,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区下鴨東梅ノ木町２０番外 ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 松ヶ崎 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 松ヶ崎駅南西方 850m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ京都市内屈指の品等の高い住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の 間、現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    434,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、「下鴨」「松ヶ崎」地区に存する戸建住宅地域である。画地規模の大きさが需要の減退に繋がらない市 場特性があることから、需要者は概ね富裕層に限られるが、分割後の土地であれば買い替え層の需要も見られる。売り 物は少なく、取引件数は多くない。画地規模に幅が有り、また分割を前提とした取引もあるため需要の中心となる価格 帯の把握は一律には困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、京都を代表する品等の高い戸建住宅地であって自用目的の取引が中心であり、経済合理的な賃貸住宅の経 営が成り立つ地域ではないことから収益還元法は適用しない。一方で、比準価格は規範性の高い類似地域内の多数の事 例から試算された。よって比準価格を採用して、単価と総額との関連、前年指定基準地からの価格推移にも留意のうえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    428,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 左京区の人口は微減傾向、土地取引件数は横 ばい傾向にある。市内中心部の地価高騰が波 及し、住宅地価格は上昇基調で推移している 。 京都市内屈指の品等の高い住宅地域であり、 富裕層を中心に需要は固く、土地価格は堅調 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％