別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
京都左京 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 -3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.
鑑定評価額 208,000,000 円  １㎡当たりの価格 534,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区岡崎円勝寺町９１番４８
 ②地積
　(㎡)		 389  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m
旧市街地美観

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅の多
い既成住宅地域
 北5m市道 水道、ガス、下水 東山

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中低層住宅の敷地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北５ｍ市道 交通

施設		 東山駅北東方

500m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度2種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中規模一般住宅の多い既成住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ
現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の住宅の敷地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    548,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    426,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね左京区岡崎及びその周辺の住宅地域が存する圏域。需要者の中心は京都市居住者のうち比較的裕福な
層を中心とする。熟成した旧来からの住宅地で供給は少なく、規模の大きい画地を２～３に区画割した分譲が年に数例
見られる程度。一方需要面は、自用地に加え富裕層の別荘需要も見込めることから根強いものがあり、需給動向は強含
みの傾向を示す。需要の中心は、土地面積にバラツキがあることから明確な価格帯が見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた
。一方収益価格については、当該近隣地域は郊外の住宅地域で、アパート等の収益物件は少なく、旧来からの所有地を
有効活用する目的や相続対策のために建築されたものが散見される程度で規範性にはやや劣る。したがって比準価格を
重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都左京 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    310,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.5]		 [100.0]
100		 535,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    509,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な資源高や金利上昇、円安が続いてい
るほか、米国次期政権の政策が不透明である
ことから企業の業績や個人消費への影響が懸
念されている。

鉄道駅は徒歩圏内で、住環境も優れる住宅地
域であることから需要は根強いものがあり、
地価も堅調に推移している。


特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｄ

-22		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5.5m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
山並み美観
(60,200)
b ２５Ｋ１Ｄ

-23		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
山並み美観
(70,200)
c ２５Ｋ１Ｑ

-17		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
山並み美観
(70,160)
d ２５Ｋ１Ｇ

-33		 京都市左京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4.5m市道
、中間画地
近商
高度3種最高15m
山並み美観
(90,200)
e ２５Ｋ１Ａ

-106		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3m市道、
南1.7m、角地
商業
高度4種最高12m
歴史遺産美観
(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
515,735  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
517,268 		 100
[  97.0]
533,266 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
533,000 
b (　           ) 
471,250  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
474,983 		 100
[  85.5]
555,536 
556,000 
c (　           ) 
361,176  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
360,468 		 100
[  65.6]
549,494 
549,000 
d (　           ) 
478,384  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
468,166 		 100
[  84.6]
553,388 
553,000 
e (　           ) 
801,854  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
838,443 		 100
[ 122.2]
686,124 
686,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    548,000 円／㎡]  



京都左京 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の住宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,218,453 
3,231,779 
15,986,674 
9,402,400 
6,584,274 		 （　0.9571）
6,301,809 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    165,837,079 円　　　　（　    426,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 190.00 Ｓ4 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度2種最高15m
旧市街地美観		 60 ％   200 ％   200 ％   389 ㎡     12.7 m x   30.6 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約６０㎡程度のファミリー向け共同住宅を想定。 ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 同種建物の有効率から推定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
190.00 
80.0 
152.00 
2,550 
387,600 		 2.0  775,200 
1.0  387,600 

 2～ 2		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,630 
449,730 		 2.0  899,460 
1.0  449,730 

 3～ 4		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
2,700 
364,500 		 2.0  729,000 
1.0  364,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.00 
87.2 
593.00 

1,566,330 		 3,132,660 
1,566,330 
⑨年額支払賃料      1,566,330 円　×　12ヶ月　＝　      18,795,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     593.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,795,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       993,798 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,882,162 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,132,660 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,760 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,566,330 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         306,531 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,218,453 円　　　　（　        49,405 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,679 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,630 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都左京 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 483,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 596,279 円  　　　       19,875,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      462,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,368,500 円  　　　　    161,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,231,779 円　（　　　　　　         8,308 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 161,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,402,400 円  
（　　　　　        24,171 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,218,453 円      
②総費用 3,231,779 円      
③純収益　①－② 15,986,674 円      
④建物等に帰属する純収益 9,402,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,584,274 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,301,809 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,200 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    165,837,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     426,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区岡崎円勝寺町９１番４８
 1307000123908-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都左京 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都左京 -3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　心   TEL.
鑑定評価額 206,000,000 円  １㎡当たりの価格 530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市左京区岡崎円勝寺町９１番４８
 ②地積
　(㎡)		 389  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m
旧市街地美観

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅の多
い既成住宅地域
 北5m市道 水道、ガス、下水 東山

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北５ｍ市
道		 交通

施設		 東山駅北東方

500m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度2種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は既成住宅地域であり、土地利用に変動はなく当面の間現状を維持するものと予測する。地価は底堅い
需要が認められる地域であることから堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    546,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    409,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、左京区の岡崎エリアやその周辺に位置する住宅地域と判定した。典型的な市場参加者は、総額が
嵩むことから個人富裕層が中心であり、圏外からの転入も認められる。京都を代表する観光名所等に近く、居住の快適
性が優れていることから旧来より選好性が高く、供給が限定的であることから高い潜在需要が認められる地域である。
市場での中心価格帯は、土地のみで１～２億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自用目的が大勢を占めていることから、取引市場の実勢を反映した比準価格が高い説得力を有する。一方
、収益価格については、近隣地域では、収益性に着目した取引はまだ少なく、収益性が直ちに価格形成に至る状況には
ないものと考えられることから、その説得力は相対的に劣ると判断した。したがって、説得力の高い比準価格を標準に
、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都左京 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    310,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 61.4]		 [100.0]
100		 528,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    509,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市街地の地価は安定的に推移しているが、建
築資材や人件費の高騰が今後の不動産需要へ
与える影響には注視が必要である。


岡崎エリアは閑静で利便性を有する住宅地域
であり、堅調な需要を背景に地価は上昇基調
を維持している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都左京 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｄ

-22		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5.5m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
山並み美観
(60,200)
b ２５Ｋ１Ｄ

-23		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
山並み美観
(70,200)
c ２５Ｋ１Ｇ

-33		 京都市左京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4.5m市道
、中間画地
近商
高度3種最高15m
山並み美観
(90,200)
d ２５Ｋ１Ｑ

-15		 京都市左京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西5.8m市道
、西2.8m、
角地
１中専
高度1種最高15m
岸辺美観
(70,200)
e ２５Ｋ１Ｐ

-21		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.7m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致３種
(40,60)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
515,735  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
517,268 		 100
[  94.1]
549,700 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
550,000 
b (　           ) 
471,250  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
474,983 		 100
[  88.4]
537,311 
537,000 
c (　           ) 
478,384  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
468,166 		 100
[  85.6]
546,923 
547,000 
d (　           ) 
387,772  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
404,980 		 100
[  74.2]
545,795 
546,000 
e (　           ) 
405,533  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
398,446 		 100
[  70.7]
563,573 
564,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    546,000 円／㎡]  



京都左京 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,165,269 
3,270,630 
15,894,639 
9,577,600 
6,317,039 		 （　0.9571）
6,046,038 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    159,106,263 円　　　　（　    409,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都左京 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 190.00 Ｓ4 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度2種最高15m
旧市街地美観		 60 ％   200 ％   200 ％   389 ㎡     12.7 m x   30.6 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約６０㎡のファミリータイプを想定 ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
190.00 
80.0 
152.00 
2,530 
384,560 		 2.0  769,120 
1.0  384,560 

 2～ 2		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,621 
448,191 		 2.0  896,382 
1.0  448,191 

 3～ 4		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
2,700 
364,500 		 2.0  729,000 
1.0  364,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.00 
87.2 
593.00 

1,561,751 		 3,123,502 
1,561,751 
⑨年額支払賃料      1,561,751 円　×　12ヶ月　＝　      18,741,012 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     593.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,741,012 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       991,051 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,829,961 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,123,502 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,673 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,561,751 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         305,635 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,165,269 円　　　　（　        49,268 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,670 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,621 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都左京 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 492,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 594,630 円  　　　       19,821,012　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      462,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,394,000 円  　　　　    164,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       164,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       164,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,270,630 円　（　　　　　　         8,408 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 164,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,577,600 円  
（　　　　　        24,621 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,165,269 円      
②総費用 3,270,630 円      
③純収益　①－② 15,894,639 円      
④建物等に帰属する純収益 9,577,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,317,039 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,046,038 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,543 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    159,106,263 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     409,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都左京 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市左京区岡崎円勝寺町９１番４８
 1307000123908-0000
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備考