令和7年1月15日　提出 京都上京 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都上京 -10 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　正彦   TEL.

鑑定評価額 54,100,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区元誓願寺通智恵光院西入元中之町５０５番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高15m 歴史遺産美観 (70,200) 1:5 住宅 Ｗ2 織物関係の工場と一 般住宅等が混在する 住宅地域 南4.3m市道 水道、ガス、下水 今出川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ３ｍ市道 交通 施設 今出川駅西方 1.3km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高15m 歴史遺産美観 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住工混在地域で、織物関係の工場が減少しつつ、今後も現状のまま推移するものと予測される。住宅 地としての需要は堅調で、若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区も含めた堀川通以西を中心とした地域と判定される。駅接近性にやや劣ることから、需要者はこの地 域に地縁的選好性を有する者が多い。古くから西陣の繊維関係の工場、作業所が多く見られた地域であるが、町家も含 めた既存住宅から新しい戸建住宅や共同住宅への建替えが進んでいる。需要の中心となる価格帯は、更地で４，０００ 万円～６，０００万円、新築戸建住宅となると５，０００万円から８，０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域はかつては織物関係の工場も多かった熟成した戸建住宅地域で、自用目的の取引を中心とする上、収益の 採れる賃貸経営が困難であることから、収益還元法の適用は行わなかった。したがって、ここでは収益価格は求めず、 実証的な比準価格を採用することとし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定したもので ある。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都上京 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    263,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [102.0] 100 [106.7] [103.0] 100 262,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    250,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、建築費の上昇が続く一方、低金利が 継続しているため、住宅取得の実需は底堅い 状態が続いている。 織物関係の土地需要は長期的に低迷しており 、住宅地化が進んでいて、住宅地の地価回復 の影響を受けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％