令和7年1月10日　提出 京都上京 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都上京 -1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　綾乃   TEL.

鑑定評価額 54,200,000 円  １㎡当たりの価格 393,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区寺町通今出川上る４丁目西入桜木町４０３番１３ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 旧市街地美観 (70,180) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 今出川 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 今出川駅北東方 950m 法令 規制 ２中専 (70,180) 準防  高度1種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。良好な居住環境を維持しており、需要は堅調に推移してい る。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持し、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    393,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上京区及び隣接区における既成住宅地域である。需要者は京都市内在住の二次取得者層が中心となってい る。京都御所や鴨川に近く、利便性も良好であることから、選好性は高く、需要は堅調に推移している。取引の中心と なる価格帯は、画地規模が様々で、把握しづらい状況になっているものの、対象標準地規模の土地では５，０００万円 台とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を標準とする住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成さ れる傾向にある。画地条件等の制約により、経済合理的な賃貸住宅の想定は非現実的といえることから、収益還元法は 適用し得なかった。したがって、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都上京 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    700,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [102.0] 100 [190.9] [102.0] 100 393,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    377,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府内の景気は緩やかに回復。上京区の人口は 概ね横ばい、高齢化率は京都府平均よりやや 低い。土地取引件数は横ばいで、建築着工数 は微減している。 利便性が良好な既成住宅地域であり、選好性 は高い。需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％