別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都北 5-2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　心   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 770,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市北区小山北上総町４３番３外
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高20m
沿道美観形成

(89,292)

1:5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小規模の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南27m国道 水道、ガス、下水 北大路

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    26 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.4 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 北大路駅周辺に位置する商店
街		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 北大路駅東方

100m		 法令

規制		 近商
(89,292)
準防 
高度4種最高20m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 北大路駅前に形成された商業地域であり、土地利用に特段変化は認められない。地価は需給バランスが安定して
いることから、今後も底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    793,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    614,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北区及び上京区、左京区の駅前商業地域及び幹線道路等広幅員街路沿道に形成された商業地域と
把握した。想定される需要者は、規模に応じて様々であり、地縁性を有する中小事業者が中心となるが、駅前という立
地性から収益性に着目した不動産会社や投資家も考えられる。中心となる価格帯（総額）については、供給が少なく、
また、地積や用途等が多様であることから、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、駅前商店街で収益物件もみられるが、自用目的が大勢を占めていることから、取引市場の実勢を反映した
比準価格が高い説得力を有する。収益価格は、元本価値に見合う賃料収入が得られないことから低位に算出されており
、その説得力は相対的に劣るものと判断した。したがって、説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、
代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    668,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.4]		 [100.0]
100		 770,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地及び商業地の地価は底堅く推移してい
る。ただし、昨今の建築資材や人件費の高騰
が不動産市場へ与える影響には注視する必要
がある。

駅前商店街であり希少性が高く、比較的高い
潜在需要が認められる地域である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｄ

-106		 京都市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東10.7m市道、
中間画地
近商
高度3種最高12m
(90,200)
b ２５Ｋ１Ｇ

-28		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m国道、
南5m、北4m、
三方路
２住居
高度2種最高15m
歴史遺産美観
(80,300)
c ２５Ｋ１Ｄ

-105		 京都市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
(90,200)
d ２５Ｋ１Ｂ

-4		 京都市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
沿道美観形成
(70,300)
e ２５Ｋ１Ｃ

-109		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
447,785  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
463,905 		 100
[  58.5]
793,000 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
793,000 
b (　           ) 
687,209  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.7]
721,321 		 100
[  91.0]
792,660 
793,000 
c (　           ) 
401,958  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
420,046 		 100
[  53.1]
791,047 
791,000 
d (　           ) 
567,637  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
575,584 		 100
[  72.6]
792,815 
793,000 
e (　           ) 
514,292  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
541,035 		 100
[  68.0]
795,640 
796,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    793,000 円／㎡]  



京都北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,668,542 
2,755,347 
8,913,195 
5,436,000 
3,477,195 		 （　0.9600）
3,338,107 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     90,219,108 円　　　　（　    614,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 115.00 ＲＣ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
沿道美観形成		 89 ％   300 ％   292 ％   147 ㎡      5.4 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２及び３階を事務所のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
80.0 
92.00 
5,150 
473,800 		 6.0  2,842,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
2,786 
272,332 		 6.0  1,633,992 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
2,786 
272,332 		 6.0  1,633,992 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
83.3 
287.50 

1,018,464 		 6,110,784 
0 
⑨年額支払賃料      1,018,464 円　×　12ヶ月　＝　      12,221,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,221,568 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       611,078 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,610,490 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,110,784 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,052 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,668,542 円　　　　（　        79,378 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,786 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 543,600 円  　　　　     90,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 366,647 円  　　　       12,221,568　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      893,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      770,100 円  　　　　     90,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,600 円  　　　　     90,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,600 円  　　　　     90,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,755,347 円　（　　　　　　        18,744 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9600    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,436,000 円  
（　　　　　        36,980 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,668,542 円      
②総費用 2,755,347 円      
③純収益　①－② 8,913,195 円      
④建物等に帰属する純収益 5,436,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,477,195 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,338,107 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,708 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     90,219,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     614,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市北区小山北上総町４３番３
 1307000039043-0000
2 　京都市北区小山北上総町４３番９
 1307000039049-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都北 5-2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋嵜　敦   TEL.
鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市北区小山北上総町４３番３外
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高20m
沿道美観形成

(89,292)

1:5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小規模の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南27m国道 水道、ガス、下水 北大路

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    26 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.4 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 北大路駅周辺の商店街 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 北大路駅東方

100m		 法令

規制		 近商
(89,292)
準防 
高度4種最高20m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄烏丸線「北大路」駅前のアーケードのある古くからの商店街である。同駅の乗降客数がコロナ禍以前に回
復しつつあり、需要が高いこともあり、地価動向は今後も堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    611,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北区及び上京区、左京区の駅前商業地域や商店街、並びに幹線道路沿い等の普通商業地域である
。需要者の中心は地元の中小法人及び個人事業者で、チェーン展開する法人事業者も見られる。物販や飲食型店舗が中
心であるが、共同住宅等も混在する。北区における中心的な商業地域で需要は堅調であり、最近は観光客をターゲット
にした店舗も増えている。需要の中心となる価格帯は、規模や建物の構造・用途等から明確な価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、駅前商店街で収益物件もみられるが自用目的の物件が多く、テナントの供給が少ない。比準価格は不動産
市場の実勢を反映しており説得力は高い。一方、収益価格は、収益性を反映した価格であるが、画地規模等から収益採
算性に適した建物の床面積を確保することが困難なこと等からやや低位に求められた。したがって説得力の高い比準価
格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    668,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.3]		 [100.0]
100		 779,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最近の京都経済は、個人消費は持ち直し、観
光・設備投資は増加、住宅投資は、横ばいで
推移している中、物価は上昇を続けている。


駅前商店街であり希少性が高く、需要は高く
、地価も上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１Ｂ

-4		 京都市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
沿道美観形成
(70,300)
b ２５Ｋ１Ｉ

-19		 京都市上京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南14m市道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,300)
c ２５Ｋ１Ｇ

-106		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北26m市道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
d ２５Ｋ１Ｇ

-28		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m国道、
南5m、北4m、
三方路
２住居
高度2種最高15m
歴史遺産美観
(80,300)
e ２５Ｋ１Ｏ

-111		 京都市上京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西50m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観
(90,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
567,637  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
575,584 		 100
[  72.6]
792,815 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
793,000 
b (　           ) 
835,448  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
855,499 		 100
[  85.5]
1,000,584 
1,000,000 
c (　           ) 
657,742  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
684,709 		 100
[  84.5]
810,307 
810,000 
d (　           ) 
687,209  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.7]
721,321 		 100
[  84.1]
857,694 
858,000 
e (　           ) 
806,829  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
843,943 		 100
[ 101.5]
831,471 
831,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    830,000 円／㎡]  



京都北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,655,092 
2,754,924 
8,900,168 
5,436,000 
3,464,168 		 （　0.9600）
3,325,601 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     89,881,108 円　　　　（　    611,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 115.00 ＲＣ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
沿道美観形成		 89 ％   300 ％   292 ％   147 ㎡      5.4 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２及び３階を事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種類・同規模建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
80.0 
92.00 
5,150 
473,800 		 6.0  2,842,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
2,800 
273,700 		 6.0  1,642,200 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
2,760 
269,790 		 6.0  1,618,740 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
83.3 
287.50 

1,017,290 		 6,103,740 
0 
⑨年額支払賃料      1,017,290 円　×　12ヶ月　＝　      12,207,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,207,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       610,374 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,597,106 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,103,740 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,986 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,655,092 円　　　　（　        79,286 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 543,600 円  　　　　     90,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 366,224 円  　　　       12,207,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      893,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      770,100 円  　　　　     90,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,600 円  　　　　     90,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,600 円  　　　　     90,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,754,924 円　（　　　　　　        18,741 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9600    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,436,000 円  
（　　　　　        36,980 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,655,092 円      
②総費用 2,754,924 円      
③純収益　①－② 8,900,168 円      
④建物等に帰属する純収益 5,436,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,464,168 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,325,601 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,623 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     89,881,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     611,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市北区小山北上総町４３番３
 1307000039043-0000
2 　京都市北区小山北上総町４３番９
 1307000039049-0000
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備考