令和7年1月10日　提出 京都上京 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都上京 -9 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.

鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 277,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区大宮通下長者町下る清元町７４０番６ ②地積 　(㎡) 93   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にマン ションが見られる住 宅地域 東3.6m市道 水道、ガス、下水 丸太町 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅の敷地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北３．６ｍ 市道 交通 施設 丸太町駅北西方 1.5km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅の中にマンションが見られる住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく 今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    277,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね上京区を中心とする住宅地域が存する圏域。需要者は京都市内の居住者を主とするが、一部他地域 からの参入も見られる。鉄道駅への接近性にはやや劣るが、市内中心部へのアクセスは比較的良好で、利便性、住環境 の面から需要は比較的強い。供給面は、新規供給は少なく既存住宅の売買を主とする。市場の中心価格帯は、画地規模 にバラツキがあるため明確な価格帯が見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた 。一方収益価格については、経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地である ため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、類似性の高い標準地及び前年価格 等との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都上京 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    250,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [103.0] 100 [ 93.7] [102.0] 100 277,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    263,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な資源高や金利上昇、円安が続いてい るほか、米国次期政権の政策が不透明である ことから企業の業績や個人消費への影響が懸 念されている。 鉄道駅からはやや距離がある既成の住宅地域 であるが、市内中心部へのアクセスは良好で 、一般的要因の傾向を受けて地価は緩やかに 上昇している。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％