令和7年1月15日　提出 京都北 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -20 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　正彦   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区大宮玄琢北東町３番５４ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m (70,100) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 北大路 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 北大路駅北西方 3.1km 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域である。地域要因には特段の変化はみられず、当分の間現状を維持しつつ 、地価は横這いに近い状態で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏と判定されるのは、北区郊外の住宅地域である。需要者層は本地域に地縁的選好性を有する一次取得者が中 心である。駅から徒歩圏外で利便性に劣るものの、総額面から取得し易く需要は安定している。需要の中心となる価格 帯は土地で２，０００万円前後、中古住宅で４，０００万円程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、熟成した戸建住宅地域で、自用目的の取引を中心とし、居住の快適性により価格形成がなされる地域 であり、行政条件等により経済合理的な賃貸住宅の想定は困難であることから収益価格は求め得なかった。したがって 、ここで実証的な比準価格を採用することとし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し たものである。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    316,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [169.3] [102.0] 100 195,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、建築費の上昇が続く一方、低金利が 継続しているため、住宅取得の実需は底堅い 状態が続いている。 交通利便性には劣るものの、住環境は比較的 良好な住宅地域で、総額面から取得し易い面 がある。需給動向に特に変化はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％