令和7年1月15日　提出 京都上京 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都上京 -2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　小島　崇史   TEL.

鑑定評価額 58,200,000 円  １㎡当たりの価格 425,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区千本通二条下る東入主税町１０８２番 ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 歴史遺産美観 (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 作業場等が混在する 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 地下鉄二条 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 地下鉄二条駅北東方 700m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m 歴史遺産美観 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅等が多い住宅地域。当地域及び周辺地域において格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維 持すると予測する。比較的利便性が良く、地価水準は一般的要因、地域要因の影響等を受けて上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    425,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に地下鉄東西線の二条駅徒歩圏内及びその周辺地区が圏域である。需要の中心は第２次取得者である。 また規模や画地条件によっては不動産事業者等の需要が見込まれる。一部中古物件の売買又は旧建物を取り壊して新規 の建売等が見られる地域である。土地の価格帯は５０００万円～６０００万円程度、新築の戸建住宅の供給は少ないが ７０００万円～８０００万円の物件の需要が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は中小規模戸建住宅等が多いことから自用目的での取引が中心である。同一需給圏内の適切な５事例より求めた 比準価格の規範性は高いと判断する。収益還元法は適用を試みたが、当地域において賃貸借市場が未成熟であること及 び戸建住宅地であること並びに画地規模等から安定的な収益の確保が困難であり採用できない。よって、地域の特性や 価格の妥当性等を考慮した比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都上京 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    700,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [102.0] 100 [173.0] [100.0] 100 425,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    407,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や世界情勢のリスクがあるものの、新 型コロナウイルス感染症の影響等はなくなり 、不動産市況はやや上昇傾向。 二条駅や二条城に近い既存の住宅地域であり 、市場性等は高い。その他格別の変動要因は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +66.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％