別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
京都上京 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都上京 5-3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.
鑑定評価額 33,100,000 円  １㎡当たりの価格 552,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市上京区烏丸通鞍馬口下る東入上御霊中町４５７番７外
 ②地積
　(㎡)		 60  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高20m
沿道美観形成

(90,300)

1.2:1		 店舗

Ｗ3		 中低層の店舗等が建
ち並ぶ商業地域
 東22m国道 水道、ガス、下水 鞍馬口

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗併用住宅の敷地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　   7.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 鞍馬口駅南西方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度4種最高20m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ
現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗併用住宅の敷地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    572,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    404,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね上京区及びその周辺の幹線道路または準幹線道路沿いの商業地域が存する圏域。市場参加者は同一
需給圏内の物販業者、飲食業者のほか、マンション開発業者等、様々な事業者が想定される。これらを反映して需要は
根強いものがある一方で、供給は既存物件の売却等もほとんど見られないのが現状で、需給動向は比較的強含みの推移
を見ている。市場の中心価格帯は、画地規模の多様性等から明確な価格帯が見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた
。一方収益価格については、テナントビルも多く一定の収益は見込めるものの、賃料水準、契約内容の把握等が困難で
あるため比準価格に比較して規範性がやや弱い。また、価格形成も周辺の取引価格を指標としてなされる傾向が強いこ
とから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    668,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[136.1]		 [100.0]
100		 551,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    518,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な資源高や金利上昇、円安が続いてい
るほか、米国次期政権の政策が不透明である
ことから企業の業績や個人消費への影響が懸
念されている。

烏丸通沿いの商業地域で様々な用途が想定さ
れることから需要は根強いものがあり、地価
も強含みである。


特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都上京 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｅ

-27		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,200)
b ２５Ｋ１Ｆ

-29		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.4m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,200)
c ２５Ｋ１Ｊ

-1		 京都市上京区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東26m府道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(100,600)
d ２５Ｋ１Ｍ

-20		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6.6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,396)
e ２５Ｋ１Ｎ

-2		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.5m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
405,207  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
413,716 		 100
[  71.5]
578,624 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
579,000 
b (　           ) 
367,121  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
377,033 		 100
[  66.9]
563,577 
564,000 
c (　    165,609) 
552,029  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
574,110 		 100
[ 101.8]
563,959 
564,000 
d (　           ) 
555,470  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
576,791 		 100
[  99.0]
582,617 
583,000 
e (　           ) 
576,472  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
598,378 		 100
[ 104.9]
570,427 
570,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    572,000 円／㎡]  



京都上京 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の商業地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,534,200 
708,698 
2,825,502 
1,862,960 
962,542 		 （　0.9571）
921,249 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     24,243,395 円　　　　（　    404,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都上京 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 45.00 Ｓ3 135.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
沿道美観形成		 90 ％   300 ％   300 ％   60 ㎡      8.5 m x    7.2 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階住宅の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一戸貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
45.00 
100.0 
45.00 
2,990 
134,550 		 6.0  807,300 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
1,900 
85,500 		 1.0  85,500 
1.0  85,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
135.00 
100.0 
135.00 

305,550 		 978,300 
171,000 
⑨年額支払賃料        305,550 円　×　12ヶ月　＝　       3,666,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,666,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       183,330 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,483,270 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           978,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,294 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          171,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          41,636 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,534,200 円　　　　（　        58,903 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,005 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,990 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都上京 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 191,400 円  　　　　     31,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 109,998 円  　　　        3,666,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      271,100 円  　　　　     31,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         708,698 円　（　　　　　　        11,812 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     135.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,862,960 円  
（　　　　　        31,049 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,534,200 円      
②総費用 708,698 円      
③純収益　①－② 2,825,502 円      
④建物等に帰属する純収益 1,862,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 962,542 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 921,249 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,354 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,243,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     404,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都上京 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市上京区烏丸通鞍馬口下る東入上御霊中町４５７番７
 1300000229270-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都上京 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都上京 5-3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　正彦   TEL.
鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市上京区烏丸通鞍馬口下る東入上御霊中町４５７番７外
 ②地積
　(㎡)		 60  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高20m
沿道美観形成

(90,300)

1.2:1		 店舗

Ｗ3		 中低層の店舗等が建
ち並ぶ商業地域
 東22m国道 水道、ガス、下水 鞍馬口

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　   7.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北方で信用金庫の建替えやマ
ンション建築がみられる		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 鞍馬口駅南西方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度4種最高20m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域で、北方に新たな建築の動きが見られるが、近隣地域内では特段の変動要因はない。多
様な需要が見込まれることから、地価は上昇傾向で推移しよう。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    583,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    406,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内北部周辺の幹線・準幹線道路沿道の商業地域を中心とする範囲である。需要者は店舗・事務所利用
目的の個人、法人の他、規模のまとまった画地ではマンション業者も想定される。車両通行量は多く駅にも近いが、繁
華性は普通程度であることから、需要者の範囲はさほど広くない。取引の中心となる価格帯は画地規模により大きな幅
があり、把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該近隣地域には、店舗・事務所ビル等の収益物件も見られ、市場への参入者は収益性を重視する者も考えられる。も
っとも、本地域の主流は比較的小規模な自用の店舗や事務所ビルであることから、収益価格の相対的信用性はやや劣る
。したがって、ここでは多数の取引事例を比準して得られた実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格も関連づけ、代
表標準地価格との検討も行って、上記の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    668,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[137.1]		 [100.0]
100		 547,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    518,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、建築費の上昇が続く一方、観光客の
増加やマンション需要の強さにより、商業地
の地価は上昇を続けている。


近年北方でマンションや金融機関の建替が見
られ、有効利用が進んでいる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都上京 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｄ

-106		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東10.7m市道、
中間画地
近商
高度3種最高12m
(90,200)
b ２５Ｋ１Ｂ

-4		 京都市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
沿道美観形成
(70,300)
c ２５Ｋ１Ｅ

-108		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西21m府道、
北4.6m、角地
２住居
高度2種最高15m
歴史遺産美観
(80,300)
d ２５Ｋ１Ｄ

-105		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
447,785  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
463,905 		 100
[  75.5]
614,444 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
614,000 
b (　           ) 
567,637  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
575,584 		 100
[  84.6]
680,359 
680,000 
c (　           ) 
425,949  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 103.0]
434,642 		 100
[  83.7]
519,286 
519,000 
d (　           ) 
401,958  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
420,046 		 100
[  73.9]
568,398 
568,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    583,000 円／㎡]  



京都上京 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,015,824 
769,433 
3,246,391 
2,279,200 
967,191 		 （　0.9571）
925,699 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     24,360,500 円　　　　（　    406,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都上京 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 45.00 Ｓ3 141.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
沿道美観形成		 90 ％   300 ％   300 ％   60 ㎡      8.5 m x    7.2 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は住宅と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの建物のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
47.00 
100.0 
47.00 
2,701 
126,947 		 1.0  126,947 
1.0  126,947 

 2～ 3		 住宅
47.00 
100.0 
47.00 
2,300 
108,100 		 1.0  108,100 
1.0  108,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
141.00 
100.0 
141.00 

343,147 		 343,147 
343,147 
⑨年額支払賃料        343,147 円　×　12ヶ月　＝　       4,117,764 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     141.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,117,764 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       172,946 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,944,818 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           343,147 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,287 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          343,147 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.2060　＝　          67,719 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,015,824 円　　　　（　        66,930 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,701 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都上京 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 185,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 123,533 円  　　　        4,117,764　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      314,500 円  　　　　     37,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         769,433 円　（　　　　　　        12,824 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     141.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,279,200 円  
（　　　　　        37,987 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,015,824 円      
②総費用 769,433 円      
③純収益　①－② 3,246,391 円      
④建物等に帰属する純収益 2,279,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 967,191 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 925,699 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,428 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,360,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     406,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都上京 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市上京区烏丸通鞍馬口下る東入上御霊中町４５７番７
 1300000229270-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考