別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都上京 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都上京 -3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　糸井　周平   TEL.
鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町１５６番
 ②地積
　(㎡)		 213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
歴史遺産美観

(70,200)

1:3.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅と店舗、事
務所等が見られる住
宅地域		 東6.8m市道 水道、ガス、下水 丸太町

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北６．８
ｍ市道		 交通

施設		 丸太町駅北西方

450m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
歴史遺産美観
⑤地域要因の将
　来予測		 本地域は御所西エリアに一般住宅、店舗等が見られる住宅地域であり、利便性、希少性から需要は根強い。地域
要因に特段の変動要因はみられず、当面の間、現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    771,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都御苑周辺に位置する、品等の高い住宅地域の一帯。住環境や利便性から選好性の高いエリアであり
、主な需要者には京都市内のみならず、広く国内外の富裕者層、高額所得者層も含まれる。供給が限定的であることか
ら希少性が高く、需給は堅調に推移している。取引には個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難であるものの、
６０～７０坪程度の土地であれば１．５～２億円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模一般住宅を中心とする、品等の高い住宅地域である。比準価格は京都御苑周辺に位置する住宅地の事
例から得られた価格であり、規範性は高い。一方、収益価格は共同住宅の建築を想定したが、想定要素が多いこと、本
地域は自用の一般住宅が需要の中心と判断されること等に鑑みると、相対的に規範性の程度はやや劣る。よって比準価
格を重視、収益価格を参考として、前年指定基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　上京（府） -3              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    720,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要の回復により地価は全般的
に上昇傾向を強めているが、国際情勢など先
行きの不透明感もこのところ強まっている。


利便性、住環境の良好さから御所西エリアは
選好性が高く、供給の希少性もあって需要は
根強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％ +4.2 ％
３　試算価格算定内訳 京都上京 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｃ

-107		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東3.9m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,160)
b ２５Ｋ１Ｅ

-102		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
北2.5m、角地
２住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
c ２５Ｋ１Ｇ

-105		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西9m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
歴史遺産美観
(90,300)
d ２５Ｋ１Ｉ

-16		 京都市上京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
歴史遺産型美観
(70,200)
e ２５Ｋ１Ｎ

-2		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.5m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
570,227  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
589,044 		 100
[  81.2]
725,424 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
740,000 
b (　           ) 
680,188  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
684,150 		 100
[  83.0]
824,277 
841,000 
c (　           ) 
612,906  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
638,035 		 100
[  88.9]
717,700 
732,000 
d (　           ) 
768,486  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
782,319 		 100
[  94.9]
824,361 
841,000 
e (　           ) 
576,472  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
598,378 		 100
[  87.1]
687,001 
701,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    771,000 円／㎡]  



京都上京 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,189,360 
2,321,570 
9,867,790 
5,585,360 
4,282,430 		 （　0.9578）
4,101,711 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    110,857,054 円　　　　（　    520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都上京 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 149.00 Ｓ3 419.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度2種最高15m
歴史遺産美観		 70 ％   200 ％   200 ％   213 ㎡      8.0 m x   26.5 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、平均専有面積４０㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
149.00 
83.0 
123.67 
2,760 
341,329 		 1.0  341,329 
1.0  341,329 

 2～ 3		 住宅
135.00 
90.0 
121.50 
2,900 
352,350 		 1.0  352,350 
1.0  352,350 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
419.00 
87.5 
366.67 

1,046,029 		 1,046,029 
1,046,029 
⑨年額支払賃料      1,046,029 円　×　12ヶ月　＝　      12,552,348 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     366.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,552,348 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       627,617 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,924,731 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,046,029 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,937 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,046,029 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         254,692 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,189,360 円　　　　（　        57,227 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都上京 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 580,800 円  　　　　     96,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 376,570 円  　　　       12,552,348　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      347,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      822,800 円  　　　　     96,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        96,800 円  　　　　     96,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,800 円  　　　　     96,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,321,570 円　（　　　　　　        10,899 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     419.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,585,360 円  
（　　　　　        26,222 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,189,360 円      
②総費用 2,321,570 円      
③純収益　①－② 9,867,790 円      
④建物等に帰属する純収益 5,585,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,282,430 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,101,711 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,257 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,857,054 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都上京 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町１５６番
 1300000237741-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
京都上京 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都上京 -3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　綿越　浩   TEL.
鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町１５６番
 ②地積
　(㎡)		 213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
歴史遺産美観

(70,200)

1:3.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅と店舗、事
務所等が見られる住
宅地域		 東6.8m市道 水道、ガス、下水 丸太町

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 京都御苑に近い。 街

路		 基準方位北６．８ｍ
市道		 交通

施設		 丸太町駅北西方

450m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
歴史遺産美観
⑤地域要因の将
　来予測		 御所の西側に一般住宅、マンション、店舗等が見られ、今後も同様の環境を維持するものと予測する。利便性と
希少性から多方面の需要が認められ、地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    765,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    528,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上京区及びその隣接区に存する利便性の高い住宅地域である。需要者は自用目的又はセカンドハウス利用
目的の国内外の富裕層で、画地規模が大きい場合はマンションデベロッパーも見受けられる。御所周辺の土地需要はコ
ロナ禍前から堅調で、その勢いに陰りは認められない。画地規模や利用形態により取引される価格帯はまちまちである
が、中心価格帯は、土地が１億円から２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したもので、市場の実態を反映しており規範性は高い。一方で、収益
価格は想定要素を多く含む理論的な価格で、需要者の属性を踏まえるとその規範性はやや低い。よって、市場の実態を
反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、前年指定基準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　上京（府） -3              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    720,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 上京区の人口は若干の減少傾向。高齢化率は
府平均よりやや低い。新設住宅着工件数はコ
ロナ禍から回復してきた。


利便性が高いほか、御所に近い希少性も高く
評価されており、市場性は高いレベルで安定
している。


纏まった規模の画地に対しては、マンション
デベロッパーの需要が強くなっている。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％ +4.2 ％
３　試算価格算定内訳 京都上京 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｉ

-14		 京都市上京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6.2m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
b ２５Ｋ１Ｉ

-16		 京都市上京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
歴史遺産型美観
(70,200)
c ２５Ｋ１Ｅ

-102		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
北2.5m、角地
２住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
d ２５Ｋ１Ｃ

-107		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東3.9m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,160)
e ２５Ｋ１Ｊ

-2		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6.6m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
歴史遺産美観
(70,264)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
760,607  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
761,353 		 100
[  94.1]
809,089 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
825,000 
b (　           ) 
768,486  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
782,319 		 100
[ 100.9]
775,341 
791,000 
c (　           ) 
680,188  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
684,150 		 100
[  90.0]
760,167 
775,000 
d (　           ) 
570,227  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
589,044 		 100
[  82.1]
717,471 
732,000 
e (　           ) 
928,686  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
948,014 		 100
[ 128.0]
740,636 
755,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    765,000 円／㎡]  



京都上京 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,259,081 
2,256,277 
10,002,804 
5,712,300 
4,290,504 		 （　0.9702）
4,162,647 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    112,503,973 円　　　　（　    528,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都上京 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 149.00 Ｓ3 419.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度2種最高15m
歴史遺産美観		 70 ％   200 ％   200 ％   213 ㎡      8.0 m x   26.5 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階約４０㎡の１ＬＤＫを想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
149.00 
83.0 
123.67 
2,800 
346,276 		 1.0  346,276 
2.0  692,552 

 2～ 3		 住宅
135.00 
90.0 
121.50 
2,850 
346,275 		 1.0  346,275 
2.0  692,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
419.00 
87.5 
366.67 

1,038,826 		 1,038,826 
2,077,652 
⑨年額支払賃料      1,038,826 円　×　12ヶ月　＝　      12,465,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     366.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,465,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       623,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,842,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,038,826 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,869 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,077,652 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         406,596 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,259,081 円　　　　（　        57,554 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都上京 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 495,000 円  　　　　     99,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 373,977 円  　　　       12,465,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      347,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      841,500 円  　　　　     99,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,000 円  　　　　     99,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,000 円  　　　　     99,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,256,277 円　（　　　　　　        10,593 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     419.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,712,300 円  
（　　　　　        26,818 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,259,081 円      
②総費用 2,256,277 円      
③純収益　①－② 10,002,804 円      
④建物等に帰属する純収益 5,712,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,290,504 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,162,647 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,543 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,503,973 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     528,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都上京 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町１５６番
 1300000237741-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考