別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都左京 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 -7 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋嵜　敦   TEL.
鑑定評価額 86,400,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区吉田中大路町３１番６外
 ②地積
　(㎡)		 303  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)
準防
（その他）
高度地区最高10m
山並み美観

(70,100)

1:1.5		 空地

 中小規模一般住宅が
多い閑静な既成住宅
地域		 北5m私道 水道、ガス、下水 神宮丸太町

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５ｍ私
道		 交通

施設		 神宮丸太町駅北東方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(70,100)
準防 
高度地区最高10m
山並み美観
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅を主体とする既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。神社や京都大学のキャンパスに近
接し共同住宅等の需要も高く、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    285,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、左京区中南部及び隣接区に位置する中小規模一般住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性がある
同一需給圏内の需要者であるが、圏外からの流入もみられる。交通接近条件はやや劣るが、京都大学や吉田神社等の施
設があり、文教的な地域で需要は安定している。市場の中心価格帯は、土地では接道状況や画地規模等により異なり、
土地建物でも建物の構造・用途等から明確な価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、公法上の制約等もあり元本価格に見合う賃料の徴収が困難
な地域であるので、収益価格は低位に試算された。当該地域の取引の中心は自己使用不動産であり、居住の快適性を指
標とした価格が形成されている。本件ではこのような地域的特性を考慮し、市場の実態を反映した比準価格を採用し、
収益価格を参考に留めて代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都左京 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    310,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[113.1]		 [100.0]
100		 286,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    275,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最近の京都経済は、個人消費は持ち直し、観
光・設備投資は増加、住宅投資は、横ばいで
推移している中、物価は上昇を続けている。


直近では左京区の総人口・生産年齢人口はや
や増加。古くからの住宅地域であり、特段の
変動要因は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｇ

-23		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
山並み美観
(70,100)
b ２５Ｋ１Ｈ

-10		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西2.2m市道、
南2.2m、角地
１住居
高度2種最高15m
山並み美観
(70,160)
c ２５Ｋ１Ｏ

-26		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.5m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致３種
(40,80)
d ２５Ｋ１Ｆ

-3		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.9m市道、
東5.9m、角地
１低専
高度地区最高10m
山並み美観
(80,100)
e ２５Ｋ１Ｂ

-8		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
山並み美観
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
335,799  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
336,464 		 100
[ 107.8]
312,119 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
312,000 
b (　           ) 
210,095  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
211,319 		 100
[  78.2]
270,229 
270,000 
c (　           ) 
285,817  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
284,136 		 100
[ 100.4]
283,004 
283,000 
d (　           ) 
210,989  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
202,438 		 100
[  84.1]
240,711 
241,000 
e (　           ) 
341,658  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
350,985 		 100
[ 110.0]
319,077 
319,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    285,000 円／㎡]  



京都左京 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,315,162 
1,537,290 
5,777,872 
4,001,070 
1,776,802 		 （　0.9563）
1,699,156 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     43,568,103 円　　　　（　    144,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 Ｓ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区最高10m
山並み美観		 70 ％   100 ％   100 ％   303 ㎡     14.4 m x   21.1 m  前面道路：私道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身向タイプ（専有面積２５～３０㎡程度）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種類・同規模建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
2,300 
310,500 		 1.0  310,500 
1.0  310,500 

 2～ 2		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
2,350 
317,250 		 1.0  317,250 
1.0  317,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
90.0 
270.00 

627,750 		 627,750 
627,750 
⑨年額支払賃料        627,750 円　×　12ヶ月　＝　       7,533,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,533,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       376,650 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,156,350 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           627,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,964 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          627,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         152,848 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,315,162 円　　　　（　        24,142 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都左京 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 338,500 円  　　　　     67,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 225,990 円  　　　        7,533,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      194,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      575,400 円  　　　　     67,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       135,400 円  　　　　     67,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,700 円  　　　　     67,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,537,290 円　（　　　　　　         5,074 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,001,070 円  
（　　　　　        13,205 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,315,162 円      
②総費用 1,537,290 円      
③純収益　①－② 5,777,872 円      
④建物等に帰属する純収益 4,001,070 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,776,802 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,699,156 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,608 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,568,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     144,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区吉田中大路町３１番６
 1307000246991-0000
2 　京都市左京区吉田中大路町３１番８６
 1300001164435-0000
3 　京都市左京区吉田中大路町３１番８７
 1300001164436-0000
4 　京都市左京区吉田中大路町３１番８９
 1300001232033-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
京都左京 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 -7 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.
鑑定評価額 86,100,000 円  １㎡当たりの価格 284,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区吉田中大路町３１番６外
 ②地積
　(㎡)		 303  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)
準防
（その他）
高度地区最高10m
山並み美観

(70,100)

1:1.5		 空地

 中小規模一般住宅が
多い閑静な既成住宅
地域		 北5m私道 水道、ガス、下水 神宮丸太町

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、５ｍ
私道		 交通

施設		 神宮丸太町駅北東方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(70,100)
準防 
高度地区最高10m
山並み美観
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で、特段の変動要因もなく、当面現状維持するものと予測する。需要
に比べ供給が少ないため、地価水準は今後も上昇傾向に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    293,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は左京区中南部及び周辺区内を中心とする住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する者や買替
層等である。駅接近性にやや劣り、総額が大きくなるため、需要者層は限られる。一方、供給は少ないため。高値取引
も往々にして見受けられる。中心となる価格帯は、中古住宅で８千万円～１憶円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層住宅を標準とする地域で、これを適切に想定した収益価格を求めたが、法令上の規制等を所与とした収
益価格は低位に試算された。当該地域は収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が支配的であり、比
準価格の価格信頼性、実証性は収益価格に比べ高いと判断する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上
、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都左京 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    310,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[114.1]		 [100.0]
100		 284,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    275,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は、個人消費は改善、住宅投資は建
設資材・地価の上昇で需要が低下、分譲マン
ション販売は前年割れ。雇用・所得情勢は横
ばい推移。

既成住宅地域であり、特段の変動要因はない
。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｏ

-18		 京都市左京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.8m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
b ２５Ｋ１Ｑ

-2		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
c ２５Ｋ１Ｑ

-3		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
d ２５Ｋ１Ｎ

-111		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.8m市道、
中間画地
準工
高度3種最高15m
市街地美観形成
(70,200)
e ２５Ｋ１Ｂ

-101		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南東1.5m、
南西3m、
三方路
１住居
高度2種最高15m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
322,234  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
329,968 		 100
[ 112.5]
293,305 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
293,000 
b (　           ) 
365,207  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
365,207 		 100
[ 124.5]
293,339 
293,000 
c (　           ) 
327,444  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
329,351 		 100
[ 112.4]
293,017 
293,000 
d (　           ) 
249,472  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
255,894 		 100
[  87.6]
292,116 
292,000 
e (　           ) 
275,536  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.5]
308,836 		 100
[ 105.9]
291,630 
292,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -6.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    293,000 円／㎡]  



京都左京 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,517,049 
1,395,127 
6,121,922 
4,114,880 
2,007,042 		 （　0.9563）
1,919,334 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     49,213,692 円　　　　（　    162,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 Ｓ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区最高10m
山並み美観		 70 ％   100 ％   100 ％   303 ㎡     14.4 m x   21.1 m  前面道路：私道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各フロア１ＤＫタイプ、住戸面積約３０㎡を想定。 ⑦有効率　  91.5 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
150.00 
90.0 
135.00 
2,350 
317,250 		 1.0  317,250 
1.0  317,250 

 2～ 2		 居宅
150.00 
93.0 
139.50 
2,350 
327,825 		 1.0  327,825 
1.0  327,825 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
91.5 
274.50 

645,075 		 645,075 
645,075 
⑨年額支払賃料        645,075 円　×　12ヶ月　＝　       7,740,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     274.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,740,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       387,045 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,353,855 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           645,075 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,128 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          645,075 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         157,066 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,517,049 円　　　　（　        24,809 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都左京 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 267,200 円  　　　　     66,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 232,227 円  　　　        7,740,900　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      194,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      567,800 円  　　　　     66,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,800 円  　　　　     66,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,800 円  　　　　     66,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,395,127 円　（　　　　　　         4,604 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,114,880 円  
（　　　　　        13,580 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,517,049 円      
②総費用 1,395,127 円      
③純収益　①－② 6,121,922 円      
④建物等に帰属する純収益 4,114,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,007,042 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,919,334 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,334 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,213,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     162,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区吉田中大路町３１番６
 1307000246991-0000
2 　京都市左京区吉田中大路町３１番８６
 1300001164435-0000
3 　京都市左京区吉田中大路町３１番８７
 1300001164436-0000
4 　京都市左京区吉田中大路町３１番８９
 1300001232033-0000
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備考