令和7年1月14日　提出 京都北 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -23 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋嵜　敦   TEL.

鑑定評価額 33,300,000 円  １㎡当たりの価格 311,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区小山堀池町２３番１２ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m 旧市街地美観 (70,100) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 鞍馬口 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．３ ｍ市道 交通 施設 鞍馬口駅北東方 500m 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  高度地区最高10m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は鞍馬口駅徒歩圏内に位置する利便性の良い住宅地域で、地域内において特段の変動要因はないが、需 要があり地価が上昇傾向で推移している地域であることから、今後も地価上昇が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    311,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄烏丸線「鞍馬口」・「北大路」駅の徒歩圏内を中心とする中小規模一般住宅地域である。需要者 の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する個人であるが、利便性が高く当区内でも相対的に選好性の高い住宅地域であ ることから圏外からの転入者も存在する。取引される価格帯は、土地は標準的画地の規模で３，０００万円台、中古住 宅で４，５００から５，５００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅に共同住宅が混在する住宅地域であるが、公法規制や標準的画地の規模が小さいこと等の 制約から、賃貸経営に見合う建築物の想定は非現実的であると判断して収益還元法は適用しなかった。当該地域の取引 の中心は自己使用不動産であり、居住の快適性を指標とした価格が形成されている。本件ではこのような地域的特性を 考慮し、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    316,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [105.6] [102.0] 100 312,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    299,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最近の京都経済は、個人消費は持ち直し、観 光・設備投資は増加、住宅投資は、横ばいで 推移している中、物価は上昇を続けている。 北区の人口は、ここ数年総人口・生産年齢人 口は減少傾向。地下鉄烏丸線から徒歩圏内の 住宅地域は需要・地価ともに上昇が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％