令和7年1月11日　提出 京都北 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -22 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　綿越　浩   TEL.

鑑定評価額 32,400,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区衣笠高橋町２１番３ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 旧市街地美観 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 円町 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 北野天満宮に近い。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 円町駅北方 2.2km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価は需給バランスが安定 していることから堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区を中心にその隣接区を含む中小規模一般住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は同一需給 圏内の居住者で買い替え層がやや多いが、画地規模によっては一次取得者も見られる。住環境が良好な住宅地域で一定 の利便性も兼ね備えていることから安定した住宅需要がある。中心となる価格帯は、土地価格３０００万円～３５００ 万円、新築戸建は５０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件の制約や周辺の土地利用状況等により経済合理性のある収益物件の経営は困難であるため収益価格は試算しな かった。居住の快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であるから、比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    316,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [118.0] [103.0] 100 282,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    273,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は若干の減少傾向。高齢化率は京 都府平均よりやや高い。取引件数は若干の減 少傾向で推移している。 駅から遠いがバス便は充実しており、良好な 居住環境を反映して市場での人気は安定して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％